Sadržaj:
- Zašto sjenoviti realtors žele prodati jeftino
- Kako sjenoviti realtor smanjuje vašu prodajnu cijenu
- "Kuka" kupca
- Dokazivanje dogovora
Imao sam mnogo prigovora od strane trgovaca nekretninama zbog ovog članka! Tvrde da su svi posrednici u poštenju i da im je u srcu najbolji interes njihovih kupaca.
IMA dosta dobrih, poštenih agenata za promet nekretninama. Ali svaka industrija ima svoj udio nespretnih praktičara - nažalost, to je samo ljudska priroda. Uzmite bilo koju veliku skupinu ljudi i naći ćete postotak koji je spreman izvrtati pravila u svoju korist. I kao što svi znamo, najsvježije, šarmantne osobe mogu ujedno biti i najkvarenije, pa ne možemo pretpostaviti da su fini dečki stvarno fini dečki!
Za većinu ljudi njihov je dom najveća pojedinačna investicija koju će ikad napraviti u svom životu, pa vrijedi biti svjestan trikova na koje mogu doći neprincipijelni.
Realtors može zaraditi više prodajući nekoliko kuća jeftino, nego jednu kuću po najpovoljnijoj cijeni
Zašto sjenoviti realtors žele prodati jeftino
U korijenu problema je jedna ogromna zabluda: da vi i nekretnina imate isti cilj na umu, a to je da prodate svoju imovinu po najvećoj mogućoj cijeni. To jednostavno nije istina. Vi želite prodati po najvišoj mogućoj cijeni. Realtor samo želi prodati.
Možda se pitate, zašto, pobogu, nekretnina ne bi htjela najbolju cijenu? Napokon, njegova se provizija temelji na prodajnoj cijeni, pa što je veća cijena, to je veća njegova provizija.
Odgovor je jednostavan: brzina. Ako se drži za najvišu cijenu koju tržište može podnijeti, to znači više pregleda i više inspekcija. Istina, dobit će manje provizije ako je cijena niža, ali također će potrošiti puno manje vremena i moći će prijeći do sljedeće kuće puno brže.
Može prodati šest kuća s nižim cijenama u isto vrijeme koliko mu treba da proda tri kuće s punim cijenama, a rezultat će za njega biti veća provizija!
Naravno, pravno se posrednik mora dogovoriti s vama oko brojke i držati je se: ne može prodati nekretninu ako se ne slažete s cijenom. No, sjenoviti realtor može na neke načine raditi na vama, prodavaču, kako bi vas nagovorio da na kraju prihvatite nižu cijenu.
Kako sjenoviti realtor smanjuje vašu prodajnu cijenu
Kada nekretnina dođe vidjeti vašu kuću, on ukazuje na sve dobre osobine vaše imovine i imenuje impresivnu cijenu.
Nakon što se prijavite, agent počinje prikazivati moguće kupce kroz vaš dom. Nakon svake inspekcije zove vas kako bi vam rekao kako je prošlo. Na vaše iznenađenje, kaže vam da je razočaran što dobiva negativne povratne informacije (koje, začudo, ili nikada nije spomenuo - ili odbacio kao nevažne - prilikom svog prvog posjeta!).
Prvog tjedna, možda će reći da se nekim kupcima dekor nije svidio i da bi morali prefarbati cijelu kuću. Drugi tjedan spomenut će kupce koji smatraju da će kuhinju trebati zamijeniti. Treći tjedan to bi mogao biti istrošeni tepih ili oštećeni komad oluka. Alternativno, mogao bi tvrditi da dobiva stalne komentare na jedan jedini, ali glavni nedostatak, poput nedostatka sunčeve svjetlosti u dnevnoj sobi ili palube koju treba zamijeniti.
Također može reći da su kupci rekli što bi mogli platiti, npr. "Zanima me onih tri stotine" znači da su ljudi rekli da bi za kuću mogli platiti 300.000 do 350.000 dolara. Koji god opseg bio, uvijek je bitno ispod brojke koju je prvi put citirao. Ako izrazite zabrinutost, on će reći, "pa, morate imati na umu, oni nisu voljeli…." (bez obzira na najnoviju manu).
Možda ste već pretpostavili da kupci vjerojatno nisu rekli ništa slično, ili ako jesu, bio je to slučajan komentar. On to izmišlja kako bi vam stvorio sumnju, kako bi vam potkopao povjerenje u onu impresivnu cijenu koju je izvorno citirao. Iz tjedna u tjedan kaplje vam negativne povratne informacije o objektu, s ciljem smanjenja vaših očekivanja. U međuvremenu, on također radi na kupcima…
Pripazite na agente koji imaju moralni kompas manje od idealnog.
