Sadržaj:
- Ulaganje u nekretnine
- Ulaganje u stambenu i poslovnu nekretninu 101
- Pros ulaganja u nekretnine:
- Protiv ulaganja u nekretnine:
- Jednostavna ulaganja u nekretnine: kupnja kuće i REIT-a
- Resursi
- Foto bodovi
Ulaganje u nekretnine
Ulaganje u nekretnine neupućenima može izgledati zastrašujuće. Prvi i jedini pokušaj posjedovanja imovine koju će većina Amerikanaca ikada napraviti jest kupnja kuće - i to je dovoljno izazovno, bez dodavanja komplikacija! Napokon, tko bi se pri zdravoj pameti prijavio za više na način plaćanja hipoteke, naknada za osiguranje i troškova održavanja?
Kao odgovor, trebate samo pogledati povijesnu stopu aprecijacije zabilježenu na ulaganjima na tržište nekretnina (oko 9% godišnje tijekom posljednjih trideset i pet godina). 1 To ima smisla jer se radna mjesta otvaraju kako ekonomija raste. Uzmimo u obzir da je američko stanovništvo prije dvjesto godina sjedilo na oko pet milijuna duša. Prije jednog stoljeća u našoj je zemlji živjelo (otprilike) sedamdeset i pet milijuna ljudi. Danas se taj broj više nego učetverostručio i više od tristo milijuna ljudi sada SAD naziva A dom - i možete sigurno pretpostaviti da će većini tih ljudi kad tad trebati dvije stvari: mjesto za rad i mjesto živjeti! 2,3 Inače, obje te stvari trebaju nekretnine.
Općenito govoreći, kontinuirano stvaranje novih domova i radnih mjesta u našoj zemlji zahtijevat će da crpimo iz ograničene zalihe zemlje kojoj imamo pristup. Kako se količina (ponuda) ovog zemljišta smanjuje, čak i dok raste potreba (potražnja) za njim, cijene rastu sve više i više. Sjećate se kad ste se vraćali u osnovnu školu i učili o velikoj ekspanziji na zapad iz 1800-ih? U to je vrijeme Savezna vlada doslovno davala zemlju građanima koji su pristali živjeti i raditi tu zemlju u zamjenu. Mogli su si priuštiti da budu tako izdašni jer je tadašnja ponuda zemlje uvelike premašila potražnju za njom.
To više nije slučaj - a kao i kod bilo kojih ograničenih resursa - cijene će i dalje rasti kako ljudska populacija raste, podstičući potrošnju naše fiksne opskrbe građevinskim zemljištem. Kao takav, pametni će pojedinac na nekretnine gledati kao na dobro ulaganje. Međutim, to ne znači da je tržište nekretnina imuno na uspone i padove kojima su podložna financijska tržišta. Daleko od toga! Zapravo, većina ljudi koji ne pronalaze uspjeh u ulaganju u nekretnine su oni koji pretjeruju u kratkotrajnim kolebanjima i u skladu s tim pokušavaju žonglirati svojim udjelom.
Da bi se u potpunosti spoznao potencijal procjene ulaganja u nekretnine, obično je potrebno kupiti i držati imovinu tijekom mnogih godina - čak i do umirovljenja i nakon toga - kako bi se prevladali kratkoročni gubici i iskoristila dugoročna aprecijacija. Nadalje, iako je teoretski točno da će sve cijene zemljišta i dalje rasti kako se stanovništvo širi, to bi u nekim slučajevima moglo potrajati.
Stoga nije dovoljno jednostavno kupiti bilo koji stari komad nekretnine, a zatim se opustiti i promatrati kako vaša imovina procjenjuje vrijednost. Morate primijeniti isprobane i istinite metode za procjenu vrijednosti nekretnine prije kupnje kako biste povećali šanse za povećanje vrijednosti brže od ostalih nekretnina (relativno govoreći). To uključuje: analizu lokalnih tržišta nekretnina i gospodarstava, temeljite inspekcije i procjene svake nekretnine koju ozbiljno razmatrate i realne izračune očekivanih tokova prihoda u odnosu na odlazne troškove.
Sva ta razmatranja i više bit će pokriveni u ovom višedijelnom vodiču: Ulaganje u stambenu i poslovnu nekretninu 101! U ovom dijelu izložit ću prednosti i nedostatke kupnje nekretnine kako biste povećali svoje bogatstvo. Zatim ćemo razgovarati o nekim neizravnijim metodama ulaganja u nekretnine, za one koji žele samo ući u povratak koji tržište s vremenom uživa, ali koji nemaju želju riješiti gnjavažu koja ide ruku pod ruku -u ruku s time da sam stanodavac.
