Sadržaj:
- Što je agencija?
- Zašto je dvojna agencija zabranjena?
- Unesite posrednika za transakcije
- Prednosti transakcijskih brokera
- Razlike u agencijskim odnosima: Florida
- Zašto odabrati zastupanje posrednika transakcija u odnosu na jednu agenciju?
- Što je s nedostatkom potpunog otkrivanja?
- Iz perspektive agenta
- Krajnji cilj agenta
- Pitanja i odgovori
Usporedite zastupanje jedne agencije i posrednika kod transakcija i saznajte zašto je zastupanje dvojnih agencija obično zabranjeno.
Slika Harry Strauss s Pixabaya
Što je agencija?
Dvostruko zastupanje zabranjeno je u mnogim državama, uključujući Floridu, gdje se nalazi moja dozvola za promet nekretninama. Problem dvostruke agencije jest ta dosadna riječ "agencija". Agencija za nekretnine terminologije znači da je suradnik prodaja (licencirani agent) ulazi u odnos s klijentom s kojim je ona duguje fiducijarna obveza, također poznat kao poslušnost, odanost, i povjerljivosti. Ona radi u ime tog klijenta u svim pitanjima koja se odnose na određenu transakciju nekretninama. To je definicija agencije.
Na Floridi ga nazivamo jedinstvenom agencijom. Jednostavan i lak način da se razumije pojedinačna agencija je sljedeći: Shvatite transakciju kao kazališnu predstavu. Agent ulazi kao zamjenik da preuzme ulogu klijenta u toj izvedbi. Tijekom te izvedbe / transakcije, zamjenik / agent uvijek djeluje u najboljem interesu klijenta - kao da je on sam klijent.
Zašto je dvojna agencija zabranjena?
Dvojna agencija je upravo ono što kaže da jest: pokušaj istodobnog djelovanja i u najboljem interesu kupca i prodavatelja. Može li zamjenik istodobno igrati obje glavne uloge - i kupca i prodavača - i istodobno djelovati u najboljem interesu svake od njih? Naravno da ne. Bilo bi nemoguće. Zbog toga je dvostruko zastupanje zabranjeno u većini država.
Unesite posrednika za transakcije
To ne znači da agent ne može obaviti transakciju i za kupca i za prodavatelja. Na Floridi imamo klasifikaciju ograničenih agencija poznatu kao posrednik u transakcijama. Iako zvuči kao dualna agencija, nije.
U tom svojstvu agent radi na transakciji, ali nije stupio u fiducijarni odnos ni s jednom stranom. To znači da je on neutralna stranka između njih dvoje. Međutim, objema stranama duguje ograničenu povjerljivost. To znači da ne smije prodavaču reći da će kupac ponuditi više ili reći kupcu da će uzeti manje bez odobrenja dotične stranke.
Prednosti transakcijskih brokera
Postoje mnogi agenti za prodaju nekretnina i brokerske kuće na Floridi koji rade strogo kao posrednici u transakcijama. Tvrtke koje izbjegavaju jednu agenciju kažu da rad posrednika u transakcijama pomaže u sprječavanju nekih poteškoća i zabune. Agent vjerojatno neće zaboraviti koja je njegova uloga ako je cijelo vrijeme ista. Također izbjegava moguće tužbe, što je možda bolji razlog zašto ga neke brokerske kuće izbjegavaju čak i u okolnostima kada zakon to dopušta.
Grafikon u nastavku prikazuje razlike između dvije vrste agencija. Ograničeni odnos s posrednikom transakcija nudi samo ograničenu povjerljivost i nikakvu poslušnost ili potpuno otkrivanje. (Za više informacija pogledajte odjeljak o cjelovitom otkrivanju u nastavku.) Nemojte biti pretjerano zabrinuti zbog nedostatka potpunog otkrivanja. Posrednički posrednik i dalje mora otkriti kupcu „sve činjenice koje brokeru zna i koje kupac ne može lako uočiti i koje mogu potencijalno bitno utjecati na vrijednost imovine“.
Razlike u agencijskim odnosima: Florida
Jedinstvena agencija | Posrednik za transakcije |
---|---|
Pošteno i pošteno |
Pošteno i pošteno |
Odanost |
|
Povjerljivost |
Ograničena povjerljivost |
Poslušnost |
|
Potpuno otkrivanje |
|
Računovodstvo svih sredstava |
Računovodstvo svih sredstava |
Vještina, briga i marljivost |
Vještina, briga i marljivost |
Pravovremeno predstavljanje svih ponuda, osim ako pismeno nije drugačije naznačeno |
Pravovremeno predstavljanje svih ponuda, osim ako pismeno nije drugačije naznačeno |
Otkrivanje svih poznatih činjenica koje bitno utječu na vrijednost |
Otkrivanje svih poznatih činjenica koje bitno utječu na vrijednost |
Zašto odabrati zastupanje posrednika transakcija u odnosu na jednu agenciju?
