Sadržaj:
- Što je REIT?
- Što je MLP?
- Ulaganje u REIT-ove
- LP tvrtke Cheniere Energy Partners
- Rizici ulaganja u REIT-ove i MLP-ove
- Prednosti REIT-a
- Prednosti MLP-a
- Porezne posljedice - MLP
- Porezne posljedice - REIT
- Ulaganje u MLP-ove
- Odricanje
Ovaj članak olakšava razumijevanje REIT-a i MLP-a.
Trent Szmolnik
Što je REIT?
Zaklada za ulaganje u nekretnine ili REIT tvrtka je koja pomaže u financiranju nekretnina u svrhu stvaranja prihoda. Neki REIT-ovi također posjeduju nekretnine. REIT-ovi su vrlo slični uzajamnim fondovima po načinu na koji su modelirani, jer svojim investitorima pružaju tok prihoda s puno diverzifikacije. REIT-ovi isplaćuju gotovo sav prihod koji primaju kao dividendu dioničarima. Dioničari odgovaraju plaćanjem poreza na dobit povezan s tim dividendama.
REIT-ovi su fantastičan način za ljude da u svoj portfelj dodaju nekretnine velikih razmjera, na isti način na koji bi novac kupovali u drugim industrijama. Kada dionica dobro posluje tijekom određenog tromjesečja, dioničar zarađuje povećanom cijenom dionice i / ili dividendom. Isto se događa s REIT-ovima. AKO se njihova ulaganja dobro pokažu u određenoj godini, korist imaju njihovi dioničari.
REIT-ovima se trguje na glavnim burzama na isti način kao i redovnim dionicama, ali postoje i neki REIT-ovi koji su potpuno privatni i nisu na listi. Kad se govori o REIT-ovima, obično govorimo o kapitalnim REIT-ovima ili hipotekarnim REIT-ovima. Kapitalni REIT-ovi namijenjeni su stvaranju prihoda prikupljanjem najamnina na nekretninama ili prodajom tih nekretnina. Hipotekarni REIT-ovi zarađuju ulaganjem u hipoteke ili vrijednosne papire povezane s hipotekom. Hipoteke su povezane s komercijalnim ili stambenim nekretninama.
U današnjem gospodarstvu REIT igraju glavnu ulogu u gospodarstvu. Povezani su s toliko ustanova, kao što su stanovi, bolnice, industrije, starački domovi, trgovački centri, mjesta za dugoročno skladištenje, stanovi za studente i još mnogo toga. Studije konzultantskih tvrtki pokazuju da REIT posjeduje nekretnine u svakoj pojedinoj državi Sjedinjenih Država, zajedno s više od 30 različitih zemalja širom svijeta.
Ali kako se tvrtka kvalificira da se klasificira kao REIT? Moraju uložiti najmanje 75 posto imovine koju posjeduju u nekretnine. Uz to, 75 posto ili više prihoda moraju dolaziti od zakupnina na njihovim nekretninama, od interesa za hipoteke u koje ulažu ili od nekretnina koje prodaju.
REIT-ovi također moraju isplatiti 90 posto ili više svog oporezivog dohotka svojim dioničarima kao dividendu. Oni su oporezivi subjekti kojima upravlja ili upravni odbor ili upravni odbor. Moraju imati najmanje 100 dioničara, a pet ili manje dioničara ne smije imati više od 49 posto dionica na tržištu.
Što je MLP?
Masters Limited Partnership, ili MLP, oblik je ograničenog partnerstva kojim se trguje na burzi. Masters Limited Partnership ima vrste partnera: ograničene partnere i generalne partnere. Ograničeni partneri odgovorni su za osiguravanje kapitala MLP-u, dok također dobivaju dio novčanog toka MLP-a kao raspodjelu dohotka. U međuvremenu, generalni je partner odgovoran za vođenje poslova MLP-a, dok je njihova plaća vezana za učinak subjekta tijekom njihovog rada.
U pravnom smislu, partnerstva se definiraju kao MLP kada partnerstvo dobije najmanje 90 posto svog novčanog toka od robe, prirodnih resursa ili pothvata nekretnina. MLP-ovi su zanimljiva investicijska prilika za pojedince jer pružaju porezne olakšice s ograničenim partnerstvom, a investitorima istovremeno daju likvidnost kupovine u tvrtki s kojima se javno trguje. Porezne pogodnosti odnose se na činjenicu da tvrtka nije dužna platiti porez na novac koji zaradi, ali dividende koje su primili vlasnici udjela oporezuju se.
U Sjedinjenim Državama MLP igraju veliku ulogu u energetskoj infrastrukturi države. MLP su odgovorni za transport, skladištenje i preradu različitih ugljikovodika, poput nafte, prirodnog plina, plinskih tekućina i drugih rafiniranih proizvoda. Zamislite ove MLP-ove kao nacionalni sustav autocesta, gdje automobili plaćaju "cestarinu" kad god putuju iz jedne države u drugu. MLP-ovi koji se bave energetskom infrastrukturom ostvaruju stalan prihod putem cestarina koje plaćaju tvrtke koje trebaju prevoziti ugljikovodike od izvora do kupca.
