Sadržaj:
- Samo što je pretvorba etažne etaže?
- Naša povijest prije nego što je prebivalište preinačeno
- Volite svoje prebivalište, ali to ide u najam
- Odluku sam donio na temelju pretpostavki (loša ideja)
- Stvarnost je pogodila
- Financijske posljedice zajedničkih zajedničkih troškova
- A financijska situacija se pogoršala
- Moji prijedlozi - ako ćete kupiti konverziju za stan
- Pitanja i odgovori
- Kakva su vaša iskustva s Condo konverzijama?
Pixabay javna domena
Samo što je pretvorba etažne etaže?
Prenamjena etažne etaže je kada se cjelokupna imovina koja je u isključivom vlasništvu promijeni u pojedinačno prodane jedinice kao etažirane. (Promjena namjene).
Mnoga od tih svojstava izvorno su bili stanovi, a ponekad su to bile zgrade poput tvornica ili škola.
Naša povijest prije nego što je prebivalište preinačeno
Sedam godina sam živio u stambenoj zgradi i volio sam je. Bilo je to u stambenom dijelu uglavnom privatnih domova. Zgrada je bila peterokut s pet strana. U središtu, na prvom katu, nalazila se fontana s blistavim svjetlima u boji. Drugi i treći kat bili su otvoreni i moglo se gledati preko ograda u fontanu. Bio je jedinstven i elegantan, a opet ništa skuplji od ostalih najmova u tom području.
Svaka od pet strana imala je po dva apartmana koji su se odvajali od središta u obliku klinastog klina. Stvoren je za stan jedinstvenog oblika. Kad se ušlo u klin, najširi se dio otvorio prema balkonu s pogledom na vrtove.
U predvorju smo imali sigurnosni sustav zujanja i video kameru puno prije nego što su video kamere bile norma. Jednostavno je trebalo televiziju namjestiti na kanal 9 kako bi se vidjelo tko im bruji. Tiha glazba svirala je na zvučničkom sustavu u svim dvoranama.
Imali smo prekrasan bazen koji je bio besprijekorno čist.
Zgradu su uglavnom zauzimali mladi profesionalci, a vlasnik je pregledavao stanare. Bilo je nekoliko slučajeva da su stanari puštali pretjerano glasnu glazbu, ali su odmah deložirani.
Za mene je ovo bila idilična rezidencija. Tada sam primio obavijest da se stanovi pretvaraju u etažno vlasništvo. Jednom kada je jedinica kupljena, postojeći stanar morao bi napustiti.
Volite svoje prebivalište, ali to ide u najam
Odluku sam donio na temelju pretpostavki (loša ideja)
Smatrao sam da je cijena jedinica toliko razumna da bi to bila dobra investicija. Bio bi to dobar način da izgradim kapital i za nekoliko godina to upotrijebim za kupnju kuće.
Moja je pretpostavka bila da će, budući da je to tako sjajno mjesto za život, i većina ostalih stanara koje sam barem slučajno upoznao također kupovati jedinice. Pretpostavljao sam da će karakter zgrade ostati isti i vjerojatno će se kvaliteta života povećati jer bi svi imali osobni interes za održavanje vrijednosti imovine.
Bilo je malo predujma, uplate hipoteke bile su mi niske, a naknada za održavanje etažne kuće razumna.
Zapravo, nakon kupnje jedinice, dobio sam podzakonske akte. Knjiga pravne veličine debljine oko centimetra. Iznijeli su sve prednosti i nedostatke. Činilo mi se da su se svi pridržavali pravila, i to tako jasno propisanih, da je moja buduća sreća tamo živjela zajamčena.
Stvarnost je pogodila
Samo je nekoliko postojećih stanara kupilo jedinice. Imali su svoje razloge. Mladi su se parovi odlučili ići ravno u vlasništvo kuće; neki su očekivali preseljenje njihove tvrtke, a drugi nisu imali polog. Razlozi su im bili različiti i bilo mi je tužno kad sam vidio kako se neki od njih sele.
