Sadržaj:
- Jamstvo useljivosti
- Što implicira jamstvo useljivosti
- Što ako stanodavac prekrši jamstvo za nastanjivost?
- Utvrđivanje je li prekršeno jamstvo za useljivost
- Kršenja jamstva za useljivost u državi New York
- Pozivanje na kršenje jamstva za useljivost
- Zakon o nekretninama države New York s. 235-b
- Slučajevi iznajmljivača / stanara u Brooklynu, Manhattanu, Queensu, Staten Islandu i Bronxu
- Ažuriranja predmeta
Prava stanara u New Yorku mogu biti nezgodna. Pročitajte kako biste saznali više.
tko? du! nelson
Odricanje:
Sljedeće se informacije odnose na državu New York i ne bi se trebale tumačiti kao pravni savjet, već kao sredstvo kojim stanari mogu povećati svoju svijest o pravima koja imaju po zakonu s obzirom na svoj zakupni interes u određenom posjedu. Ako imate problema sa svojim stanodavcem, predlažem da potražite nadležnog savjetnika koji će osigurati da vaša prava budu pravilno presuđena. Izdavač ovog članka i njegovi suradnici odriču se odgovornosti
Jamstvo useljivosti
Svaki najam stambene imovine podrazumijeva ono što se naziva "Jamstvo useljivosti".
Što implicira jamstvo useljivosti
- Da su prostorije pogodne za ljudsko stanovanje;
- Da je stanje prostorija u skladu s namjenama koje su stranke razumno namjeravale; i
- Da stanari ne budu podvrgnuti nikakvim uvjetima koji ugrožavaju ili štete njihovom životu, zdravlju ili sigurnosti. '
Što ako stanodavac prekrši jamstvo za nastanjivost?
Ako stanodavac prekrši jamstvo za stanovanje, stanar ne mora iznajmljivati stanodavcu. "Obveza plaćanja najamnine ovisi o najamnikovom zadovoljavajućem održavanju prostorija u useljivom stanju" (Park West Management Corp. protiv Mitchella, 47 NY2d 316).
Nadalje, ako vas stanodavac izvede na sud jer dugujete najamninu, suci redovito odobravaju zakupnicima zaostatke ako sudac utvrdi da je došlo do kršenja jamstva za useljivost.
Također, iako najmodavci često dodaju neprovedive klauzule u najmove kako bi zastrašili stanare da pokušaju provesti svoja prava, po zakonu ne morate uvijek poštivati ove neprovedive klauzule, čak i ako ste potpisali ugovor o najmu.
Napokon, zakon ne dopušta odricanje od ovog jamstva u najmu. Ako vaš stanodavac to pokuša učiniti, takvo odricanje je neprovedivo kao protivno javnoj politici.
Utvrđivanje je li prekršeno jamstvo za useljivost
Da biste utvrdili je li vaš stanodavac prekršio Jamstvo za useljivost, morate si postaviti sljedeće pitanje:
(Operativni jezik: "lišavanje bitnih funkcija." Drugim riječima, sprječava li vas sadašnje stanje prostora da ga koristite za namjeravanu svrhu?)
Sljedeće se smatra kršenjem Jamstva za prebivalište u državi New York.
Kršenja jamstva za useljivost u državi New York
- Azbest koji bi mogao postati zrak u stanu stanara.
- Smanjenje ili nedostatak usluge dizala.
- Slomljene podne pločice koje stvaraju opasne uvjete.
- Značajne nakupine smeća koje dovode do napada insekata ili gamadi.
- Neopskrba toplinom i toplom vodom dulje vrijeme.
- Teška zaraza insektima i gamadma.
- Boja na bazi olova, posebno tamo gdje borave mala djeca.
- Oduzimanje zraka, svjetlosti i / ili ventilacije.
- Prekomjerna buka od građevina, mehaničke opreme ili čak susjednih stanara kada iznajmljivač ne poduzme učinkovite korake za ublažavanje smetnji.
- uvredljive isparenja i mirisi.
- Neispravan vodovod.
- Neadekvatna sigurnost (npr. Oštećene ulazne brave, zujalice vrata, itd.).
- Kanalizacija curi i izlijeva se.
- Neisporuka detektora dima.
- Prekidi u radu s vodom.
- Nedostatak zaštitnika prozora kada lokalni zakoni zahtijevaju zaštitu djece.
Bilješka!
Bilo koji uvjeti nastali neprimjerenim ponašanjem stanara ili osoba pod stanarovim vodstvom ili kontrolom ne uzrokuju kršenje jamstva.