U drugom dijelu, Kako izravno ulagati u nekretnine , dat ću detaljan pregled onoga što je uključeno u ulaganje u tri glavne vrste imovine: stambene nekretnine, komercijalne nekretnine i neizgrađeno zemljište. U 3. dijelu, Procjena vrijednosti nekretnina i analiza novčanog toka , pozabavit ćemo se načelima koja morate razumjeti kako biste pronašli poželjna područja za vaše
aktivnosti ulaganja u nekretnine, kako izvršiti ispravnu procjenu i korak po korak metoda za određivanje novčanog tijeka (tj. prihoda od najma umanjenog za troškove).
Četvrti dio ove serije, Pregovaranje o ponudama i izbjegavanje prevara u ulaganju u nekretnine , pružit će vam uvid u preciznije točke efikasnog zaključivanja posla s nekretninama (kao i trošak), kao i temeljni opis nekih strašnih ulaganja u nekretnine koje biste uopće trebali izbjegavati troškovi. Nakon čitanja ovog obroka, bit ćete spremni identificirati neke od uobičajenih "zamki limuna" u svijetu nekretnina, kao i popularne taktike koje koriste neetični kupci i prodavači.
Dakle, bez daljnjeg odlaganja, dajem vam ulaganje u stambenu i poslovnu nekretninu 101!
Ulaganje u stambenu i poslovnu nekretninu 101
Što je zajedničko velikim gradovima poput New Yorka, Los Angelesa i San Francisca? Za početak, cijene nekretnina u svim tim naprednim metropolama neke su od najviših u svijetu! To je zato što je ponuda građevinskog zemljišta rijetka kad se mjeri prema velikoj potražnji za njim. Stoga je vjerojatnije da će se i stambena i poslovna nekretnina prodati po cijeni.
Suprotno tome, cijene nekretnina u većem dijelu američkog Srednjeg zapada ili Juga mnogo su niže jer postoji veća ponuda građevinskog zemljišta (tj. Pomislite na „široko otvorene prostore“). To ne znači da niste mogli primijetiti lijepu ocjenu ulaganja u nekretnine u takvim ruralnim područjima - samo da biste prema tome trebali prilagoditi svoja očekivanja. Na primjer, ako utvrdite da je stanje datoteke
lokalno gospodarstvo u srednjem gradu A - ugodan mali zaselak ušuškan negdje u američkom Heartlandu - zdravo je i spremno za širenje, tada s punim pravom možete očekivati (dobro istraženu i financijski ispravnu) investicijsku nekretninu u tom području koju ćete cijeniti lijepo s vremenom. Možda neće odrediti vrstu premije koju biste očekivali od gradske kuće na Manhattanu za svog života, ali to je manje važno od ukupne zahvalnosti na vašem izvornom ulaganju.
Napredak, industrija i produktivnost pozitivno utječu na cijene nekretnina, a mogućnosti (na mnogim područjima) postoje za inteligentne investitore koji žele vidjeti kako im novac raste. Sve dok imate razumijevanja za analizu i odabir investicijskih nekretnina, velika je vjerojatnost da ćete moći pronaći neke vrijedne nekretnine u vašem općenitom području. Pa čak i ako ne - na primjer, ako slučajno živite u ekonomski depresivnoj regiji - i dalje možete neizravno ulagati u nekretnine putem REIT-a i zajedničkih fondova REIT-a (o čemu će kasnije biti riječi).
Pros ulaganja u nekretnine:
1. Procjena imovine i prihod od najma
Postoje dva načina na koje ulagači u nekretnine zarađuju od svojih nekretnina: uvažavanje tijekom vremena i / ili prihod od najma stanara. Štoviše, za razliku od ostalih financijskih vrijednosnih papira (koji nisu za umirovljenje), poput dionica i obveznica, aprecijacija imovine složena je s odgodom poreza sve dok investitori ne odluče prodati. Čak i tada se još uvijek može izbjeći plaćanje poreza ako se dobit od prodaje bilo koje nekretnine za najam koristi za kupnju drugih nekretnina za najam. To su poznate kao Starker burze ili IRS Odjeljak 1031 .