Čini se nesumnjivim da bi klijent želio imati jedno agencijsko zastupanje, a ne posrednika u transakcijama. Međutim, postoje neki dobri razlozi zašto bi jedan agent mogao prijeći iz jedne agencije da bi postao posrednik u transakcijama:
- Klijent (kupac) želi kupiti nekretninu koja je već navedena kod njegovog agenta ili drugog agenta iste brokerske kuće.
- Klijent (prodavač) odluči prodati svoju nekretninu kupcu kojeg je njegov agent za unos uveo u svoj posjed ili drugi agent iste brokerske kuće.
Zakon priznaje da svaki agent tvrtke može imati posebna znanja, pa tvrtka ne može klijentu ponuditi povjerljivost.
U fiducijarnim odnosima, klijent ima agenciju s brokerskom kućom za koju agent radi, tako da dva agenta iste tvrtke ne mogu ponuditi jednu agenciju, već samo ugovor o posredovanju u transakcijama.
Zapamtite: agent ne smije prodavaču reći da će kupac ponuditi više ili reći kupcu da će uzeti manje bez odobrenja dotične strane.
Što je s nedostatkom potpunog otkrivanja?
Nedostatak potpunog otkrivanja u odnosu na posrednika transakcija ne bi trebao smetati klijentu. To ne znači da agencija za posredovanje u transakcijama može sakriti stvari od vas. Opet, u obavijesti se jasno kaže: "Otkrivanje svih činjenica koje bitno utječu na vrijednost stambene nekretnine i nisu kupcu dostupne odmah."
To znači da agent nije dužan sve vam reći. U odnosima s jednom agencijom, ako agent kupca (iz druge tvrtke) naznači da će kupac platiti više, pojedina agencija zahtijeva od prodavatelja da popisnik obavijesti prodavatelja o tome kada mu predstavi ponudu kupca. Kao posrednik u transakcijama, agent čak ne smije ići tamo bez dopuštenja, čak i ako ima te privilegirane podatke.
Kao što službeno Florida Florida Association of Realtors © Transaction Broker Notice proglašava:
Odaberite uglednu tvrtku i iskusnog agenta kako biste osigurali nesmetanu transakciju.
Slika: Photo Mix s Pixabay-a
Iz perspektive agenta
Kad sam posrednik u transakcijama i za kupca i za prodavatelja, obje strane tretiraju se pošteno. Svaki agent kojeg znam čini isto. Ipak, kao agent, moja je želja da mogu svom klijentu ili kupcu posvetiti 100% svoje pažnje. To još uvijek mogu učiniti kao posrednik u transakcijama radeći samo za kupca ili prodavatelja u ugovoru o suradnji s drugim agentom ili agencijom. Agencijski odnos koji drugi agent ima s njihovim kupcem ili prodavačem strogo je njihova odluka i uopće ne utječe na status mog odnosa s mojim kupcem ako rade za drugu tvrtku. Jedan agent može raditi s posrednikom transakcija.
Najbolji način da osigurate da vaša transakcija teče bez problema i da na kraju završite kao zadovoljan kupac koji nije u agencijskom odnosu. Odabirom renomirane tvrtke i iskusnog agenta s kojim ćete u početku surađivati. Agent ne mora imati dugogodišnje iskustvo, ali ona ili on bi trebao moći pristupiti potrebnim resursima kako bi vas kretao kroz vašu transakciju.
Krajnji cilj agenta
Moj cilj kao agenta u zaljevu Tampa - i većine agenata koje znam, bilo da je riječ o jednom agentu ili posredniku u transakcijama - je da budete potpuno zadovoljni našim uslugama. Nadamo se da ćemo vas zadržati kao klijenta dugi niz godina. Također se nadamo da ste tako sretni, uputite i svoje prijatelje i obitelj. To je žila kucavica posla agenta za promet nekretninama.
Pitanja i odgovori
Pitanje: Što ako posrednik transakcija stane na stranu prodavatelja?
Odgovor: Pomalo sam nejasan u vezi s onim što pitate: što ako je posrednik u transakcijama agent prodavatelja, dok kupac ima vlastitog posrednika u transakcijama ili pojedinog agenta ili što ako posrednik u transakcijama za oboje zapravo gleda na interese prodavatelj umjesto transakcije?
Prvi je scenarij sasvim prihvatljiv. Drugo nije. Posrednički posrednik trebao bi se jednako odnositi prema objema stranama. Duguje jednaku razinu usluge i marljivosti objema stranama bez preferencija. Ako daju zastupništvo jednoj stranci nad drugom, o tome je sigurno nešto o čemu treba razgovarati s tim agentom i njegovim posrednikom. To bih i učinio.
© 2012 Connie Smith