Sadržaj:
- Planiranje u nabavi izvan plana
- Prednost kupovine izvan plana za investitore
- Ugovaranje nekretnine u izgradnji u Francuskoj
- Kontrat de Rezervacija
- Vente en L'Etat Futur D'Achevement
- Zaštita potrošača za kupnje izvan plana
- Izgradnja kuće iz snova u Francuskoj
Pixabay
Planiranje u nabavi izvan plana
Kupnja nove gradnje ili imovine koja još nije izgrađena od programera naziva se kupnjom izvan plana u Francuskoj. Kupnja izvan plana prilično je uobičajeno, sigurno, pa čak i profitabilno sredstvo stjecanja imovine u Francuskoj.
Prije sklapanja ugovora za kupnju izvan plana, važno je utvrditi u kojoj je fazi planiranja programer. To će vam pružiti dobar osjećaj za održivost projekta. Neki programeri moraju poredati što više potencijalnih kupaca prije nego što njihova banka oslobodi sredstva. Moguće je da programer još uvijek nije vlasnik zemljišta na kojem će se graditi projekt. Čak i ako posjeduju zemlju, možda neće imati sva odobrenja za planiranje i dozvole. Ti će čimbenici utjecati na to hoće li projekt ikada biti započet. Također morate utvrditi vjerojatnost da će se planovi izmijeniti, možda značajno, od onih koji su vam prvotno predstavljeni.
Kad programer ima potpunu saglasnost za planiranje, morat ćete ga pažljivo pregledati. Zamolite da vidite planove. Možda ćete trebati posjetiti lokalnu mairie kako biste ih pregledali. Planovi će vam općenito reći više o projektu nego preliminarni ugovor.
Također je važno istražiti samog programera. Iako su francuski programeri skloniji biti pouzdaniji i ugledniji od nekih njihovih dijelova u drugim zemljama, ipak je važno znati s kime poslujete. Stoga malo istražite, razgovarajte s drugim investitorima i ako je moguće posjetite neke od njihovih prethodnih dostignuća.
Iako su francuski programeri skloniji biti pouzdaniji i ugledniji od nekih njihovih dijelova u drugim zemljama, ipak je važno znati s kime poslujete. Istražite!
Prednost kupovine izvan plana za investitore
Kupnja izvan plana u Francuskoj investitorima nudi brojne pogodnosti. Bez obzira želite li prodati nekretninu s dobiti, ponuditi kupnju ili želite dugoročno prihoditi od najma, pametni investitori na dobrom su mjestu.
Izbor jedinica je definitivna korist za kupnju izvan plana. U bilo kojem razvoju, određene jedinice ili svojstva dužni su biti poželjniji od drugih zbog prikladnog mjesta, pogleda, privatnosti, veličine ili drugih poželjnih karakteristika. Kada kupujete izvan plana, imate priliku kupiti najtraženija mjesta u razvoju i u skladu s tim zaraditi.
Još jedna prednost kupnje izvan plana je cijena. Programeri će nadoknaditi financijski rizik osiguravajući da se barem dio bilo kojeg projekta unaprijed proda prije pojave gradnje. Shvaćaju da se ti rani kupci oslanjaju na reputaciju, umjetničke rendere, položaj nekretnine i malo mašte kako bi donijeli svoje odluke o ulaganju te moraju ponuditi niske cijene kao poticaj za rizik. Kako projekt gradnje napreduje, cijene i vrijednosti imovine se povećavaju, ostvarujući gotovo trenutnu izgradnju kapitala za najranije investitore. Po završetku gradnje, nekretnina se može prodati radi dobiti.
Uz to, projekti izvan plana često su u odmaralištima, što im omogućuje pružanje izvrsnog odmora ili kuće za odmor, kao i prihod od najma. Velika potražnja za turističkim i stambenim objektima za iznajmljivanje investitorima može donijeti 7-10% marže.
Ugovaranje nekretnine u izgradnji u Francuskoj
Za kupnju nekretnine izvan plana u Francuskoj sklopit ćete dvodijelni ugovor.
Kontrat de Rezervacija
Prvi dio ugovora naziva se Contrat de Reservation. Contrat de Reservation uglavnom je dizajniran za dobivanje obveze od kupca i može biti relativno neodređen u smislu odgovornosti programera. U stvari, programer nije u obavezi da vam proda čak i nakon potpisivanja preliminarnog ugovora. Preliminarni ugovor općenito zahtijeva polog koji se u potpunosti vraća ako se projekt ne nastavi.
Razina pojedinosti pružena u Contrat de Reservation razlikovat će se od pojedinog programera do sljedećeg, ali važno je razumjeti da se detalji plana mogu i često mijenjaju u vremenu između potpisivanja preliminarnog ugovora i konačnog ugovora.
Rezervacijski ugovor je vrijeme za rješavanje hipotekarnih nepredviđenih okolnosti. Iako bi bilo pametno dobiti barem preliminarno odobrenje za hipoteku prije sklapanja preliminarnog ugovora, također je dobra ideja da se uvrsti klauzula o hipoteci.
