Sadržaj:
- Što će se dogoditi ako napustite svoj dom i pustite ga da zapusti?
- Učinak ovrhe na vašu kreditnu ocjenu
- Presude o nedostatku
- Porezne posljedice ovrhe
- Ostale nekretnine i imovina
- Opcije za izbjegavanje ovrhe
- Kako zabraniti pristup svom domu
- Što se događa s ovrhom?
- Razdoblje otkupa
- Što se događa nakon ovrhe?
Zabrana ili napuštanje doma može biti teško vrijeme u životu. Evo što učiniti ako trebate donijeti ovu tešku odluku.
Andrew Buchanan
Što će se dogoditi ako napustite svoj dom i pustite ga da zapusti?
Kad se suočite s ovrhom, može biti primamljivo jednostavno odustati i otići od kuće. Prije nego što napustite hipoteku, trebali biste razmotriti moguće posljedice ostavljanja vašeg doma izuzeća. Ponekad se napuštanje kuće može činiti najboljom opcijom, ali zabrana pristupa vašem domu često donosi više štete nego koristi.
Osim što ćete izgubiti svoj dom i možda nećete imati gdje živjeti, omogućavanje oduzimanja vašeg doma dramatično će utjecati na vašu kreditnu sposobnost i otežat će vam kvalifikaciju za novi zajam u budućnosti. Postoje i porezne posljedice ovrhe kojih biste trebali biti svjesni prije nego što donesete odluku da svoj dom pustite u ovrhu.
Pa što se događa ako napustite svoj dom i pustite ga da zapriječi? Ovaj članak pomoći će vam da shvatite kakve će posljedice imati ako vaš dom završi zabranom pristupa. Također će vam dati ideju što očekivati i ponuditi neke mogućnosti onima koji žele spasiti svoje domove i izbjeći ovrhu.
Učinak ovrhe na vašu kreditnu ocjenu
Možda se pitate što se događa s vašom kreditnom ovrhom. Vjerojatno ste svjesni da će vam ovrha naštetiti kreditnoj ocjeni. Koliko to utječe na rezultat može varirati, ali imajte na umu da će se svaka kasna uplata pojaviti na vašem kreditnom izvješću. Također, kada vaš dom prođe kroz ovrhu, u vaš će se kreditni izvještaj unijeti unos koji pokriva pravne radnje.
Ovrha ima tendenciju utjecati više na vašu kreditnu ocjenu ako imate vrlo malo drugih dugova. Ako imate ažurirane kreditne kartice i plaćanja za automobil, to može pomoći ublažiti učinak ovrhe na vašu kreditnu ocjenu. Međutim, ako na vašem kreditnom izvješću imate nekoliko drugih stavki ili ti računi također kasne, učinak će obično biti puno veći.
Evidencija ovrhe i zakašnjelih plaćanja može ostati na vašem kreditnom izvješću do sedam godina, ali to ne znači da sedam godina nećete moći dobiti zajam. Čim se vaša financijska situacija popravi, trebali biste se potruditi platiti svaki račun koji imate na vrijeme. Mnogi ljudi otkrivaju da su već nakon dvije godine rada u stanju ispuniti uvjete za novi zajam.
Nakon što prođete kroz ovrhu, vjerojatno će vam trebati velika kaparu sljedeći put kad posudite novac za kupnju kuće. Vaša će kamatna stopa također vjerojatno biti viša. Imajte na umu da su vladini programi poput Fannie Mae i Freddie Mac nedostupni ljudima kojima je u posljednje dvije godine bio zabranjen dom.
Ako vam ovrha nije prouzročena ozljedom ili drugim neočekivanim okolnostima koje su vas spriječile u mogućnosti plaćanja, možda imate problema s upravljanjem dugom koje bi trebalo riješiti. Tvrtke poput Freedom Debt Management mogu vam pomoći eliminirati dug na kreditnoj kartici i na kraju obnoviti kredit tako da će u budućnosti biti manje vjerojatno da ćete imati problema s dugovima.
Presude o nedostatku
Jedno se često postavlja pitanje: "Ako mi je kuća zaplijenjena, mogu li me natjerati da platim?" U mnogim državama odgovor je da. To se događa puno češće sada, nekad. Razlog je taj što su cijene nekretnina pale, pa je mnogo vjerojatnije da će se vaš dom prodati za manje od iznosa kredita. Ako vaša država dopušta procjenu nedostataka, zajmodavac može potražiti razliku između iznosa koji dugujete na hipoteci i cijene za kuću koju ste prodali na aukciji za ovrhu.
