Pregled tržišta komercijalnih i industrijskih nekretnina u sjevernom Yorku

Uvod u sjeverni York

Toronto je jedno od najstabilnijih financijskih poslovnih središta na svijetu. To pridonosi rastućem sektoru financijskih usluga. Tako i činjenica da je Kanada iz globalne financijske krize 2007.-2010. Izašla relativno neozlijeđena. Rastuća međunarodna istaknutost grada samo će pridonijeti potražnji za uredskim i industrijskim prostorom u Torontu.

North York smješten je u središnjem okrugu Toronta. Sjeverno je od Starog Toronta, istočno od Etobicokea i zapadno od Scarborougha. Naglo se razvijao od 1970-ih zbog rasta gradskog središta North York. Postao je drugo ekonomsko središte grada, nadmećući se samo s centrom Toronta. Ljudi i tvrtke koji ne mogu pronaći prostor u centru grada sve su češće u mogućnosti pronaći povoljne domove ili urede u sjevernom Yorku.

Lokalni građevinski sektor vjerojatno će postići desetu godinu zaredom u 2019. rastu jer se područje bori za zadovoljavanje potražnje za nekretninama. Primjerice, stopa nezaposlenosti pala je na 6%, najnižu stopu od devedesetih. Rastuća populacija zauzvrat potiče potražnju za uslugama i komercijalnim nekretninama. Toronto bilježi najveći val izgradnje i preuređenja ureda u desetljeću i pol. Međutim, ponuda i potražnja neravnomjerno su raspoređeni. To stvara radikalno različite uvjete na tržištu nekretnina na širem području Toronta.

Dok stambene nekretnine privlače pažnju potencijalnih investitora kao način da se obogate, komercijalne nekretnine cvjetaju u sjevernom Yorku u Torontu.

Tamara Wilhite

Nekretnina države Toronto

Prema The Financial Postu , dostupnost industrijskog vlasništva u cijeloj Kanadi pala je na povijesnu najnižu razinu od 3,9% u 2018. Još važnije je što se taj nedostatak raspoloživih industrijskih nekretnina neće uskoro smanjiti. Zbog toga su industrijske najamnine u gradu skočile 15% u 2018. Najamnine bi mogle toliko porasti i u 2019. godini jer se ponuda ne može donijeti na mreži tako brzo kao što je tvrtke žele ispuniti.

Jedan od glavnih pokretača povećanja najamnina za industrijska svojstva u GTA-i je nedostatak zemlje za izgradnju. Nema dovoljno zemlje za izgradnju novih velikih industrijskih objekata. Rast stanovništva u Torontu i dalje je snažan. Zbog toga se industrijski programeri natječu i gube kad netko drugi kupuje zemlju za izgradnju višestambenih zgrada. Preuređivanje postojećih zgrada ili ulaganje u automatizaciju kako bi bolje iskoristili prostor koji imaju nisu uvijek mogućnost za industrijske i komercijalne tvrtke, što mnoge navodi na to da plaćaju nove objekte koji neće biti na mreži dvije ili više godina. Ipak, mnoga poduzeća odlučuju se izgraditi vlastite objekte radi sigurnosti koju pruža.

Industrijski stanari izbačeni su kad se velike zgrade u kojima se preurede za stambenu uporabu. Napokon, lakše je srušiti staro skladište da biste imali zemljišta za gradnju gradskih kuća, nego istrgnuti niz starih obiteljskih kuća. Nadalje, pretvaranje starih skladišta i poslovnog prostora u prostrana potkrovlja vremenski je poznat način iznošenja stambenih jedinica na tržište. Rušenje istih komercijalnih zgrada kako bi se dobilo zemljište za izgradnju srednjih stanova također je jednostavno, jer ne iseljavate postojeće stanovnike da grade bolje, gušće stambene fondove.

Budući da je novac jeftin zbog niskih kamatnih stopa, a procjena vrijednosti zemljišta i industrijskih zgrada raste, zabilježen je skok u novoj industrijskoj gradnji. To se smatra mudrim ulaganjem, jer će zgrada cijeniti oko 10% godišnje i štiti tvrtku od dvoznamenkastih povećanja cijena najma.

