Sadržaj:
- Ne kupujte hype
- Pravne posljedice
- Pravila
- Etažne ploče
- Tvrtke za upravljanje
- Financije
- Kako velike procjene uništavaju zajednice
- Zakoni s Floride čine kupnju stanova rizičnom
- Ne oslanjajte se na istražitelje
- Razmotrite pažljivo prije kupnje
- Pitanja i odgovori
Postoji nekoliko važnih stvari koje morate znati o tome planirate li kupiti stan na Floridi.
Bilo koji od ovih problema može ozbiljno utjecati na vašu kvalitetu života, kao i na troškove života.
Stoga vam je važno puno istražiti prije nego što kupite. Ako to ne učinite, mogli biste naići na neke uznemirujuće i financijski štetne probleme.
Znam to jer zadnjih 26 godina živim u stanu na Floridi!
Mnoga pitanja o kojima ovaj članak govori također se odnose na apartmane u drugim državama, pa bez obzira gdje planirate kupiti, napravite domaću zadaću!
Važne stvari koje morate znati prije nego što se odlučite za kupnju apartmana na Floridi.
Pixabay
Ne kupujte hype
Ako planirate kupiti stan na Floridi, možda biste trebali razmisliti.
U državi postoji milijun i pol jedinica, od kojih mnoge život čine paktom za ljude koji su mislili da kupuju komadić raja samo da bi utvrdili da svoje zlatne godine proživljavaju u blatu problema.
Iz tog je razloga važno naučiti činjenice prije kupnje.
Hype je u tome što vam apartmani nude pristupačan način života koji vas oslobađa vanjskih poslova održavanja, a istovremeno pruža zajednicu istomišljenika koji zajedno uživaju u društvenim aktivnostima.
Stvarnost je takva da kupnja u stambenoj zajednici znači
- potpisivanje izvršnog ugovora koji vas drži odgovornim za skupljanje gnjida i ponekad smiješno glupa pravila,
- pretvaranje glavnih odluka o održavanju i financijskim poslovima u odbor općenito neobrazovanih, nekvalificiranih i nesposobnih susjeda koji nemaju nikakvo iskustvo ili nikakvu obuku iz upravljanja imovinom ili financija,
- koji žive u bliskim odajama s ljudima od kojih će vam se neki jako svidjeti i
- biti prisiljen trošiti novac na stvari za koje ne misliš da bi ih trebao platiti.
Napokon, morate shvatiti da će vam možda biti teško prilagoditi se ovom načinu života ako nikada prije niste živjeli u stanu.
Pravne posljedice
Mnogi koji se usele u stanove ne shvaćaju pravne i društvene posljedice toga.
Oni ne razumiju (ili čak žele razumjeti) koncept zajedničkog života.
U svoje stanove dolaze sretni što više ne moraju kositi travnjake, farbati zgrade, čistiti bazene ili brinuti o svojoj općoj sigurnosti. Međutim, medeni mjesec završava čim shvate da će morati platiti svoj dio kupnje tuđeg novog krova, iako ga možda i sami neće dobiti.
Nadalje, nisu svjesni da ako netko ozlijedi stan, svi stanovnici podjednako odgovaraju za bilo kakvu štetu čiji trošak može doseći stotine tisuća dolara!
Kada kupujete stan, sklapate pravni sporazum kojeg se morate pridržavati.
Morguefile
Pravila
U ljudskoj je prirodi da ne voli kad im se govori što treba raditi, posebno kad ljudi osjećaju da posjeduju svoje vlasništvo.
Međutim, da bi stambena zajednica dobro funkcionirala, svi koji tamo žive moraju se pridržavati pravila. U stvari, ljudi općenito moraju potpisati sporazume kako bi se pridržavali pravila prije nego što im se dopusti kupnja jedinice.
Problem je što mnogi stanovnici potpišu sporazum, a zatim rade sve što im se svidi.
Dogovore se da nemaju kućnih ljubimaca i ne pristaju na travu, ali mačke i pse uvlače u svoje stanove i parkiraju tamo gdje ne bi trebali. Te stvari iritiraju ostale stanovnike i izazivaju teške osjećaje koji uništavaju odnose.
Stanovnici se žale odboru kad ljudi zanemaruju pravila, ali kršenja su skupa i teško ih je provesti.
