Sadržaj:
- Uvod
- Zaklada - TNSTAFL
- Vlasničke odgovornosti
- Različite nadogradnje održavanja
- Shvativši što odgođeno održavanje stvarno košta
- Obnova zgrade - najbolja živa ograda protiv troškova zamjene
- Zatvaranje misli
Uvod
Što se tiče vlasništva nad nekretninama, pa čak i osobne imovine, proračuni i financije uvijek zasjenjuju sve što radimo. Nikad nisam imao projekt s neograničenim budžetom i nikad ne očekujem da ću ga imati. Nakon što sam veći dio svoje karijere proveo gledajući stvari s gledišta arhitekta, posljednjih gotovo sedam godina proveo sam gledajući te iste probleme iz perspektive vlasnika. Kada morate nadgledati znatno više od 143 milijuna četvornih metara, čak i deseci milijuna dolara (što zvuči kao puno novca) zaista su beznačajni s obzirom na potrebe i zahtjeve. Odluke se moraju donijeti s ograničenim raspoloživim sredstvima o tome kako ta sredstva najučinkovitije raspodijeliti. Kako dobiti najveći povrat utrošenih sredstava?
U tom je okruženju pravo pitanje kako maksimizirati vrijednost tih ograničenih sredstava? Da bi se došlo do tog zaključka, moraju se izvagati mnogi čimbenici. Ovaj će članak pokušati iznijeti neke od tih složenih međusobno povezanih čimbenika i pregledati ta pitanja pokušavajući razviti metodologiju koja donositeljima odluka može omogućiti stvaranje alata koji omogućuju učinkovitije određivanje prioriteta u troškovima održavanja kapitalne imovine. To su zapravo troškovi, ali ako se iskoriste na strateški način, zapravo postaju više poput ulaganja, s povratom ulaganja (ROI) i drugim koristima.
Zaklada - TNSTAFL
U jednom od mojih prvih predavanja iz Ekonomije 101, moj je nastavnik započeo predavanje zapisujući na ploču TNSTAFL. Pitao nas je zna li netko što predstavljaju ova pisma. Nakon što to nitko nije ispravio, rekao je, "Ne postoji takva stvar kao besplatan ručak." Pitao je koliko ljudi vjeruje da je ta izjava istinita. Mnogi su rekli da to nije točno, jer postoji takva stvar kao što je besplatan ručak. Ako ga netko drugi plati, to je besplatan ručak bio je razlog. Mnogi su se u razredu složili s tom izjavom. Naš se nastavnik i dalje ne slaže s nama, govoreći da postoji trošak čak i ako ne platite ručak; vaše je vrijeme izdvojeni trošak. Odlučili ste provesti vrijeme na onom ručku koji je netko drugi plaćao, tako da je ručak ipak koštao vašeg vremena. Sljedeća rasprava postala je prilično prosvjetljujuća.Govorimo o čistom ekonomskom pogledu na troškove, to je sigurno bilo, i sigurno je bilo točno, samo ne misaoni proces koji je većina nas imala prije te rasprave.
Ovaj je koncept imao ogroman utjecaj na ostatak semestra, pogotovo kad smo razgovarali o oportunitetnim troškovima. Ta je rasprava postavila temelje za moj studij ekonomije zbog kojih sam shvatila da sve košta; uvijek se postavlja pitanje jesam li spreman platiti taj trošak za primljenu korist? Kad počnemo na stvarnu i osobnu imovinu gledati iz perspektive vlasnika, to postaje najvažniji koncept. Nije važno donosite li ove odluke kao pojedinac ili kao dio grupe. Ništa se ne mijenja; temelj je isti za ove odluke.
Vlasničke odgovornosti
Jednom kada se donese odluka o stjecanju stvarne ili osobne imovine, odgovornost je neizbježni nusproizvod te nabave. Na primjer, kad kupujete automobil, podrazumijeva se vaša odgovornost za kupnju goriva. Ako to gorivo ne kupite, automobil se neće nastaviti kretati. Vanjske snage mogu zahtijevati dodatne odgovornosti. Kao u prethodnom primjeru automobila, država može od vas tražiti da nosite i održavate osiguranje na tom automobilu kako biste vozili automobil. To se također podrazumijeva, jer se očekuje da ćete se pridržavati državnih zakona kako biste vozili taj automobil.
