Nepovoljno posjedovanje i kako to funkcionira

Nepovoljno posjedovanje pravna je doktrina koju proučavaju prvenstveno studenti prve godine pravnog fakulteta i koja se zaboravlja čim završe ispiti. Inače nejasan imovinski zakon, poznat i kao "skvoterska prava", donio je velike vijesti 2011. godine kada je čovjek iz Teksasa tvrdio da je za samo 16 dolara pristojbe stekao kuću u iznosu od 340.000 američkih dolara kako bi podnio izjavu o lošem posjedu na županijskoj sudnici. Ken Robinson je nakon toga kreirao web stranicu, objavio e-knjigu i držao predavanja studentima prava na SMU prije nego što je u veljači 2012. bio prisiljen iseliti se iz kuće.

Dakle, što je štetan posjed i može li se doista koristiti za preuzimanje vlasništva nad skupim prigradskim domom?

Nepovoljno posjedovanje odnosi se na neovlašteni pristup.

Zakon nepovoljnog posjeda

Teorija iza nepovoljnog posjeda je jednostavna: ako netko zauzme zemljište koje ne posjeduje bez odobrenja vlasnika, pravi vlasnik mora poduzeti mjere za izbacivanje prijestupnika u određenom vremenskom roku (kako je propisano važećom državnom zastarom). Ako pravi vlasnik ne postupi na vrijeme, nepovoljni posjednik može steći pravo vlasništva na zemljištu i postati pravni vlasnik.

Pet bitnih elemenata

Da bi prevladao, nepovoljni posjednik mora pokazati ovih pet bitnih elemenata:

1. Da je on ili ona u stvarnom posjedu zemlje i da je koristi kao pravi vlasnik slične imovine.
2. Da je posjed isključen za sve ostale i da se ne dijeli s pravim vlasnikom ili širom javnošću.
3. Da je nepovoljni posjed otvoren i vidljiv svima kako bi pravi vlasnik bio svjestan da netko drugi polaže pravo na imovinu.
4. Da negativni posjednik ima pravo na imovinu koja je neprijateljska ili nespojiva s vlasnikovim zahtjevom.
5. Da je nepovoljno posjedovanje kontinuirano i neprekidno tijekom cijelog roka zastare.

Zahtjevi se razlikuju od države

Detaljni se zahtjevi razlikuju od države do države. Potrebno vrijeme posjedovanja može biti kratko od pet godina u jednoj državi do 20 godina u drugoj državi. Neke države zahtijevaju od posjednika da za to vrijeme plaća porez na imovinu ili poboljša zemljište; u drugim državama ove radnje skraćuju potrebno vrijeme posjedovanja.

Neke države zahtijevaju od nepovoljnog posjednika da u dobroj vjeri vjeruje da on ili ona posjeduje vlasništvo nad nekretninom; neke države čak zahtijevaju "boju naslova", neki oblik dokumenta koji treba prenijeti naslov nepovoljnom posjedniku, ali je iz nekog razloga nevaljan. Druge države zahtijevaju od posjednika da bude svjestan da neovlašteno pristupa. U nekim je državama mentalno stanje nepovoljnog posjednika irelevantno, a važno je samo da se zemljište zauzima bez dopuštenja pravog vlasnika.

Dodatne informacije potražite u zakonima vaše države.

Poučni slučaj

Iako je rok zastare određen državnim zakonom, zahtjevi doktrine definirani su sudskim odlukama koje su napisali suci. Da bismo ilustrirali kako loše funkcionira posjedovanje, pogledat ćemo sudski slučaj koji je mnogim studentima prava dao prvi uvod u taj koncept.

Belotti protiv Bickhardta

Belotti protiv Bickhardta, o kojem je 1920. godine odlučio New York Apelacijski sud, uključio je vlasnike susjednih parcela u Bronxu. Vlasnik Lota J sagradio je salon i cestu na imanju 1892. godine, ali je zbog neispravne karte zgrada za nekoliko metara zadirala u susjedni Lot K, koji je bio u vlasništvu Belottijeve majke. 1906. godine Bickhardt je kupio Lot J od nasljednika prvotnog vlasnika, proširio je zgradu i od tada je koristio kao hotel.

1914. Belotti je podigao tužbu protiv Bickhardta da ukloni zadiruću zgradu s parcele koju je naslijedio od svoje majke. Belotti je postigao uspjeh na razini prvostupanjskog suda, ali Bickhardt se žalio. Prizivni sud u New Yorku preinačio je prvobitnu presudu, utvrdivši da je Bickhardt ispunio uvjete za nepovoljno posjedovanje.

Bickhardt nije posjedovao spornu imovinu 20 godina traženih prema njujorškoj zastari, ali sud je utvrdio da su prethodno vlasnici zauzeli imovinu koja je vezana za njega kako bi stvorili neprekinuti lanac nepovoljnog posjeda od 1892. Bickhardt je sada bio zakoniti vlasnik prema zakonu.

Svrha nepovoljnog posjedovanja

Iako neki na loš posjed mogu gledati kao na stjecanje vlasništva krađom, doktrina ima nekoliko važnih svrha.

