Sadržaj:
- Glavne razlike između mobilnih i tradicionalnih domova
- Savjeti o kupnji MZ-a
- Subjektivna vrijednost
- Kako odrediti pravu vrijednost
- Primjer iz stvarnog svijeta
- Što bi povećalo vrijednost?
Mobilna kuća iz 1973. na prodaju za 36.000 američkih dolara.
Druga strana mobilne kućice.
Jedna od najboljih vrijednosti na tržištu kupaca kuća su mobilne kuće (MH) ili proizvedene kuće.
- Mobilne kućice: MH se obično nalazi usidren na parceli unutar parka mobilne kuće. Park obično ima iste pogodnosti kao i odmaralište, a vi plaćate mjesečnu naknadu za zemljište, slično kao HOA za etažiranje.
- Izrađene kuće: Isto se može reći i za proizvedeni dom, ali one se ne mogu jednom pomaknuti na temelju. Te su jedinice slične pravom domu koji se kupuje i obično se nalaze na zemljištu.
Mobilne kućice obično imaju životni vijek, strukturno gledano, od 50 do 75 godina, ovisno o položaju i uvjetima okoline. Mogu se usporediti sa stvarnim domom; neki su 2000 četvornih metara. Stvarno ovisi o vlasniku. Ali, što god da se radi iznutra, to je još uvijek MH. Stoga, kada kupite jedan, transakcija je slična kupnji automobila. Ne postoji escrow za 30+ dana. I dalje imate porez na imovinu i naknade za parcele, u rasponu od 300–800 USD mjesečno.
Glavne razlike između mobilnih i tradicionalnih domova
Velika je razlika u tome što vrijednosti MH gotovo uvijek amortiziraju, za razliku od nekretnina koje cijene. To je zato što vlasnik MH ne posjeduje zemljište na kojem jedinica sjedi. Imajte ovo na umu kad ga kupujete. Ako trebate prodati, ugodno vam je probiti ili izgubiti novac. To će biti uobičajeni slučaj; postoje iznimke.
Savjeti o kupnji MZ-a
Florida je država puna MH parkova. Oni su ili dobno ograničeni (55+) ili ne. Ako želite živjeti u tropskom području, s ograničenim resursima, ovo je najbolji put. Jednom kada kupite MH, većina vlasnika može uređivati kuću po svom izboru.
Trik u kupnji MH je pronaći onaj koji s ulice ne izgleda poput MH. Gotovo svi će imati nadstrešnicu za automobil, a ne garažu. Većina će imati zasjenjenu ili zastakljenu terasu nazvanu "Florida soba". Ovo može biti veliko čak 200 četvornih metara. Dobar je za pohranu ili za promatranje prolaznika, ali nemojte ga smatrati spavaćom sobom ili životnim prostorom.
Subjektivna vrijednost
Mjesto je važno. Jesu li susjedi preblizu ili ima dovoljno prostora između jedinica? Pristojno stražnje i prednje dvorište? Blizina jezera ili ribnjaka s pogledom? To su subjektivne stavke pri određivanju ukupne vrijednosti. Koliko vam više vrijede? Prodajnoj cijeni mogli bi dodati tisuće. Važno je i stvarno lijepo uređenje.
Kako odrediti pravu vrijednost
Može se reći da je većina MH popisa precijenjena, ali opet, mjesto i tržište mogu nalagati drugačije. Pod pretpostavkom da je MZ u dobroj formi, smanjenje od 25% u maloprodaji odražava stvarnu vrijednost. Ali da biste dobili stvarnu vrijednost, tako da možete pametno ponuditi ponudu, nabavite izvješće NADA mobilne kuće iz mrežnih izvora (poput osiguravajućih društava koja daju zajmove) ili drugih. Na web mjestu unesite precizne specifikacije MH koje vas zanimaju.
Primjer iz stvarnog svijeta
Primjerice, kuća od 19700 četvornih metara, smještena na parceli s lijepim bočnim i stražnjim dvorištem, u području Clearwater na Floridi, prodavala se za 36.000 dolara. Naknada za udio iznosila je 550 dolara mjesečno.
Izvještaj NADA-e o tom MZ-u navodi:
- Vrijednost osnovne strukture bila je 9400,00 USD. Boravak na Floridi povećao je vrijednost na 9600 američkih dolara. To je bila maloprodajna vrijednost pravednog doma.
- Budući da je dom bio u "dobrom" stanju, vrijednost mu se povećala na 10 500 američkih dolara.
- Preostali fizički život kuće bio je 43 godine. Jedinica je bila u Pinellas Cascade Park MH, što je lijepo i održavano. NADA ga je nazvala Standard. To je povećalo vrijednost na 12 000 USD.
- Dodatne značajke ili popravci bili su nikakvi. Ili bi povećala ili smanjila osnovnu vrijednost.
- Konačna prilagodba ovom osnovnom iznosu bila je industrijski standard od 1,5. Kada se primijeni, konačna ukupna vrijednost završila je na 18.000 USD.
Jasno je da je agent kada je odredio prodajnu cijenu taj iznos jednostavno udvostručio za 36.000 američkih dolara.
Što bi povećalo vrijednost?
Jedina stvar koja bi povećala vrijednost je MH park u kojem se nalazi jedinica. Vrhunski park povećao bi vrijednost, kao i novi ormarići, kuhinjski predmeti ili je li prodan "namješten", ali učinak je subjektivan. Da je ovaj dom mlađi od 10 i više godina (izgrađen 80-ih ili 90-ih), osnovna vrijednost bila bi puno veća.
Ovaj bi se dom, kad se sve uzme u obzir, mogao prodati za 27-30 000 USD, što bi bila poštena cijena s obzirom na tržište. Ako kuća ostane na tržištu mjesecima, prodavač će prihvatiti taj iznos jer se mjesečne naknade moraju još platiti čak i ako jedinica ostane prazna. Vrijeme je uvijek na strani kupca.
Ali pokušajte kupiti MH izgrađen nakon 1976. godine, kada je HUD odredio kako se radilo na gradnji.