Zamjena ulja također postaje dio tih odgovornosti. Ako ne promijenite ulje, skratit ćete životni vijek tog automobila. Ne da se zabavljam sa sobom, ali oni koji su malo stari mogli bi se sjetiti reklame Fram filtra za ulje: "Možete mi platiti sada ili možete platiti kasnije." Princip još uvijek postoji i još uvijek je isti. Kad sam bio puno mlađi, imao sam nekoga koga poznajem da je unajmio automobil na pet godina. Kako se bližila peta godina, automobil mu se pokvario i odvezao sam ga do mehaničara nakon što je auto tamo odvukao. Mehaničar je pitao kada je zadnji put promijenio ulje, a on je rekao da nikad. Tada nije bilo niti jednog sintetičkog ulja na tržištu, pa je zamjena ulja bila oko 20 dolara svaka tri mjeseca. Trošak promjene ulja u njegovom automobilu tih pet godina iznosio je oko 400 američkih dolara, dok ga je novi motor koštao oko 5000 američkih dolara.To je znatno povećanje troškova za odgođeno (ili nikakvo) održavanje.
Pametni vlasnik stvarne ili osobne imovine moći će to prepoznati i pronaći način za uravnoteženje povećanog pritiska za smanjenje proračuna, dok će istovremeno uravnotežiti produljenje vijeka trajanja kapitalne imovine. Ovaj će članak pokušati dati smjernice o tome kako uravnotežiti mnoge od ovih međuovisnih čimbenika i maksimizirati život intenzivno uložene kapitalne imovine.
Različite nadogradnje održavanja
Započnimo ovu raspravu definiranjem što je točno odgođeno održavanje. Najveća pogreška koja se napravi kad ljudi ili skupine koriste ovu ideju odgođenog održavanja je potpuna pogrešna primjena ovog principa. Pokušavajući izbjeći širenje ove pogrešne primjene, prvo moramo shvatiti neke osnovne pojmove što je točno odgođeno održavanje. Vraćajući se na prethodno rečeno, uz sve je povezan trošak, odgođeno održavanje nije iznimka. Da bismo saznali koliki su stvarni troškovi odgođenog održavanja, prvo moramo započeti utvrđivanjem kako izgleda trošak održavanja. Za ilustraciju ovog principa poslužit ću brojevima, ali te brojeve ne treba tumačiti kao odnose s bilo čime određenim.
Za svako kapitalno ulaganje recimo da godišnji trošak održavanja tog ulaganja u dobrom operativnom stanju iznosi 1.000 USD godišnje. Ovaj bi se broj zapravo trebao povećavati kako kapitalna imovina stari, ali u ovom primjeru nećemo koristiti taj faktor jer će to zakomplicirati ilustraciju koja više nije razumljiva mnogim čitateljima. Dakle, prihodi u tekućoj godini su smanjeni, ne treba potrošiti 1.000 USD na ovo potrebno održavanje za ovu kapitalnu imovinu; potrebna je odluka što učiniti s kratkim padom proračuna. Dostupne su mnoge opcije, svaka sa svojim troškovima povezanim sa svakom konkretnom odlukom, čineći svaku jedinstvenim rješenjem situacije za kratki pad proračuna.
Najčešće rješenje danas je samo zanemariti ga, ne platiti 1000 dolara i riješiti se kasnije kad prihodi budu bolji. To je apsolutno pogrešan pristup. Obično ne koristim riječi tako neograničene vrijednosti kada govorim o rješenjima, ali ovo je jedan od rijetkih slučajeva kada je tako snažna riječ primjenjiva u području rješenja, što će biti pokazano tijekom nastavka ove rasprave. Svaka osoba ili grupa koja donosi odluke ili su uključene u ove vrste odluka povjerenici su u ovom ili onom obliku. To znači da su dužni najbolje iskoristiti raspoloživa sredstva. Dakle, nastavit ćemo s tim određenim parametrom do kraja ove rasprave; svi donositelji odluka su fiducijari. Ova bi ideologija trebala implicirati da je najodrživiji položaj cilj svake odluke o upravljanju kapitalnom imovinom.