Srećom, čak i ako investitori odluče ne preusmjeravati dobit od prodaje nekretnina od najma, oporezivanje te dobiti ograničeno je na najviše petnaest posto - ako su dotična imanja držana najmanje godinu dana. Takva se dobit klasificira kao dugoročna kapitalna dobit i oporezuje se drastično nižom stopom od kratkotrajne kapitalne dobiti, koja se može oporezivati stopom od čak četrdeset posto. (Jao!)
Međutim, postoji kvaka i ona leži u načinu na koji IRS klasificira dobit ostvarenu od prodaje imovine najamnine (bez prevrtanja). To jest, vlada ne izračunava dobit od prodaje nekretnine u najam kao jednostavnu prodajnu cijenu umanjenu za kupovnu cijenu. Umjesto toga, amortizacija (tj. Smanjenje vrijednosti imovine s vremenom, posebno zbog istrošenosti) koju ulagači
potražuju u svojim poreznim prijavama - za svaku godinu u posjedu nekretnine - odbija se od originalna nabavna cijena, a taj se broj zatim koristi za određivanje ukupne dobiti od prodaje.
Na primjer, recimo da planirate prodati nekretninu za najam koju ste kupili prije pet godina za 100.000 američkih dolara. Za svaku godinu vlasništva tražili ste 3.000 američkih dolara amortizacije na poreznoj prijavi, što je ukupno 15.000 američkih dolara. Sada zamislite da je vaša imovina tijekom tih istih pet godina porasla po stopi od deset posto godišnje, tako da je ukupna vrijednost vaše investicije narasla na 110 000 USD.
Na prvi pogled čini se da vaša oporeziva dobit iznosi ravno 10.000 USD (110.000 - 100.000 = 10.000 USD) - ali Porezna uprava to ne vidi tako! Prema njihovim očima, vaš bi ukupni profit uključivao amortizaciju od 15.000 američkih dolara koju ste tražili u svojim poreznim prijavama. Stoga biste im dugovali rez od zarade od 25.000 USD, iako ste stvarno prodali samo 10.000 USD (100.000 - 15.000 = 85.000
USD i 110.000 - 85.000 = 25.000 USD). Samo da se stvar odveze kući: petnaest posto od 10.000 USD je 1.500 USD; dok je petnaest posto od 25.000 USD 3.750 - više nego dvostruko od izvornog iznosa!
Naravno, ova ilustracija ne uzima u obzir dobit ostvarenu od prihoda od najma umanjenih za troškove u tom petogodišnjem razdoblju. To je poznato kao "novčani tijek" i glavna je odrednica hoće li najam nekretnina biti isplativo ulaganje ili ne. Tipično je novčani tok mali u prvim godinama vlasništva nad nekretninama - osim ako se u početku ne izvrši velika kaparu (na hipoteku) - jer se mjesečna operativna dobit pojede troškovima hipoteke, porezima na imovinu, naknadama za osiguranje i održavanje.
(Napomena: Novčani tok - prihodi od najma koji premašuju troškove (npr. Hipoteka, porezi na imovinu, osiguranje, održavanje) za nekretninu - detaljnije su obrađeni u 3. dijelu ovog vodiča.)
U najboljem slučaju, investitori će povećati stope najma svojih nekretnina brže nego što im se povećaju troškovi, stvarajući tako stalnu dobit. Međutim, to možda neće biti moguće tijekom doba usporenog gospodarskog rasta - ili još gore, recesije. U takvim slučajevima cijene najma mogu i pasti!
Starker razmjene
Starker berze nisu DIY prijateljske. Obično je za nadgledanje postupka potrebna treća strana, a dobit od prodaje imovine najamnine ide na escrow račun. Nadalje, morate identificirati zamjensku imovinu u roku od četrdeset i pet dana i dovršiti novu kupnju u roku od šest mjeseci. Većina ljudi odluči unajmiti poreznog savjetnika / odvjetnika koji će im pomoći u ovim kupnjama s prevrtanjem, kako bi bili sigurni da su svi njihovi "i" isprekidani i da su prekrižena "t"!
2. Poluga
Kod nekretnina obično možete posuditi osamdeset posto ili više (vrijednosti) svoje investicije, kontrolirajući tako mnogo veću imovinu uz djelić cijene. Primjerice, sjetite se one hipotetske nekretnine od 100 000 USD koju ste "kupili" u prethodnom odjeljku? Šanse su da niste zamišljali sebe kako uđete
u banku s aktovkom punom gotovine da biste kupili mjesto. (Kladim se da ste sada , zar ne?) Ako ste poput većine ljudi, morat ćete dobiti hipoteku da biste platili svoju investiciju.
