Sadržaj:
- 1. Izvršite fizički hod kroz hotel
- 2. Osigurajte da su svi dokumenti o zajmu na svom mjestu
- 3. Angažirajte stručnjaka za zoniranje koji će provjeriti pridržavanje hotela
- 4. Analizirajte poslovanje hotela
- 5. Pregledajte sve dosijee zaposlenika i radna pitanja
- 6. Pregledajte nove vlasničke zahtjeve kod hotelskog davatelja franšize
- 7. Potražite skrivena založna prava na posjedu
- 8. Pregledajte financijske podatke hotela
- Zaključak
Stječete li ili razmišljate o ulaganju u hotelsku notu? Iako su hoteli komercijalna svojina, ulaganje u hotelske bilješke različito je jer ne kupujete samo notu, već i stječete nekretninu. Zbog toga prije kupnje hotelske bilješke morate temeljito provjeriti. Iako ovo nije iscrpan popis dubinske analize, ovo je dobar početak postupka kupnje hotelskih bilješki.
1. Izvršite fizički hod kroz hotel
Kad investitor kupi hotelsku novčanicu, stječe i novčanicu i nekretninu. Investitori bi trebali provesti šetnju s iskusnim dobavljačem i inženjerom. Potvrdite da je sva imovina hotela u skladu sa zakonima o zaštiti okoliša i bilo kojom uvjetnom uporabnom dozvolom koju je izdala država.
2. Osigurajte da su svi dokumenti o zajmu na svom mjestu
Prije kupnje hotelskog kredita potvrdite koliko je puta kredit dodijeljen kupcu kredita. Također biste željeli dobiti datoteku korespondencije prodavača bilješki. Uz ove informacije potražite bilo kakve ugovore o upravljanju hotelima i bilo kakve ugovore o udobnosti ili podređenosti. Surađujte sa svojim odvjetnikom kako biste osigurali da su svi dokumenti o zadatku cjeloviti i da rade ispravno.
3. Angažirajte stručnjaka za zoniranje koji će provjeriti pridržavanje hotela
Tijekom postupka dubinske analize prikladno je angažirati tim stručnjaka koji će procijeniti stanje i usklađenost imovine. Specijalist za zoniranje, inženjerski inspektor i inspektor zaštite okoliša trebali bi analizirati imovinu i dostaviti izvješće o svojim nalazima. Na primjer, stručnjak za zoniranje trebao bi pregledati hotelska prava, kao što je potvrda da je broj parkirnih mjesta u skladu sa zahtjevima za zoniranje. Inženjerski inspektor trebao bi pružiti izvještaj o fizičkim aspektima imovine, uključujući vodovod, električne, računalne, telefonske i mehaničke sustave. Izvještaj inženjera također treba detaljno opisati stanje strukturnih elemenata.
Inspektor zaštite okoliša trebao bi potražiti sve trenutne i potencijalne opasnosti za okoliš koje mogu postojati na i u blizini dobra. Inspektor zaštite okoliša također bi trebao provjeriti jesu li oznake imovine i hotela u skladu sa svim zakonima o okolišu i državnom dozvolom za uvjetnu uporabu. Također bi trebalo potvrditi da su natpisi u skladu s okolišnim i državnim zakonima.
4. Analizirajte poslovanje hotela
Analizirajte hotelske sustave. Pregledajte troškove zadržavanja ili promjene hotelskih koncepata, protokola i sustava. Neki hotelijeri napominju da kupci ispravljaju ili dopunjuju hotelske financijske izvještaje ako se hotelom loše upravlja. Imajte na umu da neki kupci hotela također primjenjuju nove sustave upravljanja prihodima, sustave rezervacija i sustave za ograničavanje troškova. Uzmite u obzir ove potencijalne troškove dok analizirate kupnju hotelskih bilješki.
5. Pregledajte sve dosijee zaposlenika i radna pitanja
Potvrdite da su svi zaposlenici (uključujući sobarice, domare i upravni tim) legalni radnici i da imaju odgovarajuću dokumentaciju u evidenciji. Ako utvrdite da postoje radnici bez dokumenata, dobra je ideja potražiti drugu hotelsku bilješku za kupnju. Obavezno analizirajte sve pozicije zaposlenika, od domara do menadžera.