Sljedeća točka koju moramo priznati jest činjenica da je u bilo kojem trenutku u budućnosti (neposrednom ili udaljenom) trenutno najniži trošak za bilo kakvo poboljšanje kapitala / obnovu zgrade. U bilo kojem trenutku u budućnosti, čak i za samo nekoliko tjedana, troškovi će se potencijalno povećati, a što su dalji u budućnosti, to će povećanja biti veća. Ovaj će porast biti uzrokovan nebrojenim potencijalnim razlozima, troškovima sirovina, inflacijom, ponudom i potražnjom, nestašicom itd. Dakle, svi odgođeni utjecaji na održavanje moraju se izraziti u terminima tih povećanja. Ti projicirani troškovi uvijek su upravo to, projicirani, pa će varirati. Nada se da će odstupanje biti samo malo. Ako se razlikuju više od toga; tada je projekcija iz nekog razloga isključena, što mora biti identificirano kako bi buduće projekcije bile točnije.
Zahvaljujući ovom odnosu, povećani troškovi budućih izdataka mogu se nadoknaditi stvarnim izdvajanjem nekih sredstava od danas na račun kada će odgođeni posao biti završen. Ovaj račun povjerenja / escrow trebao bi se koristiti za nadoknađivanje povećanih troškova od dodatnih odgođenih troškova održavanja, inače će ukupan učinak tih dodatnih troškova morati biti apsorbiran u budućnosti, što stvara dodatni pritisak na te buduće prihode. Trik ove metode je u tome što projekcija mora biti vrlo precizna, ili planirani izdaci mogu neočekivano skočiti u nebo. Tada postoji hibridni sustav koji je križanac oba ova pristupa, koji izdvaja više nego ništa, ali manje od punih troškova odgođenog održavanja. Ako se izdvoje puni troškovi održavanja,onda je pitanje zašto odgoditi održavanje? Zato bi to obično bilo nešto manje od punog troška održavanja.
Shvativši što odgođeno održavanje stvarno košta
Dakle, radi jednostavnosti ilustracija, vratimo se onom trošku od 1000 dolara koji treba odgoditi. Ako bi se odlučilo odgoditi održavanje za godinu dana, tada bi povećani troškovi, u najmanju ruku, bili inflatorni. Da je taj inflatorni trošak samo dva posto, tada bi povećanje na tih 1000 dolara iznosilo 20 dolara. Ako su troškovi sirovina porasli, recimo, jedan posto te iste godine, tada će biti dodatnih 10 USD koji će se morati uključiti u odgođene troškove održavanja, ukupno 30 USD, čime će troškovi odgođenog održavanja iznositi 1.030 USD. Sada ovo ne zvuči previše, ali što bi to bilo kad bi početni troškovi za ovo održavanje bili 10 000 puta veći ili 100 000 puta ili više? Sigurno možete vidjeti kako ti brojevi stvarno brzo rastu.
Recimo sada da su donositelji odluka samo odvojili predviđeni porast, recimo 30 dolara. U proračunskom ciklusu sljedeće godine sve što bi bilo potrebno za obavljanje potrebnog održavanja bili bi izvorni troškovi od 1.000 USD. To bi imalo neto nulti utjecaj na proračunski pritisak za iduću godinu, jer je izvornih 1000 dolara još uvijek jedina potrebna obveza za zadovoljenje potreba, ali bilo bi potrebno da se 30 dolara drži na nekoj vrsti escrow računa ili povjerenja iz ovogodišnjeg proračuna. Međutim, ako su izdvojena u ovogodišnjem proračunu recimo 515 američkih dolara, troškovi održavanja u proračunu za sljedeću godinu bili bi samo 515 američkih dolara, smanjujući pritisak na proračun za iduću godinu. Sada bi ovo imalo vrlo pozitivan utjecaj na proračune obje godine, uštedjelo bi troškove u svakom proračunskom ciklusu i još uvijek izvršilo potrebno odgođeno održavanje. Iako su troškovi porasli,manji je utjecaj imao na proračun svake godine. Ovaj povećani trošak ima mnogo manji utjecaj svake godine. Opet, zamislite da li su te veličine povećane 10 000 ili 100 000 puta. Ovo planira unaprijed, ili kako je rečeno u mom MBA programu, strateško razmišljanje. Ovo su zaista vrlo jednostavne stvari.