Arhimed: "Dajte mi dovoljno poluge… i pomaknut ću svijet !!"
To tradicionalno znači pristupiti hipotekarnom pružatelju kredita s (najmanje) dvadeset posto - ili 20 000 USD za ovaj primjer - i zatražiti od zajmodavca da financira vaše preostalo stanje. Na taj način možete preuzeti kontrolu nad stvarnom imovinom od 100 000 USD po samo petini kupoprodajne cijene. Ako se vrijednost vaše imovine vremenom cijeni, kao što se nadate da hoće, tada ćete uz novac koji ste posudili zaraditi i na izvornoj investiciji.
Za ilustraciju, recimo da se nakon posjedovanja spomenute nekretnine nekoliko godina vrijednost imovine povećava na 120 000 USD. Ako se odlučite prodati u ovom trenutku, ostvarit ćete stopostotni povrat prvobitnog ulaganja od 20.000 USD (polog koji ste uplatili za hipoteku), nakon što zajmodavcu platite preostali dug (120.000 - 80.000 USD = 40.000 USD). Naravno, ovaj pojednostavljeni primjer pretpostavlja da je vaša imovina postojala u nekom bizarnom limbu tijekom vaših godina vlasništva, a niste niti uplatili više u hipoteku, niti ste doživjeli bilo kakav pozitivan (ili negativan) novčani tok od prihoda od najma. Također, pretpostavlja se da u bizarnom svijetu IRS daje ljudima besplatan porez, a transakcijski troškovi povezani s kupovinom i prodajom nekretnina ne postoje!
3. Dugoročno ulaganje
Jedna od prednosti ulaganja na duge staze je smanjeni porezni teret koji nastaje držanjem vrijednosnih papira i imovine tijekom godina. Kao što je rečeno u prethodnim odjeljcima, porez na prodaju nekretnina može vam oduzeti veliku zaradu. Također, transakcijski troškovi i razne naknade povezane s kupovinom i prodajom imovine glomazni su i mogu vas koštati čak petnaest
posto (ili više) od ukupne vrijednosti nekretnine.
U financijskom sektoru postoji veliko poslovanje u izvještavanju o svakom pojedinačnom potezu tržišta, a pseudo-analitičari sponzorirani mrežom s usporenim izrazima "savjetuju" investitorima da žongliraju svojim udjelima u mahnitim pokušajima da kupuju nisko i prodaju visoko. No, baš kao i kod ulaganja u nekretnine, česta kupnja i prodaja jede u povraćaj investitora u obliku kratkoročnog oporezivanja kapitalne dobiti, a da ne spominjemo provizije brokera i razne naknade za trgovanje. Mnogi ljudi koji svoj novac ulažu u financijske vrijednosne papire i nekretnine ne uzimaju ove na umu i na kraju propuštaju dugoročnu zahvalnost koju su tržišta s vremenom uživala (u prosjeku u prosjeku 7% -10% godišnje, povijesno), dok istodobno hranimo stroj vođen provizijom sastavljen od loših investicijskih savjeta koji prožimaju naše društvo.
Međutim, iako su cijene na tržištu nekretnina u stalnom promjenu koliko i cijene na burzi, ne postoje mrežni kanali, publikacije, e-adrese i tekstualna upozorenja posvećena izvještavanju o tim promjenama. "Iz vida, izvan uma", kako se to kaže, i investitorima u nekretnine pruža se relativni mir koji dolazi s ignoriranjem suptilnih - i, iskreno, beznačajnih - kratkoročnih mahinacija tržišnih cijena, u korist dugoročnog rasta. Štoviše, za razliku od dionica ili obveznica kojima se može trgovati u određenom trenutku, gnjavaža oko pripreme nekretnine za prodaju pokušava (a da ne spominjem da je dugotrajna) i djeluje kao dodatna prepreka impulzivnoj prodaji.
