Vijeće slojeva: krađa, maltretiranje i neovlaštene odluke

Vijeće slojeva: krađa, maltretiranje i neovlaštene odluke

Leong

Vijeća slojeva: krađa, maltretiranje i neovlaštene odluke

Ja sam tip odrasle osobe koja još uvijek uživa u bajkama. Vjerujem da će istina biti otkrivena! Vjerujem da će dobro nadvladati zlo.

Dakle, kad sam shvatio da vijeće stratova koje je vodilo zgradu (u kojem se nalazi moj svježe kupljeni stan) krade novac, maltretira stanovnike i donosi strukturno štetne odluke, pridružio sam se odboru slojeva. Vidio sam se kao nevoljnog junaka - dobru vilu koja će spasiti zgradu i vratiti ljudima slobodu. Očekivao sam zahvalnost, sreću i izuzetan duh zajednice.

Sve što sam učinio je da sam izgubio nevinost.

Jeste li obično uvjereni da je "vaš put" najbolji način, bez obzira na to što netko drugi kaže?

Da! Pa onda… vijeće slojeva je možda pravo mjesto za vas.

Vijeća slojeva čine dobrovoljci. Mnogi od ovih volontera su izuzetni ljudi koji daju svoje vrijeme i često slobodno daju svoju stručnost.

Ali na žalost, većina ljudi koje privlači služenje u ovom odboru obično su oni s dnevnim redom. Ponekad koriste svoj položaj da zarade novac. Češće koriste svoj položaj kako bi nahranili svoje disfunkcionalne probleme kontrole.

Stratificirani domovi nemaju careve, vladare ili šefove. Taj odnos jednostavno nije potreban, niti se njegova preporuka može naći bilo gdje u Zakonu o vlasništvu strata.

Leong

Sadržaj

1. Je li Vijeće Strata šef?
2. Koje su odgovornosti Vijeća strata?
3. Pa tko je šef?
4. Mogu li članovi vijeća strata maltretirati stanovnike?
5. Mogu li članovi Vijeća strata ukrasti novac?
6. Predaja troškova putem sitnog novca
7. U dogovoru s dobavljačem
8. Posudba novca iz rezervnog fonda (CRF)
9. Nije li upravitelj imovine glavni?
10. Je li moguće izvođenje pravde pred vijećem slojeva?

1. Je li Vijeće strata šef?

Ovo je užasna, ali česta zabluda. Užasno za stanovnike, jer nikome ne treba šef u vlastitom domu. A istina je također užasna za vijeće slojeva.

Za upravljanje samo nekoliko ljudi obično je potrebna poslovna diploma u ljudskim resursima. Zahtjevi upravljanja mnogim obiteljima (ovisno o veličini zgrade ili kompleksa) bili bi dovoljni da dočaraju slike ravnih jakni, podstavljenih soba i glasova.

Ne, vijeće slojeva nije šef.

Iznenađeni? To je istina. Stratificirani domovi nemaju careve, vladare ili šefove. Taj odnos jednostavno nije potreban niti se njegova preporuka može naći bilo gdje u Zakonu o vlasništvu strata (SPA).

Članovi vijeća nisu policija. Policajac provodi opsežnu obuku u mnogim područjima, uključujući ljudsko ponašanje, istragu i pravna pitanja.

Dužnosti vodstva koje su uključene u službu u odboru često se zamijene s položajima na vlasti.

"Posluživanje" je ključna riječ.

Što se tiče ovlasti, vijeće može djelovati samo na nešto što se protivi podzakonskim aktima. Čak i tada moraju imati pisanu žalbu. Jedino kad bi trebali uopće imati ovlasti je tijekom pravilno sazvanih sjednica vijeća.

Ako slučajno svjedočite nečemu ili imate pritužbu, nemojte to reći članu odbora. Umjesto toga pošaljite e-poštu upravitelju nekretnina. Ona ne poznaje politiku zgrade i stoga može ostati nepristrana.

Također, prema zakonu, svu korespondenciju koju upravitelj imovine mora dobiti mora iznijeti i obraćati joj se vijeće slojeva. Zbog toga plaćate velike novce tvrtki za upravljanje nekretninama.

Jedino kada bi vijeće slojeva trebalo uopće imati bilo kakvu moć, bilo bi tijekom pravilno sazvanih sjednica vijeća.