Pozivanje na kršenje jamstva za useljivost
Najvažnija stvar koju morate imati na umu prilikom pozivanja na povredu jamstva za obitavanje kao obrane u postupku iznajmljivača / najmoprimca jest da svom stanodavcu u pisanom obliku obavijestite o neispravnom stanju u vašem prostoru. Ako ga ne obavijeste i nema razumnu priliku da ispravi situaciju, možete izgubiti pravo pozivanja na jamstvo useljivosti.
Najbolja praksa je slanje pismene obavijesti u skladu s uvjetima vašeg najma, ili ako vaš ugovor o zakupu ne navodi, pošaljite pisanu obavijest putem prvorazredne potvrde za povrat pošte, kao i uslužnu kopiju putem e-pošte ili faksa.
Zakon o nekretninama države New York s. 235-b
Jamstvo useljivosti
- U svakom pismenom ili usmenom ugovoru o zakupu ili najmu stambenih prostorija smatrat će se da stanodavac ili zakupodavac jamči da su prostori koji su u najmu ili najmu i sva područja koja se s njima koriste, zajedno s ostalim stanarima ili stanovnicima, sposobni za ljudsko stanovanje i za namjene stranaka koje su stranke razumno namjeravale i da stanari takvih prostorija ne smiju biti podvrgnuti nikakvim uvjetima koji bi bili opasni, opasni ili štetni za njihov život, zdravlje ili sigurnost. Kad je bilo koji takav uvjet prouzročen neprimjerenim ponašanjem stanara ili najmoprimca ili osoba pod njegovom upravom ili kontrolom, to neće predstavljati kršenje takvih ugovora i jamstava.
- Svaki sporazum najmoprimca ili stanara o stanu koji se odriče ili mijenja svoja prava kako je navedeno u ovom odjeljku bit će ništav kao suprotan javnom poretku.
- Pri utvrđivanju iznosa štete koju je stanar pretrpio kao rezultat kršenja jamstva navedenog u odjeljku, sud; (a) ne treba zahtijevati nikakva vještačenja; i (b) će, ukoliko je jamstvo kršeno ili se ne može izliječiti zbog štrajka ili drugog radnog spora koji prvenstveno nije uzrokovan od strane pojedinog najmodavca ili zakupodavca i takva šteta pripisuje takvom štrajku, isključiti oporavak od takvog štrajka opseg, osim u mjeri neto uštede, ako postoji, najmodavcu ili zakupodavcu zbog takvog štrajka ili radnog spora dodijeljenog prostorijama najmoprimca, pod uvjetom da je stanodavac ili zakupac pokušao dobronamjerno, ako izvedivo, izliječiti kršenje. (c) ako su prostori podložni regulaciji u skladu s lokalnim zakonom o kontroli najamnine stanovaZakonom o hitnoj zaštiti stanara od devetnaest sedamdeset i četiri, Zakonom o stabilizaciji najamnine od devet stotina šezdeset devet ili Zakonom o gradskoj najamnini i sanaciji, smanjite iznos dodijeljen prema ovom ugovoru za ukupan iznos bilo kakvog smanjenja najamnine naložene od strane državne podjele stanovanja i obnova zajednice u skladu s takvim zakonima ili aktom, dodijeljenim stanaru, od datuma stupanja na snagu takvog naloga za smanjenje najamnine, koji se odnosi na jedno ili više pitanja za koja se ovim odobrava olakšicakoji se odnosi na jedno ili više pitanja za koja se olakšica dodjeljuje u nastavku.koji se odnosi na jedno ili više pitanja za koja se olakšica dodjeljuje u nastavku.
Slučajevi iznajmljivača / stanara u Brooklynu, Manhattanu, Queensu, Staten Islandu i Bronxu
Stambeni sud u Brooklynu nalazi se u ulici Livingston 141. Ako poštom primite obavijest koja zahtijeva vaš izgled, nužno je odgovoriti i odmah poduzeti odgovarajuće mjere. To uključuje dokumentiranje svih uvjeta u zgradi koji mogu predstavljati kršenje Jamstva za useljivost.
Ako imate bilo kakvih pitanja u vezi s vašim slučajem, slobodno me nazovite na 718-701-5772.
Ako trebate zastupanje u vezi sa stanodavcem / stanarom, ja se pojavljujem u svih pet gradskih četvrti grada New Yorka (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island i Bronx). Obično sam u Brooklynu (okrug Kings).
Na zahtjev mogu dogovoriti sastanke u Brooklynu i Manhattanu.
Ažuriranja predmeta
Landlord protiv stanara , 2011. NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County, 13. lipnja 2011.) (gdje je Westchester Court utvrdio da su smetnje zbog izgradnje stanodavčeve susjedne parcele kršenje jamstva za obitavanje).