Sve ovo objašnjava zašto su se građevinske aktivnosti u Torontu povećale za 47% u 2018. Najveći problem za tvrtke u Torontu je nedostatak odgovarajućih mjesta na kojima žele ili trebaju biti. Idealna mjesta su u blizini gradskih autocesta i u blizini središta stanovništva. Na području šireg Toronta gradi se oko osam milijuna četvornih metara industrijskog prostora. Industrijski stručnjaci kažu da bi sve ovo tržište moglo apsorbirati zbog potražnje. Zapravo, od otprilike 7,3 milijuna četvornih metara novog prostora koji se razvija, centar grada već je unajmljen od kraja 2018. godine.

Komercijalne nekretnine države North York

Više od tri milijuna četvornih metara industrijskog prostora na širem području Toronta apsorbirano je u posljednjem tromjesečju 2018. Tri četvrtine toga događa se na tržištima GTA West poput Miltona, Mississauge i Bramptona. Ipak, potražnja je velika u cijelom gradskom području Toronta.

Središnje tržište šireg područja Toronta - uključujući i North York - ima područje s GTA-om s najnižom industrijskom raspoloživošću od samo 0,8%. To objašnjava zašto je traženje neto najma u sjevernom Yorku prešlo sedam dolara po četvornom metru. Stope industrijskog najma povećavale su se 23% na godišnjoj osnovi između 2016. i 2018. Za usporedbu, rast najma između 2014. i 2016. iznosio je samo 0,8%.

Industrijski inventar sjevernog Yorka bio je gotovo 73 milijuna četvornih metara prostora na kraju 2018. Oko 900 000 četvornih metara novog industrijskog prostora u tom je trenutku bilo u izgradnji, iako u četvrtom tromjesečju 2018. nije završeno ništa. Zakup je bio dulji od dva milijuna četvornih metara industrijskog prostora. Ukupna stopa dostupnosti industrijskog prostora u sjevernom Yorku bila je 1,2% na kraju 2018. godine.

Budućnost tržišta nekretnina u North Yorku

Toronto je najstrože industrijsko tržište u Sjevernoj Americi. Ukupno tržište ima samo 2,2% dostupnosti. Vancouver je na drugom mjestu s 2,4%. Zašto potražnja za industrijskim nekretninama naglo raste? To je uglavnom zbog veće potrebe za skladištem, distribucijom hrane i prostorom za e-trgovinu. A idealno je mjesto za ove sadržaje u Sjevernom Yorku zbog prometnih pravaca poput autoceste 400, autoceste 401, autoceste 404 i Don Valley Parkwaya. Zapravo je dionica autoceste 401 koja prolazi kroz Sjeverni York najprometnija dionica autoceste u Sjevernoj Americi.

Stopa slobodnih radnih mjesta za uredski prostor u Torontu pala je na 3% u 2018. Potražnja za uredskim prostorom u centru postaje sve manja, jer potražnja ostaje velika zbog jačeg najma tehnološke industrije i snažnog tržišta rada u cjelini. Tehnološke tvrtke činile su 30% korisnika industrijskog i komercijalnog prostora u 2018. godini. Kooperacijske tvrtke novi su konkurent na ovom tržištu i zapažene su po zakupu bilo kojeg velikog prostora koji izađe na tržište. To povećava potražnju za industrijskim prostorima svih veličina. Postoji novi prostor za nekretnine koji je u izgradnji, ali koji će biti dovršen tek 2021.

Sve to sugerira da će procjene i cijene najma komercijalnih i industrijskih nekretnina u North Yorku i dalje rasti po niskim dvoznamenkastim stopama do 2021. godine i vjerojatno godinama.

Reference

„GTA industrijska najamnina porasla je za 15 posto u 2018. godini, krenula je više“, Burza vijesti o nekretninama, 21. siječnja 2019.

„Nisu to samo stanovi - Toronto također ostaje bez komercijalnih nekretnina“; The Financial Post, 17. srpnja 2018.

„Tržišta koja treba gledati 2019.“; PriceWaterhouseCoopers, 12. travnja 2019.

„Toronto Industrial Snapshot“; Cushman i Wakefield; 11. travnja 2019.

„Kanadski pregled tržišta nekretnina 2019“; CBRE, 26. veljače 2019