Na primjer, zamislite scenarij poput gornjeg, tek sada bizarni svijet uključuje mrežni televizijski kanal koji izvještava o najnovijim oscilacijama na tržištu nekretnina: Real Estate Watch! Štoviše, nedavni pad uzrokovao je da je vrijednost vaše imovine pala na 80.000 američkih dolara, a vidite da ste tehnički uložili stopostotni gubitak od svog izvornog ulaganja (vašeg
kapara od 20.000 američkih dolara). U panici se odlučite za prodaju prije nego što se stvari pogoršaju i na kraju žrtvujete svoju stvarnu imovinu. To rezultira time da morate stvarno platiti prodaju kako biste pokrili transakcijske troškove i naknade za zatvaranje!
Nekoliko mjeseci kasnije, nakon što se dogodilo na Real Estate Watchu! dok surfate kanalom, primijetite da se tržište oporavilo. Vrijednost vašeg bivšeg vlasništva vratila se tamo gdje je bila prije pada! U slijepom bijesu bacate daljinski upravljač televizora na svoj ravni zaslon i razbijate ga. Zatim, kao dodatnu uvredu, sjećate se da nemate novca za kupnju zamjenskog televizora - kad ste se već okupali u svom poslu s nekretninama.
Suprotstavljena tržišta
Jedna od prednosti ulaganja u nekretnine je ta što se vrijednosti imovine ne kreću sinkronizirano s burzom i / ili drugim vrstama imovine koju biste mogli imati. To je korisno, jer vam raznoliki portfelj ulaganja može pomoći da zaštitite svoje gubitke ako jedan ili više tržišnih sektora loše prođu u ekonomskom padu.
4. Dodavanje vrijednosti vašem vlasništvu
Kada investirate u tvrtke kupujući dionice i obveznice - bilo izravno, bilo neizravno putem uzajamnih fondova - nakon toga nema puno više posla, osim sjedenja i promatranja kako vrijede vaši vrijednosni papiri. Iznimka bi bila kada biste slučajno posjedovali velik dio dionica u određenoj tvrtki, što bi vam omogućilo da više glasate u poslovanju te tvrtke. Ali ne morate nužno biti u mogućnosti kupiti kontrolni udio u Microsoftu kako biste aktivnije sudjelovali u svojim ulaganjima.
Pametni investitori u nekretnine često mogu identificirati nekretnine s površnim manama, a zatim ih kupiti s popustom koristeći pronicljive vještine pregovaranja. To je posebno privlačno ljudima koji vole ideju zasukati rukave i uložiti malo posla u svoja ulaganja kako bi povećali tržišnu vrijednost. Svojstva kojima je potreban novi sloj boje, pažnja oko uređenja ili jednostavno dobro
čišćenje obiluju tržištem nekretnina, samo čekajući da investitor s pravim mentalnim okvirom primijeni malo TLC-a!
Neki ulagači s talentom za uređenje doma idu i dalje od toga i namjerno traže istrošene ili na drugi način nevolje kako bi ih kupili, s jedinom svrhom da ih poprave kako bi se vratili na tržište. Ova praksa,
poznata kao "okretanje", može biti unosna ako joj se pravilno pristupi. Međutim, nemojte pogriješiti uskočivši u tu nišu bez odgovarajućeg razumijevanja ekonomskih pokazatelja koji utječu na cijene na tržištu stanova (o tome će se
kasnije detaljnije raspravljati), poreza na kratkoročne kapitalne dobitke (o kojima je ranije bilo riječi) i transakcijskih troškova povezanih s prodaja nekretnina, kao i realna procjena koliki je iznos
popravci će vas koštati. U protivnom biste mogli na kraju uliti krv, znoj i suze u novčanu jamu koja nema šanse za pristojan povrat!
Peraje
Ulagači u nekretnine koji kupuju nekretnine u nevolji kojima je potrebna velika obnova, s jedinom svrhom da se izvrše te obnove kako bi prodali nekretninu radi zarade, poznati su kao "peraje".
5. Konačna ponuda zemljišta
Vjerojatno vam je poznat ikonski citat Marka Twaina koji se tiče nekretnina:
Šanse su da nikada o tome niste puno razmišljali, ali uzmite u obzir da je gospodin Twain živio tijekom druge polovice devetnaestog stoljeća, kada je svjetska populacija bila približno 1,6 milijardi. Da to postavimo u perspektivu, 2014. godine ukupna ljudska populacija na svijetu iznosi više od 7 milijardi. Dakle, trebalo je više od dvjesto tisuća godina da stanovništvo dosegne milijardu, a za nešto više od stoljeća taj smo broj premašili šest puta!