Leong

2. Koje su odgovornosti Vijeća strata?

Oni su posrednici, koji predstavljaju zgradu i stanovnike (putem izbora i glasanja). Oni usmjeravaju upravitelja imovine u svim pitanjima strata korporacije. Zajedno donose odluke o:

• Održavanje zgrade (poznato i kao slojevita korporacija).
• Korespondencija vlasnika (koju je dostavio upravitelj nekretnine).

Tko je šef? Podzakonski akti!

Leong

3. Pa tko je šef?

Podzakonski propisi. Znate, ona suha, autoritativna literatura koja izaziva napetost u prsima praćena nebranjenim predodžbama o pobuni… ili barem zijevanju praćenom teškim kapcima.

Iskreno nije tako loše! Obično su to samo maleni snopići papira, debeli približno dva milimetra, prikladni za čitatelje i možete ih dovršiti od korica do korica za otprilike 15 minuta. Prepustite se sebi i ubirajte slobodu koja dolazi od znanja.

Od datuma usvajanja, podzakonski akti su smjernice koje su vlasnici (radi harmonije i dobrobiti zgrade) odlučili slijediti.

Za podzakonske akte i SPA trebate voditi računa, a ne za pojedine članove vijeća slojeva (koji mogu imati svoje pristranosti).

Pod pretpostavkom da ste vlasnik jednog stana (i vaš račun ima dobru reputaciju), imate jedan glas i vlasnik ste dijela zgrade.

Imate svako pravo na:

• Koristite pogodnosti zgrade
• Znajte kako se troši vaš novac
• Razumijevanje odluka koje se donose u vaše ime

4. Mogu li članovi vijeća strata maltretirati stanovnike?

Da! Nažalost, to se događa prilično često. Biti u upravi nezahvalan je posao. Isisava osobno vrijeme i nije važno kakve se odluke donose, mnogi će se žaliti.

Nadalje, članovi vijeća imaju mjesto u prvom redu zbog ružnoće čovječanstva. Svjedoci su svaki put kad stanovnici imaju sporove, krše podzakonska akta i međusobno se ne poštuju i zajedničku imovinu. S vremenom im to može biti toliko frustrirajuće da uopće gube vjeru u čovječanstvo. Prefinjeni stanovnici mogu postati način odzračivanja. Čak i više ako članovi vijeća slojeva uopće imaju problema s kontrolom.

Iako bi vijeće slojeva trebalo biti dobrovoljačka organizacija, neki ili svi članovi vijeća MOŽU ukrasti novac kako bi financirali svoje napore.

Leong

5. Mogu li članovi Vijeća strata ukrasti novac?

Iako bi svi trebali biti dobrovoljci, neki ili svi članovi vijeća slojeva mogu ukrasti novac kako bi subvencionirali svoje napore.

Ako se iznos svede na minimum, to obično ne predstavlja problem.

Međutim, kad ljudi provedu godine sjedeći na ploči, postaju moćni u znanju. To zajedno s time da postanu nervozni i arogantni, moglo bi ih potaknuti na sve veće i veće grabežljivosti.

6. Podnošenje troškova putem sitnog novca

Ne nude sva poduzeća kredit, čak ni strata korporaciji. Stoga ponekad član vijeća mora kupiti predmet iz svog džepa koji će ga zgrada koristiti. To znači da za povrat mora ispuniti i predati obrazac za sitni novac. Međutim, ako ne postoje zaustavljanja i provjere, to se može lako zloupotrijebiti.

Prevencija: Nakon što se pridružite odboru, postavite svoj sistem sitnog novca tako da:

• Računi se moraju dostaviti zajedno s obrascem za povrat sitnog novca
• Moraju biti potpisa dva člana odbora koji nisu član vijeća koji podnose obrazac

Primjer iz stvarnog života

Racine je jednog dana bila ushićena pokazati Pam svoj novi ručni prijenosni čistač pare s mlaznicom mravojeda. Očito bi mogao očistiti bilo što, bilo gdje, pogotovo ona teško dostupna mjesta. A platila je samo 60 dolara!

Racine je poznata po svojoj povijesti kupovine impulsa kao rezultat fanatične privlačnosti uređaja koji se nakon samo nekoliko dana pretvara u dosadu.

Mjesecima kasnije, kad je postala blagajnica, Pam je poštom primila svoju prvu seriju fotokopiranih (plaćenih) računa za razvrstavanje. Zamislite njezino iznenađenje kad je pronašla obrazac za sitni novac, koji je poslao Racine, uključujući onu vrlo ručnu prijenosnu čistačicu na paru. Sigurno je Racine dosadila, pa je odlučila prodati strata korporaciji - po cijeni od 270 dolara.

