Sadržaj:
- Kada trebate refinancirati hipoteku
- Strategija refinanciranja
- Gdje novac odlazi u zajam bez troškova?
- Zašto bih refinancirao hipoteku ako nema troškova?
Kada trebate refinancirati hipoteku
Jednostavno rečeno, trebali biste refinancirati hipoteku kada će vam to uštedjeti novac. Nemojte pretjerano komplicirati hipoteke zamišljajući da su velike i zastrašujuće.
Ako uspijete skupiti neke papire (obično: W2, bankovni izvodi, bankovni računi, porezne prijave, dokazi o osiguranju), mogli biste refinanciranjem uštedjeti tisuće dolara tijekom života hipoteke.
Strategija refinanciranja
Svatko tko vam kaže da zna gdje će biti kamate za nekoliko godina, laže vas. Strategija koju preporučujem svojim klijentima je da iskoriste bilo koju priliku za refinanciranje koja će smanjiti njihovu kamatnu stopu na "zajam bez troškova".
Ali što je "zajam bez troškova"? Ne mora li postojati kvaka?
Pa, u pravu ste ako pretpostavite da vaš zajmodavac i vaš posrednik i dalje zarađuju na bescjenjenom zajmu. Međutim, to ne znači da je to loše za vas!
Općenito je zabluda o besplatnim zajmovima da neće biti novca koji se plaća nakon zatvaranja zajma bez troškova. Iako to ima neki intuitivni smisao, to je loš način za procjenu hipoteke iz perspektive dužnika jer je to složenija transakcija od te.
Gdje novac odlazi u zajam bez troškova?
Upotrijebit ću neke tipične brojeve kako bih ilustrirao gdje novac teče u hipoteci bez troškova koja bi vam trebala pomoći da razumijete transakciju refinanciranja.
Recimo da je vaša kuća procijenjena na 250 000 USD, a na njoj još uvijek dugujete 200 000 USD. Vaša trenutna stopa hipoteke iznosi 5%. Ponuđena vam je besplatna refinansa u iznosu od 4% (UVIJEK biste je trebali uzeti, a u sljedećem odjeljku objasnit ću vam zašto).
Troškovi povezani s zajmom mogu izgledati otprilike ovako (ovise o državi i dobavljaču):
- Osiguranje naslova: 700 USD
- Procjena: 500 USD
- Naknada za preuzimanje: 900 USD
- Naknada za zatvaranje: 300 USD
- Naknada za kreditno izvješće: 50 USD
Ti se troškovi i dalje moraju platiti bez zajma, čak i ako ih ne platite. Evo kako se to događa.
Zajmodavac nudi ono što se naziva "kredit zajmodavca" za pokrivanje troškova davanja zajma. Kada službenik za hipotekarni zajam pogleda ono što oni nazivaju "cjenikom", na zajmu bez troškova tražit će kredit zajmodavca koji pokriva troškove. U gornjem primjeru to bi bilo 2450 USD. Na zajmu od 200 tisuća dolara to je jednako 1,225% ukupnog iznosa zajma.
Dakle, na tablici stopa, kamatna stopa od 4% može pored sebe imati kredit od 1,3%. Da biste ovo malo bolje razumjeli, imajte na umu da pri kamatnoj stopi od 3,75% kredit zajmodavca može biti otprilike 0,2%. Bila bi opcija i "plaćanje bodova" ako želite platiti dodatni novac da biste se spustili do stope negdje bliže 3% u ovom primjeru.
Možda se pitate zašto još uvijek morate donijeti novac na završni stol ako se radi o zajmu bez troškova. Odgovor je u tome što još uvijek imate kamate za plaćanje stare hipoteke i vjerojatno ćete trebati uspostaviti novi escrow račun (gdje vaši porezi i novac od osiguranja idu za sljedeću godinu). Kažem svojim klijentima da je to obično pranje jer ćete od svog starog zajmodavca dobiti povrat na ček-escrow nekoliko tjedana nakon zatvaranja i preskočit ćete uplatu hipoteke (hipoteke se plaćaju nakon obračuna kamata ili " u zaostatku ", pa ako zatvorite 23. listopada, plaćate od 23. do 31. listopada pri zatvaranju, a prva uplata pod novom hipotekom bit će tek do 1. prosinca).
Zašto bih refinancirao hipoteku ako nema troškova?
Ako nema troškova i stopa je niža od vaše trenutne stope, uvijek biste trebali refinancirati hipoteku.
Jednostavan je razlog jasan ako o tome razmišljate ovako: Nije važno koliko vas zajmodavac traži da platite svakog mjeseca. Važno je vaše stanje i vaša stopa. Ako smanjite stopu i nastavite plaćati iznos koji ste platili po prethodnoj hipoteci, vratit ćete je prije. Razdoblje.
U tome nema čarolije i mislim da se puno ljudi zbunjuje pojmom hipoteke. Istina je da hipoteka nije ništa drugo do saldo koji dospijeva po određenoj kamatnoj stopi. Izraz je najduže što morate platiti, ali osim ako postoji kazna za plaćanje unaprijed (vrlo rijetko u današnje vrijeme), zajmodavcu možete platiti sve što želite platiti.
Trebate li financirati zajmom bez troškova?
Uvijek refinancirajte hipoteku ako nema troškova i ako vam se stopa smanji. Ako nastavite plaćati iznos koji ste plaćali po staroj hipoteci, isplatit ćete ga prije i za manje novca. Razdoblje.
Slažete li se s mojom preporukom kada trebate refinancirati hipoteku? Imate li pitanja? Slobodno pitajte u komentarima ispod.
© 2017 Dominic Joseph