Zemlja je samo jedna stvar koja će ljudima uvijek trebati, a ako ne zauzmemo kolonizaciju Marsa ili Mjeseca, prilično smo zapeli s količinom koju smo uvijek imali. Spojite fiksnu ponudu s naglo rastućom potražnjom i nije teško nekretninu doživjeti kao atraktivno ulaganje. Nadalje, ljudi se nastanjuju relativno blizu jedni drugima i u neposrednoj blizini robusne prometne infrastrukture koja uključuje ceste, željeznice i zračne luke.
Imanje smješteno unutar uspješnih gradskih područja - i okolnih predgrađa - koje ima malu zalihu izgradivog zemljišta nastoji doseći najviše premije (i obično najviše cijeni). Kao što je spomenuto na početku ovog vodiča, cijene nekretnina u mjestima poput New Yorka i San Francisca iz tih su razloga nebeske. To vrijedi i za otoke i otočne lance poput Havaja, Japana i Tajvana.
Istočni Midtown, NYC
Protiv ulaganja u nekretnine:
1. Ogromna vremenska predanost
Ulaganje u nekretnine nije šetnja parkom. Utvrđivanje stanja lokalnog gospodarstva, istraživanje trendova cijena stanova i istraživanje potencijalnih nekretnina trebaju vremena. Ako ne napravite marljivost prije kupnje, možda ćete vrlo dobro završiti s limunom.
Osim toga, ako odlučite iznajmiti svoju nekretninu, morate biti spremni preuzeti sve odgovornosti koje dolaze s iznajmljivanjem. Vaš posao ne podrazumijeva samo pronalaženje pouzdanih stanara, a zatim naplaćivanje čeka od njih svaki mjesec. Morate se nositi i sa svim problemima koje bi mogli imati tijekom iznajmljivanja kod vas, uključujući sve probleme s održavanjem.
Jeste li spremni odgovoriti na telefon u 2 sata ujutro kad se pokvari spremnik tople vode na vašem iznajmljenom imanju? Imate li vremena unajmiti kooperanta i nadgledati popravke? Ako ne, tada stanodavac nije za vas.
Iako je istina da možete angažirati upravitelja imovine koji će se baviti mnogim od ovih problema, to košta. Štoviše, delegiranje odgovornosti na ovaj način neće vas potpuno odbaciti. Novac i dalje prestaje s vama - tj. Morat ćete se odjaviti i nadgledati sve veće popravke.
2. NIJE avenija za lako bogatstvo
Jeste li ikada vidjeli jedno od onih kasnonoćnih reklama, gdje se neupitni glasnogovornik hvali kako je zaradio milijune dolara ulažući u nekretnine, koristeći tajnu metodu koja se može naučiti samo kupnjom ove ili one knjige, kako videozapis ili neki drugi ekskluzivni proizvod?… Naravno da jesi! Ova zemlja jednostavno ne bi bila ista bez standardnog asortimana lovaca koji plijene baš onu američku želju da se brzo obogate - uz malo ili nimalo truda - zapošljavanjem neke vrste trikova. Kao što je PT Barnum jednom (navodno) rekao:
Ali u istini, ne postoji tajna metoda za postizanje gomila bogatstva ulaganjem u nekretnine, osim dobre staromodne masti za laktove. Ako uložite vrijeme u istraživanje nekretnina, identificiranje potencijalnih povoljnih cijena i pokretanje brojeva kako biste utvrdili procijenjeni novčani tijek, tada ćete biti bolji da uživate u blagodatima ulaganja u nekretnine nego svaki maturant škole na licu zemlje! (Kasnije ćemo ući u detalje procjene svojstva.)
3. Rizik
Ulaganja u nekretnine podložna su istim rizicima povezanim s drugim vrstama ulaganja, poput dionica, obveznica i uzajamnih fondova. Kao što je prethodno spomenuto, tržište nekretnina s vremena na vrijeme doživjet će kratkotrajne oscilacije, a neke od njih će negativno utjecati na vrijednost vaših nekretnina. Iako su ulagači u nekretnine u prošlosti uživali ukupne povrate koji su usporedivi s onima koje uživaju ulagači na burzi, dosadašnji uspjeh nije jamstvo budućih rezultata.
Osim toga, ako je vaša namjera unajmiti vašu investicijsku nekretninu, važno je shvatiti da ni najsavjesniji stanari ne mare za najam na isti način kao što to čini vlasnik. Nesreće se događaju, a kao što svatko tko ima djecu ili kućne ljubimce, trošenje je neizbježna posljedica stanovanja.