Uz to, trebali biste razmotriti bilo kakva sindikalna pitanja. To je definitivno potrebno ako kupujete notu velikog hotelskog brenda. Primjerice, ako je hotel predmet sindikalne kampanje, operativni troškovi hotela mogli bi se povećati za čak 40%. To može smanjiti vrijednost vaše hotelske bilješke.
6. Pregledajte nove vlasničke zahtjeve kod hotelskog davatelja franšize
Ako razmišljate o kupnji hotela pod franšizom, provjerite uvjete i zahtjeve marke za novo vlasništvo. Neki davatelji franšize mogu zahtijevati da primatelji franšize vrate neplaćene franšizne naknade kao nepredviđeni slučaj korištenja marke. Neki davatelji franšiza također zahtijevaju naknadu za otkazivanje novih vlasnika koji žele otkazati i zaposliti novog operatera.
Uz to, davatelj franšize može zahtijevati plan poboljšanja imovine, što može utjecati na vrijednost bilješke. Plan poboljšanja imovine plan je nadogradnje hotela. Ponekad se koristi za hotele kako bi ostali usklađeni s ekološkim i državnim zakonima. Neki davatelji franšize to također zahtijevaju kako bi primatelj franšize bio u skladu sa standardima hotelske marke. Slijede neka od tipičnih poboljšanja:
- Renoviranje vanjskih fasada - uključujući natpise, krovište i boje
- Ažuriranja soba i predvorja poput rasvjete i rasvjetnih tijela
- Nove pogodnosti poput zatvorenog / otvorenog bazena i prostora za fitness
- Proširite ili poboljšajte parking
7. Potražite skrivena založna prava na posjedu
Kada kupujete hotelsku bilješku, ne kupujete samo zajam, već kupujete i nekretninu. Zbog toga je važno da se na zemljištu izvrši pretraga založnog prava. Također je neophodno pokrenuti UCC potragu za skrivenim založnim pravima. Izvanredna založna prava na nekretnini mogu smanjiti vrijednost hotelske note. Upućeni odvjetnik trebao bi biti u mogućnosti dovršiti potragu za vama.
8. Pregledajte financijske podatke hotela
Budući da ćete fizičku imovinu kupiti zajedno s hotelskom bilješkom, svakako ćete htjeti zatražiti od svog odvjetnika i / ili knjigovođu da izvrše dubinsku provjeru financijskih sredstava hotela. Podaci koje treba pregledati su:
- Mjesečni izvještaji o dobiti i gubitku, s pratećim rasporedima
- Popunjenost i prosječna dnevna stopa (za posljednje 3 godine)
- Izvještaj o dobiti i gubitku za tekuću godinu u odnosu na prethodnu godinu
- Revidirana bilanca (za posljednjih 5 godina)
- Računi za porez na nekretninu i osobnu imovinu za posljednje 3 godine
- Godišnji revidirani izvještaji o dobiti i gubitku, s potpunim pratećim rasporedima (za posljednje 3 godine)
- Popis FF&E, zalihe, potrošni materijal
- Kapitalni izdaci (za posljednjih 5 godina) s trenutnim projekcijama izdataka
- Kopije svih relevantnih ugovora, kao što su sporazumi o upravljanju hotelima, ugovori o uslugama, licence, dozvole, zakupi, kolektivni ugovori i svi dokumenti koji detaljno opisuju obveze koje će novi vlasnik hotela preuzeti
- Dokumenti o osiguranju, uključujući premijske troškove, jezik police i datum isteka
Zaključak
Kada se pravilno kupe, hotelske bilješke mogu biti unosna investicija. Kao i kod većine ulaganja, važno je imati na umu ciljeve koje želite postići. Kupnja hotelskih bilješki najprikladnija je za one koji imaju hotelsko iskustvo i znanje. Ako vam to nedostaje, preporučuje se kupnja druge vrste komercijalne bilješke. Ako imate iskustva u hotelijerstvu ili ugostiteljstvu i ako vam je ugodno kupovati hotelske bilješke, svakako unajmite iskusnog odvjetnika koji vam može pomoći u procesu stjecanja.
© 2020 Melissa Pitts