Sadržaj:
- Drugi dom ima vrijedne prednosti
- Kako IRS definira dom
- Ako je vaš drugi dom kuća za odmor (ne iznajmljujete ga)
- Hipotekarne kamate
- Porez na imovinu
- Ako iznajmite svoj drugi dom
- Razdoblje najma godišnje = 14 ili manje dana
- Razdoblje najma godišnje = Više od 14 dana
- Pretvaranje vašeg drugog doma u vaše primarno prebivalište
- Komplicirano je računanje poreza
- Turbo porez objašnjava odbitak poreza na najam imovine
- Resursi
- Vrijeme za odmor
Iskoristite odbitak poreza za drugi dom
Javna domena na Wikimedia Commons
Drugi dom ima vrijedne prednosti
Posjedovanje drugog doma nudi brojne prednosti. Naravno, jedna od primarnih prednosti je ta što posjedujete mjesto gdje vi i vaša obitelj i prijatelji možete provoditi onoliko vremena koliko želite, bez muke s rezervacijom hotela ili najma. Druga pogodnost može biti ta što imate mirno mjesto za mirovinu. To bi također mogla biti prilika za ulaganje u obliku novca za najam. I na kraju, posljednje, ali ne najmanje važno, možda imate pravo na neke porezne olakšice posjedovanjem drugog doma.
Drugi domovi mogu biti izvrsna investicija
CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons
Kako IRS definira dom
Mnoge vrste građevina mogu se smatrati domom. Uprava za unutarnje prihode (IRS) identificira dom kao kuću, kućni čamac, mobilnu kuću, zadružni stan ili kondominij. Sve dok postoje prostori za spavanje, kuhanje i kupaonice, to se može klasificirati kao dom. Ako ste vlasnik kuće, već znate o poreznim prednostima posjedovanja svog primarnog prebivališta. I drugi domovi mogu dobiti porezne olakšice od porezne uprave.
Međutim, ne odnose se svi drugi domovi jednako, pa ako ste vlasnik ili planirate kupiti drugi dom, svakako biste trebali biti sigurni da ste upoznati s osnovnim poreznim pravilima koja utječu na vlasnike drugih domova.
Ako je vaš drugi dom kuća za odmor (ne iznajmljujete ga)
Ako svoj drugi dom koristite za osobno uživanje, općenito se kamate na hipoteku i porez na nekretnine mogu odbiti na isti način kao i na primarno prebivalište.
Hipotekarne kamate
Kao vlasnik kuće već znate da se kamata na vašu prvu hipoteku na kuću može odbiti. Ako svoj drugi dom koristite kao sekundarni dom u kojem živite dio vremena i ne iznajmljujete ga, tada se odbijaju i kamate na hipoteku na vaš drugi dom. Možete otpisati 100% kamata koje plaćate na do 1,1 milijun američkih dolara duga osiguranog u vašem prvom i drugom domu i koji se koristi za stjecanje ili poboljšanje vaše imovine. Imajte na umu da se ovaj odbitak odnosi na ukupno 1,1 milijun dolara duga, a ne na 1,1 milijun dolara za svaki dom.
Porez na imovinu
Na svoj drugi dom možete odbiti porez na imovinu. U stvari, možete odbiti porez na imovinu plaćen za bilo koji broj domova u vašem vlasništvu.
Ako iznajmite svoj drugi dom
Broj dana iznajmljivanja drugog doma važan je za određivanje broja poreznih povlastica na koje ispunjavate uvjete. U osnovi, ako iznajmljujete svoj drugi dom na manje od 14 dana godišnje, tada se prema svom drugom domu možete ponašati isto kao i prema primarnom prebivalištu. Ako iznajmite svoj drugi dom dulje od 14 dana godišnje, Porezna uprava utvrđuje da je vaš drugi dom iznajmljivanje imovine koja se oporezuje drugačije od primarnog prebivališta. Imajte na umu da će, ako nikada ne posjetite svoj drugi dom, biti klasificiran kao investicijska nekretnina. Da biste se smatrali osobnom upotrebom vaše imovine, morate koristiti svoj dom. Posjeti koje obavite prilikom provjere kuće ili popravljanja ili održavanja ne računaju se kao osobna upotreba i učinit će da vaša druga kuća bude investicijska kuća.