Štoviše, stanari ne padaju jednostavno s neba i odmah zauzimaju vaše nekretnine za iznajmljivanje. Postoji (ponekad dugotrajan) postupak pronalaska pouzdanih i pouzdanih iznajmljivača, kao i rješavanje sigurnosnih depozita, ugovora o najmu i svih ostalih birokratskih sitnica povezanih s našim parničnim modernim postojanjem. Pogotovo ako imate nekretnine za jednog korisnika (što može značiti cijelu obitelj, a ne doslovno samo jednu osobu), mogu biti trenuci kada zaglavite bez stanara i stoga se morate nositi s odljevom novca prazne jedinice bez svaki prihod od najma za nadoknađivanje troškova. (Auh!)
Jednostavna ulaganja u nekretnine: kupnja kuće i REIT-a
Kad ste tek učili plivati, kladim se da niste odmah zaronili glavom u dubinu i pustili karte da padnu tamo gdje mogu. Vjerojatno ste
započeli kao i većina ljudi: u dječjem bazenu, uživali u asortimanu šarenih plutajućih uređaja i pažljivo nadzirali pod budnim okom roditelja ili
instruktora. Kako ste stekli samopouzdanje i iskustvo, flotacijski uređaji nisu zanemarivani i na kraju ste mogli sami ući u duboku vodu
bez straha za svoj život.
Slično tome, ako ste novi u nekretninama, nije vam nužno da odmah potrošite i kupite višestambenu stambenu zgradu kako biste ubrali plodove ulaganja u ovaj sektor. Zašto ne biste "smočili noge" (metaforički govoreći) jednim ili dvama relativno jednostavnim pothvatima nekretnina - kupnjom kuće i / ili ulaganjem u zaklade za ulaganje u nekretnine (poznate kao REIT )? Zapravo, mnogi osobni investitori nikad više ne uključuju svoje sudjelovanje na tržištu nekretnina i to nema apsolutno ništa loše u tome!
1. Kupnja doma
Znali oni to ili ne, svaki vlasnik kuće u Americi ulagač je u nekretnine. Navigacija složenim postupkom kupnje prebivališta (npr. Izviđanje nekretnina i drobljenje brojeva, ušteda za predujam i obraćanje hipotekarnom zajmodavcu) na mnogo je načina slična kupnji stambenog ili poslovnog ulaganja u nekretnine. Nadalje, dok vlasnici kuća otplaćuju hipoteke i grade kapital u svojim domovima - iako nadamo se da uživaju u stalnoj cijeni - oni povećavaju svoju neto vrijednost na potpuno isti način kao i mogul nekretnina s desecima investicijskih nekretnina, iako na manjih razmjera.
Štoviše, ako se u nekom trenutku odlučite preseliti, imate mogućnost pretvoriti svoju imovinu u najam. Međutim, nemojte ni razmišljati o tome,
osim ako niste spremni preuzeti sve odgovornosti koje dolaze uz stanodavca, o čemu smo ranije govorili. Uz to, neki vlasnici kuća pogrešno misle krenuti ovom rutom tijekom pada tržišta, kako bi čekali da se cijene stanova oporave prije prodaje. To je također obično loša ideja, jer se svaka dobit od prodaje nekretnine u najmu u većini slučajeva oporezuje kao kapitalna dobit (osim ako se ta dobit ne prebaci u drugu imovinu slične vrste).
2. REITs
Zaklade za ulaganje u nekretnine ili REIT- ovi organizacije su koje uzimaju udruženi novac ulagača i tim novcem kupuju stambene i poslovne nekretnine. Upravljanje imovinom zatim obavlja REIT uz naknadu, a zarada od prikupljene najamnine i prodaje prenosi se na izvorne investitore. Ako želite, možete ulagati u pojedinačne REIT-ove , ali raznolikiji pristup je ulaganje u REIT uzajamne fondove.
Ne osjećajte se loše ako nikada prije niste čuli za REIT -ove - oni nemaju puno novina. Ne postoje niti jedan reality show posvećen njima, a posrednici u prometu nekretninama (uključujući brojne knjige koje su napisali posrednici u prometu nekretninama) obično se neće objasniti ni na REIT-ovima jer im to nije isplativo. To je zato što ulaganje u REIT "presijeca srednjeg čovjeka", a mnogi profesionalci u prometu nekretnina u
osnovi su glorificirani srednji ljudi i srednje žene.