U velikoj shemi stvari, ovo je neznatan iznos. Međutim, ako je netko spreman ukrasti malu svotu novca, definitivno je spreman ukrasti veliku svotu.

7. U dogovoru s dobavljačem

Jeste li ikad primijetili člana vijeća koji je, čini se, u odličnim odnosima s jednim ili dva obrtnika koji često posjećuju vašu zgradu? Je li vam ikad rekla da tako pažljivom štedi novac od zgrade?

Kako shema djeluje:

• U zgradi se događa mehanički "hitan slučaj", a član vijeća zaobilazi upravitelja imovine i izravno se obračunava s obrtnikom po njezinom izboru.
• Radnik koji posluje obrađuje račun za daleko više radne snage nego što zapravo radi. Prekovremeni rad može biti posebno isplativ.
• Član vijeća je na mjestu kako bi odobrio rad, a time i račun.
• Menadžer imovine, u ime strata korporacije, stavlja ček obrtniku.
• Trgovački radnik unovčava svoj ček i zadržava svoj udio plus porez.
• Trgovac se sastaje s članom vijeća u mračnoj uličici i predaje smeđu papirnatu vrećicu s udjelom člana vijeća u gotovini.

Prevencija: teško. Osim ako se ne želite pridružiti upravi i preuzeti je.

Primjer iz stvarnog života

Zgrada ima dva identična spremnika za toplu vodu. Jednog dana dok su ostali članovi vijeća bili na poslu, Racine je zamijenio jedan od spremnika s toplom vodom. Kasnije je objasnila da je "puklo", a to je smatrala hitnom i odmah je zamijenila.

Koristila je obrtnika s kojim je bila vrlo prijateljska. Iako je bio vodoinstalater, radio je mnoge čudne poslove oko zgrade. Čak ga je dovezala do stana na ručak. Pam je kasnije saznala da je njegova faktura iznosila 27.000 USD, uključujući dijelove i radnu snagu.

Samo da sve stavimo u perspektivu, već sljedeće godine novo je vijeće zamijenilo drugi spremnik tople vode po cijeni od 3150 dolara, uključujući dijelove i radnu snagu.

8. Posudba novca iz pričuvnog fonda (CRF)

CRF je velika meta jer mnoge slojevite korporacije imaju više nego što im treba za sjedenje na ovom računu, a novac nije namijenjen ni za što. SPA Britanske Kolumbije ima na snazi ​​zakon:

Rashodi iz rezervnog fonda

96 Strata korporacija ne smije trošiti novac iz rezervnog fonda, osim ako izdatak (b) nije prvo odobren rezolucijom donesenom ¾ glasova na godišnjoj ili posebnoj generalnoj skupštini ili odobren prema članku 98.

Osim što ovaj zakon dopušta zlostavljanje:

Neodobreni izdaci

98 (3) Rashodi se mogu izvršiti iz operativnog fonda ili iz rezervnog fonda ako postoje opravdani razlozi za vjerovanje da su neposredni izdaci neophodni kako bi se osigurala sigurnost ili spriječio značajan gubitak ili šteta, bilo fizička ili drugačija.

Kako shema djeluje:

• Isto kao i shema "U dogovoru s obrtnikom", osim što je iznos toliko velik da ni u operativnom fondu (ni u posebnom fondu nameta) nema dovoljno novca za plaćanje računa.
• Upravitelj imovine šalje obrazac "Direktiva o korištenju pričuvnih sredstava" . Da bi se novac „posudio“ od CRF-a bez dobivanja odobrenja vlasnika na glavnoj skupštini, ovaj obrazac mora imati potpis četiri člana vijeća. Učinkovito prebacuje odgovornost s upravitelja imovine na članove odbora.
• Trgovački radnik prima i unovčava svoj ček. Zadržava svoj dio plus porez.
• Trgovački se radnik sastaje s vijećem u mračnoj uličici i predaje smeđu papirnatu vrećicu sa svojim udjelom u gotovini.

Novac se nikad ne vraća u CRF

• Upravitelj imovine neće se truditi "natjerati" vijeće da vrati taj novac (sjetite se, oni su "isključeni").
• Budući da se vlasnicima ne šalju mjesečni saldo CRF-a, oni nikad ne znaju da novac nedostaje do kraja godine (ako se uopće potrude pogledati izjavu).
• Ako vijeće ipak bude uhvaćeno, oni jednostavno čine ono što su činili mnogo puta u prošlosti - kažu da se hitno moralo riješiti. Tada mogu iskoristiti buduće naknade za održavanje stanovnika kako bi vratili CRF.