U ekstremnim slučajevima prekršitelji pravila mogu se kazniti novčanom kaznom, ali o tome moraju dobiti dvotjednu najavu, a zatim se sastati s „povjerenstvom za kažnjavanje” i arbitrom kako bi odlučili je li novčana kazna opravdana. Međutim, to je teško organizirati jer:
- arbitar mora biti odvjetnik koji zajednici naplaćuje pozamašan iznos po satu za vođenje sastanka i
- pronalaženje stanovnika koji su spremni izreći novčane kazne svojim susjedima gotovo je nemoguće.
Dakle, iako su posljedice zapisane u zakonu, one su gotovo beskorisne. Krajnji je rezultat da iritirani stanovnici ili trpe prekršitelje ili se sele. Vlasnici često zaglave u skupim i uznemirujućim situacijama iz kojih si ne mogu priuštiti izlazak!
Etažne ploče
Većina ljudi ne shvaća da su etažni etažni vlasnici Floride neprofitne korporacije.
Većinu korporacija vode obrazovani, obučeni poslovni ljudi koji imaju osoblje na raspolaganju za papirologiju.
S druge strane, apartmanima će upravljati volonteri. Ti su ljudi često stariji od 55 godina (ponekad i više), mogu biti pod lijekovima ili mentalno oštećeni na neki drugi način i možda ne razumiju dovoljno engleskog jezika da bi mogli izaći na kraj s pravnim osobama iz državnih zakona i stanarskih dokumenata.
Ti isti ljudi odlučit će kako ćete živjeti i koliko ćete za to morati platiti.
Većina članova odbora ne znaju ništa o tome kako pravilno voditi korporaciju.
Pixabay
Tvrtke za upravljanje
Novi se stanovnici osjećaju sigurno jer im je rečeno da postoji profesionalna tvrtka za upravljanje koja nadzire poslovanje zajednice.
Upravni odbor zapošljava upravitelje papira, pružaju smjernice kad je to potrebno i služe kao veza između udruge i odvjetnika tvrtke.
Nažalost, tvrtka za upravljanje jednako je dobra koliko i njezini zaposlenici. Ako su labavi, prisvajaju sredstva ili daju netočne savjete, mogu napraviti pustoš s financijama zajednice.
Citirajući dobro poznatog i vrlo cijenjenog odvjetnika za stan u Floridi, tvrtke za upravljanje "pretvorile su se u" izvinjenje za gotovo komičnu etiketu "'profesiju' nastanjenu diplomiranim gubitnicima HS-a koji uglavnom nemaju posla, a većinom imaju lošije reputacije od industrije koja se seli ili robo pozivatelja (postoje iznimke, ali malo i jako daleko). "
Unatoč tim problemima, po zakonu, stambeno-pravne zajednice zakonski su dužne zaposliti tvrtke za upravljanje i za to platiti pozamašne svote.
Nadalje, malo je stanovnika koji mogu učiniti kako bi se zaštitili od nesposobnih ili korumpiranih tvrtki za upravljanje, osim podnošenja tužbe, što je vrlo skupo učiniti. (Odvjetnik kojeg sam citirao gore zarađuje 1250 USD na sat).
Financije
Kada se preselite u etažnu kuću, postajete financijski povezani sa svim ostalim vlasnicima u vašoj zajednici.
Svi plaćate mjesečnu naknadu koja ulazi u rezerve, a to su novčani iznosi odvojeni za plaćanje osnovnog održavanja imovine. Svake godine mnoge zajednice glasaju za njihovo potpuno ili djelomično financiranje.
Budući da puno financiranje košta mnogo više, većina zajednica glasa za djelomično financiranje. Vlasnici tada plaćaju manje, ali, naravno, manje novca odlazi u rezerve.
Ako je zajednica relativno nova, to obično uspije. Ako je starija, odboru će trebati više novca nego što je u rezervi.
Da bi platili višak, odbori mogu posuditi novac ili svakom vlasniku jedinice naplatiti naknadu koja se naziva procjena. Odbori se obično odluče za procjenu jer je to jeftinije od posuđivanja.
Procjene stana mogu biti izuzetno skupe.
Morguefile
Kako velike procjene uništavaju zajednice
Kad procjene previsoke, uvijek postoje vlasnici koji si ne mogu priuštiti da ih plate.
Kad se to dogodi, neki mogu prodati, čak i ako to moraju učiniti s gubitkom, ali drugi na kraju izgube svoje domove.