Zanimljiva je činjenica da prihod koji ostvaruju MLP-ovi ne ovisi nužno o cijenama nafte ili prirodnog plina tijekom određenog tromjesečja ili godine. Čak i kada cijena plina postane stvarno niska, cestarina na robi se ne mijenja - jer je cestarina povezana s količinom otpremljene robe. Još jedna prednost za MLP povezane s energijom je ugrađena živa ograda unutar većine ugovora o naplati cestarine. Cestarina naplaćena za prijevoz ugljikovodika povećava se nakon nekoliko godina, kako bi se išlo ukorak s inflacijom u nacionalnom gospodarstvu.
Ulaganje u REIT-ove
LP tvrtke Cheniere Energy Partners
Cheniere Energy Partners, LP je komanditno društvo koje je osnovalo Cheniere Energy, Inc. Tvrtka posluje operacijama ukapljivanja i ponovnog ukapljavanja na segmentu terminala za LNG Sabine Pass.
Rizici ulaganja u REIT-ove i MLP-ove
Iako se i REIT i MLP razlikuju u načinu na koji su strukturirani, premisa oba je vrlo slična. Veliku većinu svojih dobitaka isplaćuju svojim dioničarima ili investitorima. REIT-i su zakonski obvezni osigurati najmanje 90 posto svoje zarade dioničarima, što znači da im ostaje vrlo malo prostora za pomeranje tijekom određenog tromjesečja ili godine. Kada stvari idu dobro, ulagači mogu vidjeti značajne dividende. Ali ako REIT prođe kroz lošu čaroliju, to bi moglo rezultirati potpunim propadanjem. A REIT-ovi povezani s hipotekarnim vrijednosnim papirima često smanjuju dividende koje plaćaju kada se kamate povećavaju ili zaostale stope hipoteke rastu.
Ulaganja u REIT uvijek su rizik kada se tržište nekretnina suoči s padom. Važno je da investitori koji ulažu svoj novac u REIT imaju razumijevanje kako napreduje tržište nekretnina u zemlji. Kada ulažu u MLP-ove, važno je da ulagači gledaju dalje od visokih dividendi. Općenito se preporuča potražiti MLP-ove s dugom povijesti koji imaju dovoljno novca na raspolaganju. Mnogo je manje vjerojatno da će ovi MLP-ovi propasti.
Čak i kod REIT-ova, dobra je ideja pogledati povijest isplate dividende, jer je ona važnija od jedne ili dvije godine prinosa na dividendu od 15 ili 16 posto. Ponekad je put ići s REIT-om koji plaća sedam ili osam posto dividende tijekom deset uzastopnih godina, jer oni imaju uspješnost u održavanju uspjeha.
Grafikon cijena tvrtke Realty Income Corporation (O).
Prednosti REIT-a
Postoji nekoliko glavnih razloga zbog kojih ulagači mogu svoj novac staviti u REIT-ove. Diverzifikacija je ogroman bonus, jer REIT-ovi često pokazuju malu korelaciju s učinkom tržišta dionica. A dividende koje plaćaju REIT-ovi ogromne su u usporedbi s onima koje isplaćuju tradicionalne dionice. Također ih je vrlo lako kupiti i prodati, što je privlačno za investitore koji možda žele posjedovati REIT samo na kratko.
Statistička analiza pokazala je da su mnogi REIT-ovi s burze bolji od S&P-a, Dow Jonesa i NASDAQ-a. Oni su također nevjerojatno transparentni, jer moraju slijediti iste regulatorne uvjete kao i druge tvrtke kojima se javno trguje. Njihovo financijsko izvještavanje također je identično korporaciji koja svoje dionice stavlja na tržište.
Prednosti MLP-a
Većina MLP-a nudi prinos od šest do sedam posto, dok također svake godine stvaraju stabilne i dosljedne novčane tokove. Raspodelu gotovine koju pružaju MLP-ovi prilično je lako predvidjeti, što je izvrsno za investitore koji traže stabilnost. Budući da MLP-ovi nisu opterećeni plaćanjem poreza, oni imaju daleko nižu cijenu kapitala od većine drugih tvrtki. MLP-ovi su u mogućnosti nastaviti poduhvat koji oporezivi subjekti možda neće smatrati izvedivim.
Kapitalni dobitak jedna je od najvećih dobrobiti tvrtke za prelazak na MLP strukturu. Umjesto da se suoče s dvostrukim oporezivanjem, što je uobičajeno za korporacije, MLPS se oporezuju samo kad se dobiju raspodjele.
Porezne posljedice - MLP
MLP-ovi se oporezuju na povrat kapitala, dok se ulagači moraju baviti poreznim obrascem K-1 kada posjeduju MLP-ove. To je složeno sredstvo za pripremu poreza, ali postoji mnoštvo računovođa ili mrežnih poreznih obrazaca koji mogu pomoći da postupak bude malo manje zahtjevan.