Pogledajmo sada odgođeno održavanje za pet godina. Inflacija bi bila zakomplicirana, pa ista inflacija od dva posto godišnje povećava troškove inflacije na oko 104 dolara. Ako se troškovi sirovina povećavaju istim postotkom složenih godišnje kao što je prethodno raspravljano, troškovi materijala povećavaju se na oko 51 američki dolar, što čini cjelokupne troškove odgođenog održavanja 1.155 američkih dolara. Opet, možete zamisliti utjecaj tih troškova ako su povećani 10 000 ili 100 000 puta. Ne zaboravite da ovi izračuni ne predviđaju povećanje troškova kao rezultat ponude i potražnje, kao što su nestašica ili povećani troškovi zbog starenja sustava, što će i dalje rasti te odgođene troškove održavanja.
Ono što se uvijek mora imati na umu jest da postoji povezani trošak kad god se kocka na odgođenom održavanju. Nitko zapravo ne može gledati u budućnost, pa predviđanje budućih tržišnih uvjeta i troškova uvijek nosi rizik pogrešne projekcije. Izrada ovih projekcija jednako je umjetnička forma koliko i znanost, a netočnosti se mogu vrlo brzo zbrajati u vrlo velike brojke.
Sada ovo nije jedina škola razmišljanja o odgođenom održavanju. Još jedan pristup koji sam naišao bio je još intrigantniji, a s ograničenim podacima koje imam u našoj Agenciji, pronađite koncept da barem bude u središtu. Taj se koncept naziva "pravilom obrnutog kvadrata za odgođeno održavanje" koji je razvio David Geaslin iz Geaslin Grupe. Kad sam se prvi put upoznao s ovim konceptom, bit ću iskren, moja je misao bila "dovraga ne", to nikako ne može biti ni blizu igrališta. Brojevi su rasli prebrzo da bi bili točni. Sad ću priznati, kao onom koji se održava, jako mi se svidjela činjenica da su ti brojevi brzo rasli, jer bi mi to pomoglo da izgradim solidan slučaj za naše potrebe obnove zgrada,ali kao analitičar nisam mogao postaviti podatke za opću potrošnju koji se ne mogu podržati ili bi mogli biti u značajnoj mjeri osporavani. Čak je i zamjenik direktora financija moje Agencije imao iste osjećaje i zabrinutosti. Zatim sam uzeo nekoliko projekata koje je naša agencija nedavno završila kako bi „preimenovao“ troškove kako bih testirao je li to uopće blizu, i na moje zaprepaštenje to se u osnovi pokazalo. Sad ću prvi priznati da to nije matematička ekvivalencija, jer se to nije pokazalo točno s cijenom, ali blizina je bila izvan iznenađenja. Gotovo je zapanjivalo njegovo sjene. Dakle, ovaj koncept ne bih podnio kao matematički aksiom ili zakon, već više kao opći pojam ili princip.Zatim sam uzeo nekoliko projekata koje je naša agencija nedavno završila kako bi „preimenovao“ troškove kako bih testirao je li to uopće blizu, i na moje zaprepaštenje to se u osnovi pokazalo. Sad ću prvi priznati da to nije matematička ekvivalencija, jer se to nije pokazalo točno s cijenom, ali blizina je bila izvan iznenađenja. Gotovo je zapanjivalo njegovo sjene. Dakle, ovaj koncept ne bih podnio kao matematički aksiom ili zakon, već više kao opći pojam ili princip.Zatim sam uzeo nekoliko projekata koje je naša agencija nedavno završila kako bi „preimenovao“ troškove kako bih testirao je li to uopće blizu, i na moje zaprepaštenje to se u osnovi pokazalo. Sad ću prvi priznati da to nije matematička ekvivalencija, jer se to nije pokazalo točno s cijenom, ali blizina je bila izvan iznenađenja. Gotovo je zapanjivalo njegovo sjene. Dakle, ovaj koncept ne bih podnio kao matematički aksiom ili zakon, već više kao opći pojam ili princip.Gotovo je zapanjivalo njegovo sjene. Dakle, ovaj koncept ne bih podnio kao matematički aksiom ili zakon, već više kao opći pojam ili princip.Gotovo je zapanjivalo njegovo sjene. Dakle, ovaj koncept ne bih podnio kao matematički aksiom ili zakon, već više kao opći pojam ili princip.