Agenti za promet nekretninama, brokeri i usluge djeluju kao posrednik za kupce i prodavače nekretnina, a dnevnice zarađuju provizijom kad god dvije stranke (koje su okupili) posluju. No, REIT-ovima se trguje na glavnim burzama poput ostalih financijskih vrijednosnih papira, pa ulagači ne trebaju usluge stručnjaka za nekretnine kako bi ih kupili. Ako bilo što drugo, vaš je burzovni posrednik više zainteresiran pokušati vas uvjeriti da kupite dionice REIT -a - ali taktike koje koriste brokeri i brokerske kuće posve su druga rasprava!
Tri vrlo cijenjena REIT-ova uzajamna fonda za uzimanje u obzir (po abecednom redu) su:
- Fond dionica Cohen & Steers Realty (simbol oznake: CSRSX )
- Fidelity portfelj ulaganja u nekretnine (simbol oznake: FRESX )
- Indeksni fond Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (simbol oznake: VGSIX )
Svaki od tih fondova održava udjele u raznim pojedinačnim REIT-ovima , tako da investitori nisu u potpunosti ovisni o uspjehu jedne pojedine organizacije kako bi vidjeli povrat svog novca. Uz to, sav posao koji se bavi istraživanjem i kupnjom udjela u pojedinim REIT- ima obavljaju upravitelji fondova, kao što sav posao koji se bavi istraživanjem i kupnjom investicijskih nekretnina (a da ne spominjemo upravljanje tim svojstvima) obavljaju REIT-ovi - tako da vi doslovno ne moram raditi ništa, osim ulagati, a zatim nastaviti sa svojim životom! Najbolje od svega je ako ulažete u zajedničke fondove REIT putem mirovinskog računa kao što je tradicionalna IRA , ne morate plaćati porez na zaradu dok ne počnete uzimati distribucije!
Srodno djelo Earla:
- Kupnja vašeg prvog doma: ulaganje u budućnost
- Ulaganje uzajamnog fonda za početnike
Resursi
1. Francis, JC i Ibbotson, RG Kontrastiranje nekretnina s usporedivim ulaganjima, 1978. - 2004.; str. 6-8. New York, NY i New Haven, CT (suradnički rad): Dostupno putem Morningstar Inc.; oko 2007. veljače.
2. Hobbs, F. i Stoops, N. Demografski trendovi u 20. stoljeću; str. 75. Washington, DC: US Census Bureau, Census 2000 Special Reports, Series CENSR-4; oko 2002.
3. Američki i svjetski sat stanovništva. Washington, DC: Američko ministarstvo trgovine / Popis stanovništva SAD-a; stalno se ažurira. Dostupno na:
Foto bodovi
1. "Panorama nekretnina." Izvor: philippaopao, CC-BY 3.0, putem Deviantart-a. 2010. 16. rujna. Dostupno sa:
2. "Neonski znak za nekretnine". Izvor: Chris Griffith, CC-BY 2.0, putem Flickr-a. 2009. 10. siječnja. Dostupno na:
3. "Arhimedova poluga." Izvor: Magazin Mechanics, javna domena (tj. Ova je slika nacrtana u SAD-u prije 1923. godine, pa su autorska prava istekla: saznajte više), putem Wikimedia Commons. Oko 1824. Dostupno sa:
commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg
4. "Prosječne i prosječne prodajne cijene novih domova prodanih u SAD-u 1963-2010. (Mjesečno)." Izvor: Grafički prikaz stvorio 'Smallman12q', na temelju američkog popisa stanovništva i prosječne prodajne cijene prodanih podataka o novim kućama, u javnoj domeni (autor je ovu grafiku objavio u javnoj domeni), putem Wikimedia Commons. 2010. 22. siječnja. Dostupno sa:
5. "East Midtown Skyline, NYC." Izvor: Dimitry B., CC-BY 2.0, putem Flickr. 2011. 12. svibnja. Dostupno na: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/
6. "Znakovi za prodaju nekretnina." Izvor: Gospodin TinDC, CC-BY-ND 2.0, putem Flickr-a. 2009. 7. veljače. Dostupno na:
7. "Oznaka ulice stambenog tržišta". Izvor: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, putem Flickr-a. 2012. 4. veljače. Dostupno na:
© 2020 Earl Noah Bernsby