Otprilike polovicu jedinica (30) kupili su špekulanti. Odsutni investitori zainteresirani za prihod od najma, a zatim, možda, okretanje imovine s dobiti. Problem? Većina njih nije imala ni resurse ni sklonost stanarima koji su prije zaslona. Ako su njihovi stanari eksplodirali u 2:00 ujutro, ne bi ih bilo briga sve dok im se plaćala stanarina. Ako su njihovi stanari prodavali drogu, zatvorili su oko. Imali smo vlasnika koji je iznajmljivao mladoj ženi koja je radila u prodavaonici krafni. Međutim, stan nije bio za nju, dečko ju je poslao u najam. Želio ga je kao klub za svoju uličnu bandu. Tako smo imali mladiće koji su ulazili i izlazili iz zgrade s bejzbol palicama prebačenim preko ramena. Nikad nisu bili bez njih, a nisu bili ni bejzbolski igrači.
Pomislili biste da bi podzakonski akti ovo spriječili. Ali u stvarnosti, malo je članova odbora imalo hrabrosti biti taj koji će provoditi pravila. Tvrtka za upravljanje imovinom to im je učinila u ekstremnim slučajevima, ali deložiranje nekoga nije tako lako. Čini se da je puno tih stanara znalo "kako igrati igru". Mnogi su tvrdili da su bolest ili invaliditet produžili postupak deložacije. Tijekom mjeseci koji su trajali u procesu, morali smo izdržati njihove smicalice.
Financijske posljedice zajedničkih zajedničkih troškova
Naknada za održavanje pokriva sve uobičajene troškove održavanja zgrade. Kako troškovi zgrade rastu, tako raste i naknada za održavanje.
Nažalost, iako je svaka jedinica plaćala svoj račun za telefon i električnu energiju, voda i prirodni plin nisu se mjerili odvojeno. Svaka je jedinica imala svoj termostat i grijnu jedinicu i mogla je kontrolirati toplinu po potrebi, ali svi smo dijelili troškove plina.
Teoretski, sve bi se to trebalo izravnati. U stvarnosti, razmotrite dva primjera ozbiljnijih studija slučaja:
Barbara D: Imala je sindrom kroničnog umora i izjavila je da je zbog bolesti zimi trebala držati prozore širom otvorene (u Connecticutu) jer joj je trebao svjež zrak. Međutim, i njoj je trebalo biti toplo, pa je postavila toplinu na 85 stupnjeva.
John T: Jedan od njegovih susjeda požalio se da neprestano čuje tekuću vodu; to ga je izluđivalo. Održavatelj je dobio dozvolu da uđe u Johnov stan. Kad se iz dnevne sobe približavao kupaonici, iz kupaonice je izlazio gusti oblak pare. U kupaonici je vruća voda curila iz slavine za kadu. Očito je to radio već neko vrijeme jer su zidovi kupaonice i susjedni zid dnevne sobe bili prekriveni gustom krznenom crnom plijesni. Rješavanje problema s vodovodom bila je odgovornost pojedinačnog vlasnika jedinice, a John nije želio unajmiti vodoinstalatera, pa je samo pustio da vruća voda curi.
O da, naše prekrasne fontane. Kako je kvaliteta naših stanovnika padala, tako je padala i kvaliteta njihovih posjetitelja. Čini se da su posjetitelji zgrade često pomislili kako bi bilo duhovito baciti sapun u njih. Sigurno su gledali smiješne filmove u kojima se sapun mjehuri. U stvarnosti sapun ne uzrokuje mjehuriće. Samo sjedi tamo i onda začepi pumpu za vodu. Tako bismo morali povremeno kupovati nove pumpe i ulagati u radne sate da bismo ispraznili fontane i očistili sapun. Dakle, svaki put kad bi netko imao posjetitelja s "smislom za humor", to bi nas koštalo 300 dolara iznad glave.
Bilo je toliko sličnih priča. Troškovi koje je svima nama prouzročila neopreznost nekolicine ljudi. Stoga su nam naknade za održavanje rasle.
A financijska situacija se pogoršala
Na početku je Upravni odbor to uspostavio tako da je društvo za upravljanje imovinom vršilo provjere i donosilo ih na mjesečni sastanak odbora kako bi ih odbor pregledao. Svaka provjera trebala je potpis dva člana odbora.
Naš tada izabrani predsjednik zaključio je da je previše zauzeta da bi je zabrinjavalo to što je morala potpisivati čekove, pa je jedino ovlaštenje za potpisivanje čeka dala upravitelju imovine.