Porezne posljedice ovrhe
Jedna stvar koju mnogi ljudi ne shvaćaju jest da često postoji porezna kazna koja ide uz ovrhu. Ono što se događa jest da, ako kuća proda manje od iznosa duga, ostatak zajma smatra se "oproštenim".
Porezna uprava na ovo gleda kao na prihod jer je to nešto što biste morali platiti, ali se iz njega izvlačite. Kao rezultat toga, na vas se može oporezivati razlika između iznosa koji ste dugovali i iznosa za koji je kuća prodana.
Dobra je ideja razgovarati s knjigovođom ili poreznim odvjetnikom o mogućim poreznim posljedicama prije nego što dopustite da vam dom ovrši.
Ostale nekretnine i imovina
Jedna stvar oko koje se ljudi često brinu kada se suoče s ovrhom jest hoće li zajmodavac moći uzeti i drugu imovinu i nekretnine u svom vlasništvu. Budući da su zajmovi za nekretnine osigurani imovinom koja se financira, ta je imovina obično sve što zajmodavac može uzeti. Međutim, ako ste posebno naveli drugu nekretninu kao dodatnu sigurnost prilikom podnošenja zahtjeva za kredit, ta se imovina također može uzeti.
Kada zajmodavac ovrši vaš dom, vaša osobna imovina nije uključena u ovrhu. Zajmodavac nema pravo na imovinu koja nije trajno vezana uz kuću.
Opcije za izbjegavanje ovrhe
Umjesto da se udaljite od kuće, dobro je kontaktirati svog zajmodavca čim počnete imati problema s plaćanjem kako biste pokušali nešto riješiti. Mnogi zajmodavci imaju na raspolaganju programe za pomoć vlasnicima domova koji prolaze kroz kratkoročne financijske poteškoće. Surađujući sa zajmodavcem, možda ćete moći zaustaviti ovrhu nad svojim domom.
Ugovor umjesto ovrhe
Ako se čini da nećete moći smisliti način da zadržite svoj dom, neki će zajmodavci ponuditi "ugovor umjesto ovrhe" ili "novac za ključeve". Ako zajmodavca možete platiti da se brzo iselite i napustite dom u dobrom stanju, to bi vam moglo pomoći da platite troškove useljenja u novi dom. Međutim, djelo umjesto ovrhe obično ima približno isti učinak na vašu kreditnu ocjenu kao i stvarna ovrha.
Kratka prodaja
Alternativa napuštanju doma je kratka prodaja. Nažalost, za to vam je potrebna suradnja banke. Kada prodate kuću u kratkim prodajama, banka pristaje prihvatiti iznos koji kuća prodaje kao potpuno plaćanje hipoteke. Neke banke uopće neće obavljati kratke prodaje, a one koje to učine natjerat će vas da preskočite puno obruča i popunite tone papira kako biste odobrili prodaju. Kao rezultat toga, kratka prodaja je rijetka. Međutim, ako to možete učiniti, kratka je prodaja bolja od toga da pustite kuću u zakup.
Izmjena zajma
Izmjena zajma je sporazum između vas i banke koji mijenja uvjete zajma. Otprilike je jednako teško uvjeriti banku da sklopi ugovor o izmjeni zajma kao kratka prodaja, možda i teža. Ako se odlučite za ovu mogućnost, dobra je ideja da vam iskusni odvjetnik ili tvrtka za izmjenu zajma pomognu u procesu.
Kako zabraniti pristup svom domu
Vidim mnogo ljudi koji traže kako se može oduzeti kuća, pa ću uzeti minutu da se pozabavim tim pitanjem. Očito je da, ako ne platite hipoteku, vaš će dom na kraju biti ovršen, ali mislim da ako tražite informacije o tome kako oduzeti dom, ono što zapravo tražite jest trebate li banci reći da jeste puštajući vaš dom da zapusti.