Zajednice unajmljuju odvjetnike koji će rješavati neizbježne ovrhe, ali njihove naknade znatno dodaju financijsko opterećenje preostalih vlasnika. Nadalje, oni također moraju platiti novac koji bi obično plaćali ljudi koji su izgubili svoje domove.
Ovi dodatni troškovi mogu prouzročiti drugi krug ovrha, što će rezultirati još jednim krugom povećanih troškova za stanovnike.
Ako se ova situacija nastavi dovoljno dugo, cijela zajednica prestaje i svi gube ili svoj dom ili dobar dio novca.
Te se stvari mogu dogoditi u bilo kojoj stambenoj zajednici i zbog samih su pitanja kupnja stana toliko rizična, posebno u prolaznom području poput Floride.
Zakoni s Floride čine kupnju stanova rizičnom
U posljednjih nekoliko godina država Florida donijela je zakone koji omogućavaju programerima da preuzmu apartmane po cijeni od dolara.
Priloženi videozapisi izvrsno objašnjavaju vrste stvari koje su se događale, ali dno svega je da ti zakoni prisiljavaju vlasnike da izgube stotine tisuća dolara jednostavno zato što je država ispod njih izvukla financijski tepih.
Mnogi su stariji građani koji su uložili životnu ušteđevinu u svoje domove i duguju mnogo više od onoga što će im biti plaćeno kad budu prisiljeni preseliti se.
To će ne samo da će mnoge od njih bankrotirati, već će ih i ostaviti bez krova nad glavom.
To je zbog samo jednog zakona koji je država donijela i koji donosi stvarnu financijsku štetu vlasnicima Florida Condoa, ali postoje i drugi koji su jednako štetni.
Ne oslanjajte se na istražitelje
U državi postoji milijun i pol stanova, ali samo 53 istražitelja rješavaju brojne pritužbe koje im se nađu na putu.
Većina ovih istražitelja pokazala se nesposobnima, a malo njih ima bilo kakvu detaljnu obuku koju mogu koristiti za pomoć stanovnicima čak i kod najjednostavnijih problema.
Oni će vam prvi reći da nemaju apsolutno nikakva ovlaštenja za bilo što drugo osim da prihvate žalbu, prihvate pobijanje od odbora i odluče tko je u pravu.
Ako ste u pravu, odboru šalju pismo upozorenja. Ako je odbor u pravu, možda ćete biti prisiljeni platiti sve pravne takse koje je zajednica nastala zbog vaše žalbe!
To je pristrana situacija koja favorizira zajednice i stanovnike ostavlja frustriranim, uznemirenim i zabrinutim.
Razmotrite pažljivo prije kupnje
Sljedeći put kad počnete razmišljati o ispijanju piva i sunčanju na Floridi dok promatrate radnike kako kose vaš travnjak i naginju vašim cvjetnjacima, možda biste trebali razmisliti da zbog načina na koji Florida radi, kupnja stana ovdje može prisiliti ste u stečaju u budućnosti.
U najmanju ruku, to vam može zagorčati život.
Iz tih razloga, savjetovao bih vam da istražite puno prije nego što donesete odluku.
Pitanja i odgovori
Pitanje: Kako porez na imovinu funkcionira na Floridi?
Odgovor: Kada živite u stanu, posjedujete postotni udio u komunalnoj imovini, kao i sve ono od suhozida. Stoga porez plaćate na temelju zemljišta i zgrada, ali ne i unutrašnjosti jedinice.
Pitanje: Trebate li agenta za kupnju stana?
Odgovor: Ne, ali bilo bi dobro imati jedan. Stan je nekretnina, kao što je to i kuća, i postoji mnogo problema u kojima vam agent može pomoći u tome ako se ne pobrine za njih, kasnije može stvoriti probleme.
Pitanje: Zašto naknada za udruživanje i posebna naknada za procjenu koštaju veće veće stanove ako ih posjedujete?
Odgovor: Iznosi se temelje na kvadraturi. Dakle, ako ste vlasnik veće jedinice, plaćate više i obrnuto. Postotke možete pronaći u svojim dokumentima.
Pitanje: Možete li unajmiti apartman na Floridi?
Odgovor: To ovisi o tome što vaši dokumenti dopuštaju. U mnogim slučajevima možete, ali ne uvijek. Zbog toga biste trebali pažljivo pročitati dokumente prije kupnje.
© 2017 Sondra Rochelle