Iako ne postoji zakonska obveza sklapanja preliminarnog ugovora, ako to ne učinite, morat ćete pričekati dok konačni ugovor ne postane dostupan. Ako se ne osjećate ugodno prilikom ulaska u Contrat de Reservation i odlučite pričekati konačni ugovor, možda ćete propustiti poticaje za rane cijene i određenu nekretninu koju želite.
Vente en L'Etat Futur D'Achevement
Konačni ugovor naziva se Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Ovaj ugovor sadržavat će cjelovit opis predloženog projekta, uključujući njegovo točno mjesto. Važno je pažljivo usporediti VEFA-u i ugovornu rezervaciju radi razlika.
Posebno biste trebali provjeriti veličinu i mjesto vašeg posjeda. Ako dođe do spora, uvjeti VEFA-e imat će prednost. Također je važno napomenuti dimenzijsku toleranciju. Programeri će obično umetnuti klauzulu kojom se odobrava dimenzijsko odstupanje do 5%.
Odjeljak Opisne obavijesti sadržavat će tehnički opis materijala i opreme koji se koriste u konstrukciji. Ovaj će odjeljak često sadržavati frazu "ili ekvivalent" i graditelju može omogućiti veliku diskreciju da promijeni te materijale. Opisni opis će također razgraničiti sve komunalne objekte i njihove uvjete korištenja.
Trenutno će vam programer dostaviti kopiju imovinskih pravila koja se nazivaju Cahier des Charges. To će uključivati stvari poput ograničenja za poslovnu upotrebu imovine, naknade za usluge i pravila u vezi s korištenjem komunalnih objekata. Potpuna prateća dokumentacija, opisni detalji, također će biti osigurana i evidentirana od strane javnog bilježnika.
Cjelokupni ugovor, uključujući prateću dokumentaciju, uključivat će mnogo tehničkog žargona i crteža, svi na francuskom jeziku. Investitori, čak i oni koji tečno govore francuski, možda će razmotriti vanjski stručni savjet prilikom pregledavanja i izvršavanja ugovora. Programer će zaposliti usluge javnog bilježnika za pripremu VEFA ugovora. Međutim, kako biste lakše razumjeli postupak i zaštitili svoje interese, možda ćete htjeti potpisati preliminarni i konačni ugovor pred notarom po vlastitom izboru. Ako odlučite koristiti usluge javnog bilježnika, bilo bi pametno provjeriti imaju li iskustva s VEFA ugovorima. Uz vlastitog bilježnika, možda ćete se htjeti posavjetovati s drugim profesionalcima u industriji, poput arhitekta ili inženjera.Potpuni primjerak VEFA-e mora vam se dostaviti najmanje mjesec dana prije potpisivanja kako biste imali vremena za potpuni pregled njegovog sadržaja.
Investitori, čak i oni koji tečno govore francuski, možda će razmotriti vanjski stručni savjet prilikom pregledavanja i izvršavanja ugovora.
Pixabay
Zaštita potrošača za kupnje izvan plana
Francuski zakon osigurava niz pravila i propisa koji pružaju zaštitu potrošača. Neke od tih zaštita uključuju:
- Preliminarni ugovor (Contrat de Reservation) nije potreban. Kupci mogu pričekati dok ne bude dostupan detaljan konačni ugovor (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
- Programeri ne mogu tražiti niti primati polog dok se ne potpiše preliminarni ugovor (Contrat de Reservation).
- Novac na depozit mora se staviti na račun klijenta putem banke ili javnog bilježnika. Ne može se koristiti za financiranje projekta.
- Dopušteni su maksimalni iznosi pologa koji ovise o procijenjenom datumu isporuke nekretnine. Ako se imovina završava u roku od jedne godine, polog ne može biti veći od 5%. Između jedne i dvije godine, maksimalni polog je 2%. Ako se imovina neće dovršiti dulje od dvije godine, ne može se zahtijevati polog.
- Preliminarni ugovor mora sadržavati zadnji datum do kojeg mora biti potpisan konačni VEFA ugovor. Ako programer ne ispuni taj datum, imate pravo odustati od ugovora i dobiti puni povrat depozita.
- Poput kupnje postojećih nekretnina, neplanirane nekretnine imaju razdoblje hlađenja od sedam dana. Nakon što potpišete Contrat de Reservation, imate sedam dana perioda hlađenja tijekom kojeg možete odustati od ugovora bez kazne i dobiti povrat pologa.
- Ugovor se može poništiti ako mu ne date kopije ili barem pristup cjelovitoj tehničkoj dokumentaciji imovinskog plana i gradnje.
- Morate unaprijed dobiti kopiju pravila i propisa koji će se primjenjivati na nekretninu. To može uključivati ograničenja za poslovnu upotrebu, naknade za usluge, pravila za korištenje komunalnih objekata i još mnogo toga.
- Potpuni primjerak VEFA-e mora vam se dostaviti najmanje mjesec dana prije potpisivanja kako biste imali vremena za cjelovit pregled njegovog sadržaja.
Izgradnja kuće iz snova u Francuskoj
Za obrazovanog i pronicljivog kupca kupnja izvan plana u Francuskoj mogla bi biti najbolji način da do kuće za odmor dođete točno onako kako želite na mjestu koje želite.