Prevencija: Opet, vrlo teško. Osim ako se ne želite pridružiti upravi i preuzeti je.

Primjer iz stvarnog života

Korporacija strata sjedila je na posebnom nametu od stotina tisuća dolara za određeni projekt i angažirana je građevinska tvrtka.

Jednog dana, Pam ugleda e-poruku upravitelja imovine s privitkom: obrazac "Direktiva o korištenju rezervnih sredstava za nepredviđene slučajeve" za 24.000,00 američkih dolara. Budući da je nova u slojevima koji žive i na dasci, Pam nije razumjela i tako se raspitivala.

Racine je obavijestio Pam da su specijalni fond nameta i račun održavanja iz operativnog fonda iscrpljeni zbog nastalih komplikacija s projektom. Racine je situaciju smatrao hitnom jer bi, ako građevinska tvrtka ne bude pravovremeno plaćena, mogli postaviti založno pravo na zgradu. Pam se nije mogla raspravljati.

Mjesecima kasnije, premda je postala blagajnica, iako je Pam pretraživala, nikada nije mogla pronaći zapis u kojem se navodi da je taj novac vraćen u CRF. Također je saznala:

• Građevinska tvrtka angažirana je bez ikakvih konkurentnih ponuda.
• Nikada nije bilo pismenog ugovora s građevinskom tvrtkom, a time ni jamstva.
• Gradska vijećnica nikada nije izdala građevinsku dozvolu.
• Iako je Pam znala da je Racine prijateljski nastrojena s radnicima građevinske tvrtke, tek je puno kasnije shvatila da je jedan od nadzornika zapravo Racinein dečko.

Vijeće slojeva ima moć unajmiti i otpustiti tvrtku za upravljanje imovinom. Kako bi zadržali posao i zaradili što više novca, u najboljem je interesu upravitelja imovine da vijeće slojeva bude zadovoljno.

Leong

9. Nije li upravitelj imovine glavni?

Ne. Odbor ima moć unajmiti i otpustiti tvrtku za upravljanje imovinom (s 3/4 glasa koji je lako proći). Kako bi zadržali posao i zaradili što više novca, u najboljem je interesu upravitelja imovine da vijeće slojeva bude zadovoljno.

Menadžeri nekretnina su prezaposleni, ne dobivaju puno zahvalnosti, ali mogu zaraditi značajan novac. Plaćaju se "po vratima". Pogledajmo tri različita upravitelja imovine, svaki odgovoran za 1000 vrata i svaki zarađuje istu plaću.

Ovi upravitelji nekretninama kući nose istu plaću

Upravitelj imovine	Korporacije strata	Suites per Strata
Betsy ima lak posao!	1000 apartmana u tri slojevite korporacije	300, 350, 350
Marija radi više nego dvostruko	1000 apartmana u sedam slojevitih korporacija	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen je spremna za smiješnu farmu!	1000 apartmana u dvanaest slojevitih korporacija	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Zapamtite, svaka slojevita korporacija ima:

• Savjet jednog sloja s kojim se treba pozabaviti
• Nazočiti 6 - 12 sjednica vijeća
• Održava se godišnja skupština
• Mogući posebni generalni sastanci.

Što je više slojeva korporacija odgovoran upravitelju imovine, posao postaje teži i dugotrajniji. Veće slojevite korporacije su unosnije i na taj način privlače bolje i iskusnije upravitelje nekretninama.

Stoga, ako upraviteljica posrnule imovine postane svjesna da jedan od njezinih slojevitih odbora planira nešto što predstavlja kršenje propisa ili SPA-a, jednostavno će im poslati upozorenje u vezi sa zakonitostima. Stoga su ona i njezino društvo "isključeni" i mogu uštedjeti vrijeme jednostavnim gledanjem u drugu stranu. To omogućava vijećima slojeva da rade što god žele.

Dakle, da, možete privesti člana vijeća pravdi. Ogromnim trudom koji vam oduzima vrijeme, strpljenje, zdrav razum i možda vaše financije, bez ikakve izravne koristi za vas.

Leong

10. Je li moguće izvođenje pravde pred vijećem slojeva?

Iznenađujuće je da sljedeći SPA zakon štiti članove vijeća slojeva. Subjektivnost ovog zakona otežava dokazivanje nemara i krađe:

Standard njege člana vijeća:

31. U izvršavanju ovlasti i izvršavanju dužnosti strata korporacije, svaki član vijeća mora

Nadalje, ne možete računati da će prezaposleni upravitelj imovine:

• Spriječite krađu
• Privedite člana odbora pred lice pravde
• Nastavite s potpunim povratom ukradenog novca

To bi bilo dugotrajno i skupo - to neće učiniti nijedan upravitelj imovine!