Odgovor na to pitanje je da to u potpunosti ovisi o vama. Hipotekarnoj tvrtki možete reći da više ne možete platiti uplatu ili je jednostavno možete prestati plaćati. Ako obavijestite zajmodavca, možete očekivati da postupak ovrhe započne prije, nego ako to ne učinite, pa im recite da možda nije u vašem najboljem interesu. Što se događa kada zauzmete kuću i ne možete pronaći drugu kuću u koju biste se uselili prije nego što morate napustiti prostor? Za kretanje će vam trebati i vrijeme i novac. Možda ćete otkriti da će vam biti bolje ako pokušate odgoditi ovrhu dok štedite novac za stanarinu i troškove premještanja.
Što se događa s ovrhom?
Dakle, što se događa kada izvršite ovrhu? To je dobro pitanje. Prije svega, nakon što započnete zaostajati u plaćanju, primit ćete obavijest da vaša uplata kasni. Također možete početi primati pozive za naplatu od zajmodavca. Hipotekarna tvrtka može nastaviti slati dospjele obavijesti dva do tri mjeseca prije pokretanja postupka ovrhe ili može započeti ovrhu čim zakasnite s hipotekom.
Obavijest o zadanom
Postupak ovrhe razlikuje se od države do države, ali sve države zahtijevaju neku vrstu obavijesti prije nego što banka započne postupak ovrhe. To se može nazvati "obavijest o zadanom", "obavijest o ubrzanju" ili "pismo zahtjeva", ovisno o tome gdje živite. U većini područja imat ćete tridesetak dana da nadoknadite hipoteku prije nego što zajmodavac može poduzeti daljnje mjere za ovrhu nad vašim domom.
Obavijest o prodaji ovrhe
Nakon što vam se pošalje obavijest i istekne razdoblje čekanja, zajmodavac može odrediti datum prodaje vaše kuće na aukciji za ovrhu. O datumu dražbe ovrhe mogu se obavijestiti poštom ili poštom kod kuće, ali u većini mjesta to se čini objavljivanjem javne obavijesti u lokalnim novinama. Jednom kada se obavijest objavi ili dostavi, više nećete moći spasiti svoj dom tako da svoje uplate aktualizirate. Sada ćete morati platiti cjelokupan iznos zajma kako biste zaustavili ovrhu.
Aukcija za ovrhu
Na aukciji ovrhe ponuditelji će dobiti priliku davati ponude za kuću. Ako je visoka ponuda jednaka ili veća od iznosa duga, ponuđač će ući u posjed kuće nakon razdoblja otkupa, ako ga ima. U suprotnom, banka će na kraju preuzeti vlasništvo nad domom.
Razdoblje otkupa
U mnogim državama postoji nešto što se naziva "razdobljem otkupa" u postupku ovrhe. Način na koji to funkcionira razlikuje se od države do države, pa biste trebali provjeriti zakone o ovrhama svoje države da biste saznali hoćete li imati razdoblje otkupa i ako da, koliko dugo traje.
Ako postoji razdoblje otkupa, imat ćete određeno vrijeme nakon što se dom proda na dražbi tijekom kojeg možete doći do dugovanja u domu i otkupiti dom. Razdoblje otkupa često je između 6-12 mjeseci.
To daje vlasniku kuće priliku da pokuša pronaći kupca za kuću kako bi otplatio preostali iznos kredita. Čak i ako ne možete pronaći kupca, imate pravo boraviti u kući tijekom razdoblja otkupa. Za to vrijeme u osnovi živite u kući bez najma. Dobro je ovo vrijeme iskoristiti za uštedu novca za najam drugog doma ili stana.
Što se događa nakon ovrhe?
Sad kad znate što se događa kada izvršite ovrhu nad kućom, možda se pitate što se događa nakon ovrhe nad domom. Nakon završetka razdoblja otkupa (ako postoji u vašoj državi), banka će preuzeti vlasništvo nad domom. Postaje dio REO-a banke ili zaliha u vlasništvu nekretnina.
Domovi u vlasništvu banaka obično se vode kod agenta za prodaju nekretnina, baš kao i bilo koji drugi dom. Zaplijenjene kuće obično se prodaju po nižoj cijeni od ostalih domova, jer su često zanemarene tijekom i nakon postupka ovrhe. Kao rezultat, obično im treba neki TLC do trenutka kada izađu na tržište i ne donose tako visoku cijenu kao druge kuće u istom kvartu.