Prvo, zakon pretpostavlja da netko tko posjeduje zemlju to čini pod naslovom. Vlasništvo može biti teško dokazati jer su djela izgubljena, a nisu evidentirana ili su evidencije vlasništva nad zemljištem manjkave. Doktrina nepovoljnog posjedovanja pruža zaštitu od nepouzdanih dokumenata i sredstvo za ispravljanje davnih pogrešaka u transportu. Doktrina također zahtijeva da se imovinski sporovi vode u razumnom roku, dok su sjećanja svjedoka još uvijek svježa, a dokazi pouzdaniji.

Nepovoljno posjedovanje potiče produktivno korištenje zemlje nagrađivanjem onih koji to zemljište koriste za poljoprivredne potrebe, stanovanje ili druge svrhe, dok istovremeno kažnjava one koji ga puste da ostane upražnjeno. Konačno, štiti očekivanja pojedinaca koji su godinama koristili imovinu bez prigovora bilo koga. Često se pojavljuje u kontekstu graničnog spora gdje je ograda sagrađena na pogrešnom mjestu i nitko godinama nije dovodio u pitanje nasilje.

Slučaj teksaškog štetnog posjeda

Ken Robinson ozloglašio se tijekom ljeta 2011. godine kada se preselio u praznu kuću u predgrađu Flower Mounda u Dallasu i tvrdio da je to vlastita kuća temeljem plaćanja naknade za prijavu u iznosu od 16 dolara.

Pozadina slučaja

Robinson, bivši marinski i samoopisani investitor u nekretnine, otkrio je dom dok je izviđao to područje zbog potencijalnih mogućnosti ulaganja. Dvorište je bilo neuredno, a kuća je izgleda bila napuštena.

Prvobitno misleći da bi dom bio dobar kandidat za prodaju na kratko ili za prodaju poreznog založnog prava, Robinson nije mogao pronaći vlasnika ili imaoca hipoteke s kim bi pregovarao, a nigdje nije bilo podataka o ovrhi. Tada je odlučio kupiti kuću prema doktrini nepovoljnog posjeda. Okrugu je podnio "izjavu o lošem posjedu", promijenio brave i uselio se.

Iako je Robinson sada održavao dom koji je propao, njegovi susjedi s Flower Mounda nisu bili sretni. Pozvali su policiju koja je posjetila dom. Kad je Robinson policajcima pokazao izjavu, izjavili su da to nije kaznena stvar i otišli.

Nacionalno medijsko izvještavanje

Priča je pogodila nacionalne medije i Robinsona su zasuli zahtjevi za savjet o nekretninama. Počeo je održavati seminare o tome kako kupiti kuću za gotovo cijenu i objavio je e-knjigu na tu temu. Dočekao je potencijalne klijente i članove medija u dom i rado je organizirao obilaske i istaknuo kako je pospremio stvari. Tada ga je stigla slava.

Kako se ispostavilo, prvotna hipotekarna tvrtka bankrotirala je 2009. godine, a hipoteku je sada držala Bank of America, koja je bila preplavljena drugim ovrhama da bi poduzela mjere u vezi s kućom Flower Mound. No suočeni s cvjetajućom kućnom industrijom i drugima koji pokušavaju ponoviti naizgled Robinsonov uspjeh, ona i drugi imatelji založnog prava započeli su pucanje. 6. veljače 2012., teksaški sudac naložio je Robinsonu da napusti kuću u roku od tjedan dana. Otišao je bez protesta.

Zašto Robinsonova shema nije uspjela

Je li Robinson zaista vjerovao da će steći vlasništvo nad kućom ili je jednostavno odvajao vrijeme u otmjenim kopanjima dok je unovčio sav publicitet?

Prema teksaškom zakonu, Robinson je morao ostati u kući pet godina, sve vrijeme plaćajući porez na imovinu i naknade za udruge vlasnika kuća, da bi stekao pravo vlasništva nepovoljnim posjedom. U bilo kojem trenutku tijekom tih pet godina istinski bi vlasnik bio predmet deložacije, što se u konačnici i dogodilo nakon što je Bank of America uhvatio vjetar u njegovu shemu. Što je s onim izjavom o nepoštenom posjedu od 16 dolara koju je podnio? Jednostavno je svijet upozorio na njegovu tužbu i dao datum početka za pet godina; nije prenio naslov.

Lekcija u Robinsonovoj priči vraća se u svrhe za koje je razvijena doktrina nepovoljnog posjedovanja. Zamišljeno je kao sredstvo za rješavanje vjerodostojnih sporova oko imovine koji proizlaze iz povijesno raširenih problema s nekretninama poput pogrešnih i neadekvatnih premjera, nedostatka zemljišnih prava ili nedostajućih ili neispravnih djela. Nepovoljno posjedovanje nikada nije trebalo nagraditi svojevoljne prijestupnike i skvotere. Kao što je Ken Robinson naučio, to nije dobar poslovni model za investitore u nekretnine.

Nepovoljno posjedovanje nije trebalo nagraditi prijestupnike i skvotere.