Sljedeća izabrana predsjednica zaključila je da ne želi ni da joj smeta gledajući provjere na sastancima odbora. Rekla je upravitelju imovine da ih samo potpiše i pošalje.
Negdje niz cestu otkriveno je da je nestao cijeli naš rezervni fond od 30 000 američkih dolara. Struja za svjetla u hodnicima, parkiralištu i praonici zaostajala je tri mjeseca. Račun za prirodni plin također je kasnio tri mjeseca. Tako smo sada komunalnim poduzećima dugovali 60 000 američkih dolara. To se dogodilo dok je zgrada propadala jer se ništa nije održavalo.
Rezultat je bio da su nam naknade za održavanje porasle. Također smo procijenili po 2.000 dolara u siječnju i ponovno u ožujku.
Čini se da je odbor odlučio ne nastaviti gonjenje, kao što je način na koji su napisani podzakonski akti. Ako je novac nedostajao, članovi odbora morali bi ga osobno izmisliti. Dakle, ako bi progonili upravitelja imovine i izgubili, to bi bilo priznanje nedostajućeg novca. Odlučili su se samo proglasiti "ne odgovornima".
(Kao po strani: Moj rođak živi u etažnom vlasništvu koje je prvotno izgrađeno kao takvo, a ne prenamjena, a dogodilo se isto. Oni su sada potrošili imovinu i nemaju sredstava da to poprave.)
Moji prijedlozi - ako ćete kupiti konverziju za stan
- Provjerite kako se mjere uobičajeni programi. Potražite pojedinačno mjerenje - svaki vlasnik plaća svoj plin, vodu i struju. Ne mogu ovo dovoljno naglasiti.
- Saznajte tko je njihova tvrtka za upravljanje nekretninama. Pretražite naziv tvrtke na mreži i provjerite je li netko napisao negativne komentare o njima. Provjerite njihovu ocjenu kod Better Business Bureau.
- Obratite se tvrtki za upravljanje nekretninama i provjerite namjeravaju li i dalje upravljati nekretninom. Nekoliko nas je tvrtki napustilo jer smo bili premali da bismo profitabilni. Tako smo završili s upraviteljem koji je pobjegao od sredstava.
- Postavljajte pitanja o tome koliko je jedinica zauzeto vlasnikom, a koliko u vlasništvu odsutnih vlasnika-investitora.
- Pitajte jesu li predviđeni neki veći izdaci u bliskoj budućnosti - poput asfaltiranja parkirališta, ponovnog postavljanja bazena. Zamislite bilo što veliko što bi moglo trebati učiniti i pitajte kad je zadnji put učinjeno. Vozite se okolo i provjerite čini li se da postoji nešto veliko što će trebati popraviti, poput krovova ili sporednih kolosijeka.
- Pitajte kada se dogodila njihova posljednja procjena i očekuju li se neke. Saznajte kada je naknada za održavanje posljednji put porasla i za koji postotak se tradicionalno povećava.
- Vozite se po jedinicama u različito doba dana i noći kako biste vidjeli kakvu aktivnost vidite. Na primjer, ako vidite jedinice gdje paketi izlaze kroz prozor, a novac ulazi, vjerojatno postoji droga.
- Pogledajte možete li uočiti neke od trenutnih vlasnika i pitati jesu li sretni što tamo žive.
Pitanja i odgovori
Pitanje: Je li potreban PDI za pretvorbu?
Odgovor: Prije kupnje jedinice živio sam u zgradi kao iznajmljivač. Ne znam što je vlasnik zgrade trebao učiniti kako bi zgradu pretvorio iz stambene zgrade u stan. Sjećam se da smo dobili pismo u kojem se navodi da se vlasnik prijavljuje za pravo prenamjene, a zatim i obavijest o pretvorbi, zajedno s našim mogućnostima. Kao kupac nisam trebao imati PDI i nisam. Vlasnik je hipoteke pružio kao svojstvo prodaje i stoga hipotekarna tvrtka nije zahtijevala.
© 2017 Ellen Gregory
Kakva su vaša iskustva s Condo konverzijama?
Ashlee Thomas 20. svibnja 2020.:
Ovo je sjajan sadržaj. stranica međutim zaostaje za glavnom s toliko skočnih prozora. hvala vam na ovome - bio sam umoran od stanova i sad ste potvrdili moje privođenje. Hvala.