"Kuka" kupca
Protuzakonito je navoditi cijenu s kojom prodavač nije pristao - ali ako agent vodi privatni razgovor s potencijalnim kupcem, a nema svjedoka, riječ je protiv njihove - tako da ne možete ništa dokazati i hoćete vjerojatno ionako nikad ne znam.
Ako se vaša nekretnina prodaje po fiksnoj cijeni, tijekom inspekcija nekretnina će kupcima reći da ste "vrlo pregovarajući" (bez obzira jeste li). Ako je vaše imanje na dražbi, agent će privatno imenovati raspon cijena koji je znatno ispod onoga za koji se nadate da ćete ga dobiti.
Uhvatio sam više od jednog agenta kako to radi, jer obožavam gledati imanje, pa kad poznanik stavi kuću na prodaju, jednostavno moram otići pogledati. Nekada je to bio stan koji se prodavao za 380.000 dolara. Razgovarao sam s agentom i rekao mi je, "Ako ste zainteresirani, siguran bih da bi dali ponudu od 340 000 USD".
Sljedeći put kad sam upoznao svog prijatelja, pitao sam ih kako to ide. "Nije dobro", rekla je sumorno. "Agent mi kaže da ih zanimaju samo niskih 300 dolara. Izvorno nam je rekao da bismo lako dobili preko 375 000 američkih dolara, pa smo stvarno razočarani."
Naravno, zanima ga samo za niskih 300 dolara, ako to poručuje kupcima da vrijedi!
Ako uhvatite svog agenta da to radi, on će vam reći, "citiramo nisku cijenu kako bismo privukli interes kupaca, a onda ih možemo pregovarati od tamo". Ne znam zašto itko ikada vjeruje u to!
Je li se ova kuća prodala po obećanoj cijeni?
Dokazivanje dogovora
Na kraju ćete dobiti ponudu za kuću ili će doći dan aukcije i netko će licitirati.
Zahvaljujući agentu, vrlo je vjerojatno da će ponuda ili ponuda biti niža nego što očekujete. Kad vam ga predstavi, vrlo vjerojatno ćete to reći, na što će agent odgovoriti: "O da, ali imajte na umu da je sve kupce zastrašilo nedostatak sunčeve svjetlosti (ili bilo kakvog problema već bio) ". Reći će vam kako nikada ne možete biti sigurni koja nekretnina vrijedi unaprijed, ali sada je "testirana na tržištu".
Ovo je sve krajnje. Vlasništvo nije "testirano na tržištu" u stvarnoj vrijednosti, jer je agent svima rekao da vrijedi manje nego što stvarno vrijedi!
Upravo sam ove tehnike doživio kad sam prodao svoj dom nakon razvoda. Godinama kasnije pročitao sam izlaganje o obuci za nekretnine i prljavim trikovima koje je napisao Neil Jenman, koji je osnovao skupinu agenata za promet nekretninama predanih etičnim prodajnim praksama. Temeljito preporučujem njegove knjige svima koji kupuju ili prodaju nekretninu. Knjiga koja mi je najviše pomogla bile su Greške u prometu nekretninama (dostupne su i inačice za potpalu i meki uvez). Knjiga je napisana o australskom tržištu nekretnina, ali podjednako je primjenjiva i u SAD-u. Preporučio bih svakome tko kupuje ili prodaje nekretninu da je kupi.
Imao sam nekoliko komentara od trgovaca nekretninama koji su mi govorili: "Žao mi je što ste imali loše iskustvo" i uvjeravali me kako je divna većina agencija za promet nekretninama. Stoga bih trebao pojasniti da se ovaj članak ne temelji na jednom lošem iskustvu. Otkako sam pročitao Jenmanove knjige, kupio sam i prodao nekoliko nekretnina i uvijek iznova nailazim na te iste tehnike. Srećom zbog svoje svjesnosti uspio sam ih okrenuti u svoju korist, posebno prilikom kupnje. Drugi nisu te sreće.
Ne poričem da vani postoje dobri agenti za promet nekretninama. Ali ako se upustite u prodaju svog doma zamišljajući da su svi agenti anđeli, idiot ste!
- Par tuži agenta zbog pokvarenog posla s nekretninama - Southeast Texas Record
Southeast Texas Record - Southeast Texas News - Parnice - Skupna tužba, Azbest, Vijesti o nesavjesnosti
© 2008 Kate Swanson