Da bi se tražila pravda, mora postojati dokaz. Dakle, ako ste sigurni kao što je Pam, vjerojatno biste krađu mogli dokazati forenzičkom revizijom. Međutim, forenzičke revizije su skupe i ukoliko ne želite koristiti svoja osobna sredstva, trebat će vam 3/4 glasa na glavnoj skupštini da pokrenete strata korporaciju u parnici. To bi moglo značiti poseban namet. Dakle, prvo ćete morati uvjeriti svoje susjede.

Nadalje, sudovi ne gledaju blagonaklono na slojevite korporacije koje napadaju pojedinca, posebno volonterku koja je donirala svoje vrijeme. Dakle, čak i ako bude proglašena krivom, kazna bi bila minimalna.

Dakle, da, možete privesti člana vijeća pravdi. Ogromnim naporima koji vam oduzimaju vrijeme, strpljenje, zdrav razum i možda vaše financije, a da vam ne bude izravne koristi.

Vaša najbolja opklada je prevencija kroz sudjelovanje. Nadalje, s pažnjom nikada nećete pogriješiti. Znanje je moć! Dajte sebi prednost i postavite se u superiorni položaj temeljitim čitanjem i razumijevanjem oba:

• Podzakonski akti vaše slojevite korporacije
• Zakon o vlasništvu strata (SPA)

MOLIM ZABILJEŽITE:

Pokret otpora postao je ogroman. Ne mogu više odgovarati na pojedinačne komentare ili mailove. Posjetite ovaj Facebook forum, odgovorite na tri pitanja i pridružite se razgovoru.

Hvala vam.

Pitanja i odgovori

Pitanje: Koliko dugo je "razumno vrijeme" da vijeće slojeva odobri zahtjev za obnovu?

Odgovor: Poteškoće sa slojevima su toliko brojne, da više ne mogu odgovarati na pojedina pitanja. Najbolja opklada za pomoć u rješavanju problema s slojevima jest pridruživanje Facebook stranici pod nazivom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Ima preko 360 članova koji su nevjerojatno korisni. Stranica je postavljena na "privatno", tako da samo članovi mogu vidjeti postove.

Kliknite donju poveznicu, odgovorite na SVA pitanja i ja ću vas dodati na stranicu.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Pitanje: Smanjuje li vrijednost imovine imenovanje administratora?

Odgovor: Poteškoće sa slojevima su toliko brojne, da više ne mogu odgovarati na pojedina pitanja. Najbolja opklada za pomoć u rješavanju problema s slojevima jest pridruživanje Facebook stranici pod nazivom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Ima preko 360 članova koji su nevjerojatno korisni. Stranica je postavljena na "privatno", tako da samo članovi mogu vidjeti postove.

Kliknite donju poveznicu, odgovorite na SVA pitanja i ja ću vas dodati na stranicu.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Pitanje: Vijeće nas je verbalno uznemiravalo kao i pismeno uznemiravalo, a predsjednik Vijeća dao nam je na uvid vrlo osobne predmete. Postoje li pravni putevi koje bismo mogli i trebali postići kako bismo zaustavili ovo uznemiravanje? U svom se domu više ne osjećamo sigurno. Hvala vam!

Odgovor: Poteškoće sa slojevima su toliko brojne, da više ne mogu odgovarati na pojedina pitanja. Najbolja oklada za pomoć u rješavanju problema je da se pridružite Facebook stranici pod nazivom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Postoji preko 360 članova koji su nevjerojatno korisni. Stranica je postavljena na "privatno" tako da samo članovi mogu vidjeti postove.

Kliknite donju poveznicu, odgovorite na SVA pitanja i ja ću vas dodati na stranicu.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Pitanje: Da li vlasnici smiju sudjelovati u ažuriranju podzakonskih akata?

Odgovor: Poteškoće sa slojevima su toliko brojne, da više ne mogu odgovarati na pojedina pitanja. Najbolja opklada za pomoć u rješavanju problema s slojevima jest pridruživanje Facebook stranici pod nazivom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Ima preko 360 članova koji su nevjerojatno korisni. Stranica je postavljena na "privatno", tako da samo članovi mogu vidjeti postove.

Kliknite donju poveznicu, odgovorite na SVA pitanja i ja ću vas dodati na stranicu.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Sylvia Leong