Još jedan negativan stav o MLP-ima je taj što se ne uklapaju u IRA-e zbog UBTI-a ili nepovezanog poslovnog oporezivog dohotka. MLP-ovi često generiraju ovu vrstu prihoda svojim poslovanjem. Ako su posjedi koji imate dovoljno veliki da rezultiraju UBTI računom za porez od preko 1000 američkih dolara, možda ćete morati platiti porez na UBTI, čak i ako je MLP stavljen na vaš račun odgođenog za porez.
Ali MLP-ovi također dolaze s puno poreznih olakšica. Dopustite da ste kupili jedinice vrijedne 100.000 USD u MLP-u. Tijekom prve godine dajete 6000 kvartalnih raspodjela. Kad godina završi, saznajete da su ove raspodjele ukupno iznosile 6.000 USD prihoda i 5.000 USD amortizacije. Od 6000 dolara oduzeli biste 5000 dolara da biste dobili iznos na koji ćete platiti porez - 1000 dolara. Čak i ako ste u vrlo visokoj poreznoj skupini koja naplaćuje 50 posto poreza, na kraju biste platili samo 500 USD poreza na 6000 USD prihoda.
Porezne posljedice MLP-a bolje se razumiju promatranjem povrata na kapitalu i trošku. Povrat kapitala je plaćanje koje vrijednosni papir, poput REIT-a ili MLPS-a, izvrši investitoru iz sredstava koja nisu proizašla iz njihovog neto prihoda. Osnova troška odnosi se na izvornu cijenu imovine u porezne svrhe, prilagođenu bilo kakvoj dividendi ili raspodjeli. Ponekad se naziva i poreznom osnovom. Prilikom plaćanja poreza ulagači mogu utvrditi svoju kapitalnu dobit koja se odnosi na razliku između osnove troška i trenutne tržišne vrijednosti imovine.
Kod MLP-a ne morate odmah platiti porez na svoja imanja - umjesto toga možete ih odbiti od osnovice troškova. Ali ako prodate MLP jedinice, morate platiti porez na prodane jedinice. Dakle, dugoročno držanje MLP-a ima smisla za mnoge ulagače jer mogu pričekati da njihova osnova troškova dosegne 0 USD, što znači da je njihov porez trajno odgođen.
Porezne posljedice - REIT
Iako je mogućnost da REIT ne naplati porez na svoju dobit primamljiva za ulagače, oni moraju imati na umu da se porez na dohodak plaća na dividende koje dobiju. Pored toga, REIT se mora baviti porezom na imovinu na svojim različitim gospodarstvima. Za neke REIT-ove porez na imovinu može činiti čak 25 posto operativnih troškova.
Dividende koje REIT-ovi plaćaju oporezuju se kao redoviti prihod vlasniku udjela. Ali postoje slučajevi u kojima se dividende smatraju kvalificiranim dividendama, što rezultira porezom na kapitalnu dobit. Velika većina dioničara REIT-a platit će svoju najvišu graničnu poreznu stopu samo na svoje dividende. Zapravo, neke od dividendi koje REIT isplati mogu se kvalificirati kao neoporezivi povrat kapitala koji odgađa porez na te jedinice dok ih vlasnik ne proda. Takva neoporeziva plaćanja na kraju smanjuju osnovicu troškova za vlasnika udjela.
Ulaganje u MLP-ove
Postoji mnogo načina za ulagače da svoj novac stave u MLP-ove. Jedan od tih načina je putem ETF-a ili MLP-a. Fondovi kojima se trguje na burzi su tržišne vrijednosnice koje prate indekse, poput robe, obveznica ili indeksnih fondova. Za razliku od uzajamnih fondova, ETF-ovi trguju na burzi.
ETF MLP-ovi izvrstan su način za ulagače da uklone neke poslovne rizike povezane s kupnjom pojedinačnih MLPS-a, a istovremeno im daju porezne olakšice povezane s fondovima kojima se trguje na burzi. Ali ETF MLP-ovi su često prilično skupi, na što investitori moraju biti oprezni.
Ako investitori ne žele odvažiti ETF MLP-ove, mogu razmotriti i uzajamne fondove koji drže MLP-ove. Uzajamni fondovi koji svoj novac ulažu u MLP-ove omogućit će investitorima da odgađaju porez na raspodijeljeni prihod dok se ulaganja ne prodaju. Ti se dobici kvalificiraju kao dugoročni dobici, što rezultira nižom poreznom stopom od kratkoročnih kapitalnih dobitaka.
Uzajamni fondovi također su izvrsna opcija zbog svoje upravljane prirode. Ako upravitelj uzajamnog fonda odabere MLP-ove koji će ih staviti u fond, može napraviti veliku razliku za ublažavanje rizika od te imovine. Previše ulagača misli da su svi MLP-ovi jednaki. Iako ulagači moraju platiti naknadu za održavanje tih pogodnosti, vrijedi razmisliti o pozitivnim stranama.
Odricanje
Ovaj je članak samo za informacije i obrazovanje. To nije potvrda neke posebne dionice za fond. Prije kupnje i prodaje dionica konzultirajte svog burzovnog brokera ili financijskog savjetnika.