Ovaj je koncept vrlo osnovni. Ako prihvatite troškove početnog održavanja i dopustite da potrebno održavanje prijeđe na sljedeću razinu kvara prije djelovanja, ustanovit ćete da će troškovi tog popravka na povećanoj razini kvara koštati vrlo blizu kvadrat početnog troška neispunjenog održavanja. Primjerice, curenje na krovu košta 500 dolara za popravak, a utvrđuje se da će popravak odgoditi jer u ovogodišnjem proračunu nema mjesta. Sljedeće godine, budući da nije prijavljen problem, odgodio je još jednu godinu, i tako dalje. Konačno, kante se moraju staviti ispod curenja za vrijeme kišnih oluja. Sada se mora zamijeniti izolacija, poništava se jamstvo za krovište jer curenje nije popravljeno ili prijavljeno. Sada će možda trebati zamjena neke krovne palube,mora se zamijeniti dio stropa, voda je ušla u rasvjetna tijela koja treba zamijeniti, možda su oštećeni zidovi i zahtijeva zamjenu i prebojavanje gips ploče, možda treba ukloniti i zamijeniti neki pod, može nastati organski materijal (plijesan); možete vidjeti kako je sekundarna šteta zbog nedostatka početnog djelovanja sada narasla do ogromnih razmjera. Sada će cjelokupni popravak koštati 10.000 USD. Ne zaboravite dodati troškove preseljenja korisnika tog prostora dok se obavljaju popravci. Koliko više rastu ukupni troškovi? Počinje izgledati jako veliko, jako brzo.može nastati organski materijal (plijesan); možete vidjeti kako je sekundarna šteta zbog nedostatka početnog djelovanja sada narasla do ogromnih razmjera. Sada će cjelokupni popravak koštati 10.000 USD. Ne zaboravite dodati troškove preseljenja korisnika tog prostora dok se obavljaju popravci. Koliko više rastu ukupni troškovi? Počinje izgledati jako veliko, jako brzo.može nastati organski materijal (plijesan); možete vidjeti kako je sekundarna šteta od nedostatka početnog djelovanja sada narasla do ogromnih razmjera. Sada će cjelokupni popravak koštati 10.000 USD. Ne zaboravite dodati troškove preseljenja korisnika tog prostora dok se obavljaju popravci. Koliko više rastu ukupni troškovi? Počinje izgledati jako veliko, jako brzo.
Sada se želim vratiti čak i prije nego što je utvrđen popravak od 500 dolara. Ova vrsta popravka gotovo se nikada ne može naći dok se ne napravi izvještaj i izda nalog za održavanje, što znači da je neki korisnik izvijestio o vidljivom problemu. Tada je to već prekasno; već nastaju sekundarne štete. Da se krovni PM radi najmanje dva puta godišnje kako bi trebao, taj bi problem najvjerojatnije bio otkriven puno prije nego što je curenje vode krenulo u okupirani prostor. Čak i ako ste platili osobi 25 dolara po satu da dva puta godišnje hoda tim krovom, a trebalo je recimo sat vremena da pregleda taj krov, što iskusnom inspektoru krova ne bi trebalo ni toliko dugo, možda ste otkrili to potencijalno curenje kad popravak ne bi koštao gotovo ništa. Usput, što je 25 dolara na kvadrat? Odgovor 625 USD,nije li tako daleko od popravka od 500 dolara? Možda postoji temelj za ovo obrnuto pravilo kvadrata? Ti budi sudac.
Obnova zgrade - najbolja živa ograda protiv troškova zamjene
Dok nastavljamo ovu raspravu, želim podsjetiti sve na prethodno spomenuti primjer zamjene ulja. Kad donositelji odluka ne uspiju održati kapitalnu imovinu u dobrom stanju, prerano će se istrošiti, što će negativno utjecati na buduće proračune, a znajući Murpheyev zakon to nikada neće biti u dobrom trenutku. Prilikom ulaganja u kapitalnu investiciju, poput zgrade, milijuni dolara su izloženi potencijalnom riziku. Ako se zgrada prerano istroši, tada su se resursi rasipali; obrnuto, kada se produže nakon očekivanog trajanja života, pravi se kapital. To bi trebala biti vrlo jednostavna jednadžba.