Razdoblje najma godišnje = 14 ili manje dana
Ako iznajmite svoj drugi dom na 14 ili manje dana tijekom godine, sredstva možete dobiti neoporezivo. Nije važno koliko naplaćujete najamninu, ne morate potraživati ovaj iznos od porezne uprave. Ako iznajmite svoj drugi dom na manje od 14 dana, s tim se domom postupa isto kao s vašim osobnim prebivalištem, a hipotekarne kamate i porezi na imovinu oduzimali biste isti kao za primarno prebivalište.
Razdoblje najma godišnje = Više od 14 dana
Ako iznajmljujete svoj drugi dom dulje od 14 dana, tada morate prijaviti sav prihod od najma koji primite. Istodobno ste u mogućnosti odbiti troškove najma, uključujući poreze, osiguranje, hipoteku, režije, održavanje i popravke. Možete čak i oduzeti zalihe poput ručnika i plahte. Štoviše, možete otpisati amortizaciju, vrijednost izgubljenu zbog trošenja kuće tijekom vremena. Izazov je odrediti gdje rasporediti troškove između vremena kada ste imovinu koristili u osobne svrhe i vremena kada ste imovinu dali u najam. Želite izvrsno voditi evidenciju o datumima, prihodima i troškovima. I unajmite poreznog stručnjaka da pravilno pripiše oporezivi i neoporezivi dohodak.
Ključ maksimiziranja odbitaka je zadržavanje godišnje osobne upotrebe kuće za odmor na manje od 15 dana ili 10% od ukupnog broja dana najma, ovisno o tome što je veće. U tom se slučaju kuća za odmor može tretirati kao najam uz primanje odbitaka za najam. Da biste svoj drugi dom smatrali nekretninom za iznajmljivanje, morate izbjegavati prekoračenje ograničenja od 10%. Da biste procijenili maksimalnu količinu vremena koje možete koristiti za osobnu upotrebu, u osnovi ne biste trebali koristiti svoj drugi dom više od jednog dana svakih 10 dana kada ga iznajmite.
Da biste maksimizirali odbitak imovine za najam, morate biti aktivno uključeni u postupak iznajmljivanja. To znači vođenje sastanaka sa stanarima i postavljanje uvjeta ugovora o najmu stanarima. I ovo je vrlo važno - morate posjedovati najmanje 10% imovine.
Pretvaranje vašeg drugog doma u vaše primarno prebivalište
Strategija porezne prednosti koju vlasnici drugih domova koriste kako bi izbjegli plaćanje poreza na kapitalnu dobit prilikom prodaje drugog doma jest pretvaranje svog drugog doma u svoje primarno prebivalište. Način da se to postigne je živjeti u drugom domu dvije godine od prethodnih pet godina prije prodaje kuće. To kvalificira prodaju za izuzeće od poreza za dobit do 250.000 USD za pojedinačne filere i 500.000 USD za zajedničke filere.
Za 2009. i kasnije godine plaćate redovite poreze na kapitalnu dobit od 10% na dio dobiti koji je ekvivalentan vremenu kada ste koristili dom kao kuću za odmor nakon 2008. godine.
Komplicirano je računanje poreza
Vaš porezni stručnjak trebat će sve detalje o načinu na koji koristite svoj drugi dom. Ovi se podaci moraju dosljedno prikupljati i održavati tijekom cijele godine kako bi vaš porezni stručnjak mogao točno izračunati vaš prilagođeni bruto prihod i vaš modificirani prilagođeni bruto prihod. Zbunjujuće? Doista jest .
Turbo porez objašnjava odbitak poreza na najam imovine
Resursi
Porezna uprava ima mnogo publikacija koje će vam pomoći da razumijete osnove posjedovanja drugog doma i kako se porez primjenjuje na vlasništvo. Za više informacija o posjedovanju, korištenju i prodaji vašeg drugog doma i poreznim pro i minusima, posjetite www.IRS.gov i potražite sljedeće publikacije.
- Publikacija # 527 Stambena nekretnina za iznajmljivanje (uključujući iznajmljivanje kuća za odmor)
- Publikacija # 523 Prodajem svoj dom