Ovo produženje vijeka trajanja kapitalne imovine postiže se kroz dva različita postupka, obnovu zgrade i preventivno održavanje. Obje su u osnovi iste, zamjena sustava dizajniranih da se istroše kao sredstvo za dodavanje života kapitalnoj imovini. Većina svih sustava dizajnirana je da se u osnovi istroši u nekom trenutku; govorimo li o kočnicama, remenima, svjećicama itd. u automobilu; ili krovište, HVAC, vatrodojavni sustav itd. u zgradi svi imaju životni ciklus. Glavni cilj je produžiti životni vijek zgrade. Primarna razlika između preventivnog održavanja (PM) i obnove zgrade je ciklus u kojem su ti sustavi. Opći pristup akademske / studijske literature kojem sam bio izložen jest da ako je zamjenski ciklus kraći od godinu dana, to je PM,duže od godinu dana gradi obnovu. Osim ciklusa PM i obnova zgrada su u osnovi isti. Kada se izvodi održavanje, bilo pod PM ili obnavljanjem zgrade, kapitalni se kapital dodaje ili produžuje životni vijek. Ovo postavlja sada sljedeće pitanje, koji je odgovarajući iznos sredstava koji treba izdvojiti za ovu obnovu zgrade / zgrade?
Za početak se ta količina uvijek izražava u smislu cijene nove gradnje. To se ponekad naziva i zamjenskim troškovima. Razlog zbog kojeg se ovi troškovi obnove PM / zgrada izražavaju u smislu troškova nove gradnje je taj što se konačni trošak obnove sustava nalazi na kraju životnog ciklusa kada sustav treba u potpunosti zamijeniti. U ovom je slučaju ta konačna zamjena zamjena cijelog sustava zgrade kao krajnji trošak života. Zbog toga se to izražava u uvjetima troškova nove gradnje. Ovaj se trošak izražava kao jedan - dva posto troškova nove gradnje godišnje, na temelju akademske / studijske literature koju sam pročitao.
Dakle, da bismo taj koncept prenijeli naprijed, ako su zamjenski troškovi određene vrste zgrade i zauzeća 225 dolara po četvornom metru, iznos potrošen na tu zgradu za obnovu zgrada / zgrade trebao bi biti između 2,25 i 4,50 dolara po četvornom metru godišnje. Da je zgrada bila 100.000 četvornih metara, to bi se protezalo na između 225.000 i 450.000 dolara godišnje za tu zgradu. Možete vidjeti kako se ovo vrlo brzo zbraja. Međutim, ovo održavanje moglo bi dodati godine životu zgrade. Ako dodate životu zgrade, stvara se kapital. Tu troškovi održavanja mogu početi djelovati više poput investicija.
Sada, ako portfelj kvadratura iznosi milijune četvornih metara, možete vidjeti koliko se brzo mogu povećati troškovi obnove PM-a / zgrade, što možda stvara potrebu za učinkovitim programom odgođenog održavanja.
Zatvaranje misli
Najveće pojedinačno ulaganje kao pojedinci i organizacije je u našu kapitalnu imovinu. Pružanje toj imovini najduljeg životnog vijeka najvažnije je za obrazac održivog preživljavanja bilo kojeg pojedinca ili organizacije. Kada pretvorimo troškove u investicije, gradimo kapital, donoseći time dodanu vrijednost kao vlasnici. To je primarna (i jedina) odgovornost fiducijara. Odgođeno održavanje, kao i sve ono što se temelji na proračunu, mora se dogoditi s vremena na vrijeme kada prihodi nisu onakvi kakvi su se očekivali, ali ako se primjenjuje na odgovarajući način, to pojedinca ili organizaciju neće koštati ogromne količine sredstava prerano ili u budućim proračunskim ciklusima.
Čak i u našem društvu "odbacivanja", većina zgrada trebala bi imati životni vijek ne kraći od 50 godina, ali ako dodijelimo (a ne povećamo, nužno) svoje početne troškove gradnje, možemo produžiti taj život na 70 godina. Kada prikladno koristimo PM i obnovu zgrade, možda ćemo moći produžiti taj životni vijek još dulje. Jednom kada zgrada preživi iznad svog početnog očekivanog životnog vijeka, ona sada stvara kapital koji se može koristiti za obnovu nakon što se život zgrade nadmaši. Tu uvid u održavanje stvarno donosi povrat ulaganja, ali to je igra dugoročnog čekanja, a ne ono što posjeduje svaki donositelj odluke.
© 2017. Dan Demland