Sadržaj:
- Kako započeti ulaganje u nekretnine s REIT-om
- Koje vrste REIT-a postoje?
- Kako se REIT-ovi uspoređuju sa stvarnim nekretninama kao investicijom?
- Izvori
Chance Cox iz Pixabaya
Kako započeti ulaganje u nekretnine s REIT-om
Postoji mnogo načina za ulaganje u fizičke nekretnine, no većina njih uključuje velike svote novca i odjednom posvećivanje jednom velikom ulaganju. Za većinu ljudi nečiji je dom najveće ulaganje u nekretnine i mnogima će to možda biti dovoljno za brigu. Ako želite više ulagati u nekretnine ili diverzificirati svoj trenutni portfelj, možda kao dio svog Rotha ili tradicionalne IRA-e, tada postoje neke izvrsne mogućnosti koje vam mogu omogućiti da posjedujete fizičku nekretninu bez gnjavaže oko upravljanja tom imovinom.
Jedan od načina je putem Zaklade za ulaganje u nekretnine (REIT). REIT je korporacija koja u SAD-u mora zadovoljiti sljedeće kriterije:
- Tvrtka REIT ulaže najmanje 75% svoje ukupne imovine u nekretnine, gotovinu ili američke riznice.
- Najmanje 75% svog bruto prihoda ostvaruje od naplate stanarina, od kamata na hipoteke kojima se financira nekretnina ili od prodaje nekretnina.
- Dioničarima svake godine plaća najmanje 90% svog oporezivog dohotka u obliku dividende.
- Priznaje se kao subjekt koji se oporezuje kao pravno lice.
- Njime upravlja upravni odbor i / ili povjerenici.
- Ima najmanje 100 dioničara.
- Ne više od 50% dionica REIT-a drži pet ili manje pojedinaca.
Za mene kao investitora, možda jedna od najprivlačnijih stvari u vezi s REIT-om su dividende koje oni isplaćuju, kao i aprecijacija kapitala, što je vrijednost dionica koja raste s vremenom.
Prema Zachovom istraživanju, tijekom četrdeset godina od 1972. do 2012. prosječni godišnji povrat od REIT-a iznosio je 8,09%. Za mene to uopće nije loš rekord. Naravno da svako ulaganje ima rizike, a tijekom financijskog sloma 2009. udjeli u nekim REIT-ima preko noći su pali više od 50%. Ako ste bili poput mene i tada ste bili jedan od onih investitora u REIT, to je bila teška tableta za progutati. Ipak, da ste se držali svojih dionica, vidjeli biste da se cijena vratila na razinu prije pada, a zatim nastavila rasti i zarađivati dividende tijekom posljednjih nekoliko godina.
Koje vrste REIT-a postoje?
Ako sam pobudila vaše zanimanje i želite uložiti u svoje malo carstvo nekretnina, tada postoji mnogo izbora. U mnogim se slučajevima pojedinačne tvrtke REIT usredotočuju na jedan ili dva sektora, na primjer, na medicinske urede i bolnice. Drugi mogu kupiti samo nekretnine u kojima se nalaze tornjevi za mobitele ili skladišta koja se koriste za distribuciju proizvoda ili za smještaj farmi računalnih poslužitelja. Postoje REIT-ovi za stanovanje koji posjeduju stambene komplekse i kuće za iznajmljivanje, kao i oni koji posjeduju trgovačke centre, pa čak i natpise za vanjsko oglašavanje. Pokušati odabrati sektor u kojem vam je najudobnije može biti gotovo neodoljivo, jer svaki nosi svoj rizik.
Da bi se diverzifikacija olakšala, postoje ETF-ovi ili fondovi kojima se trguje na burzi, a koji se prodaju na glavnim burzama i koji sami sadrže dionice brojnih REIT-ovih tvrtki. Jedan od mojih najdražih ETF-a je Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Ima vrlo razuman omjer troškova 0,12%, a od 20.12.2020. Imao je prosječni desetogodišnji povrat od preko 8%. Od datuma kada sam napisao ovaj članak, dio VNQ-a mogao se kupiti za 86,76 USD.
Zapreka za ulazak u ovu vrstu ulaganja u nekretnine vrlo je niska, pogotovo sada kada su internetske brokerske kuće poput Charlesa Schwaba ukinule sve naknade za kupnju i prodaju dionica. U nekim slučajevima iznos za otvaranje brokerskog računa iznosi samo 100 USD. Ako ste zaradili prihod ili imate supružnika koji to ima, možda ćete moći uložiti između 5000 i 7000 američkih dolara u Roth IRA-u, a zatim više nikada nećete plaćati porez na dohodak i cijeniti cijenu svoje ulaganja. U svom slučaju, investiram u ETF-ove putem svoje Roth IRA-e. Kao da plaćate porez samo na sjeme, a zatim možete ubirati plodove s drveta koje je izraslo iz tog sjemena besplatno, do kraja svog života.
Možda sve zvuči dobro, ali je li ovo najbolji način da uložite sav novac? Većina financijskih stručnjaka ne bi savjetovala stavljanje svih jaja u jednu košaru, a umjesto toga preporučili bi vam da svoju štednju ili mirovinu diverzificirate brojnim ulaganjima, poput obveznica, dionica, bankovnih CD-a, pa čak i fizičkog zlata. Kako se približavate dobi za umirovljenje, vaša bi investicijska strategija trebala postati još konzervativnija jer imate manje vremena za nadoknađivanje tržišnih gubitaka.
Svaki je scenarij ulaganja drugačiji, a neki savjetnici predlažu da se najmanje 10% portfelja uloži u nekretnine. Taj je postotak sličan mojem vlastitom udjelu u REIT-ima i REIT-ovim ETF-ovima.
Kako se REIT-ovi uspoređuju sa stvarnim nekretninama kao investicijom?
Izuzetno je teško usporediti ulaganje u REIT ili REIT ETF s kupnjom dijela fizičke nekretnine. Za mnoge pametne investitore posjedovanje vlastite imovine može biti mnogo unosniji prijedlog. Ako ste u mogućnosti iskoristiti samo malu količinu vlastitog novca za financiranje nekretnine, a zatim je iznajmite za iznos koji tu hipoteku plaća svaki mjesec zajedno s troškovima održavanja, tada ćete imati potpuno drugačiji ishod nego ako uložili ste isti iznos u REIT. Na kraju hipoteke vaši bi stanari platili lavovski dio troškova vaše investicije, umanjeni za sve troškove koje ste imali, uključujući vaše vrijeme.
Ova usporedba, REIT-ovi u odnosu na fizičku nekretninu, usporedba je jabuke i naranče. Unatoč tome, dosta se preoblikuje na financijskim web stranicama poput "The Motley Fool" u člancima s naslovima kao što su "REIT-ovi protiv posjedovanja vlastite nekretnine". Iako u mnogim slučajevima možete izaći puno dalje samostalno kupujući nekretninu, rizici nisu jednaki za obje imovine i jednostavno nisu izravno usporedivi. Na primjer, vaše vlastito lokalno tržište nekretnina može biti zbog velike korekcije, poput one koju je izazvao lokalni poslodavac koji je napustio grad, ili, možda nemate sreće i imate stanare koji opetovano čine skupu imovinsku štetu na vašem najmu. (Bio sam tamo i morao sam se s tim nositi.) Nagrade, kao i rizici, koncentrirani su kada posjedujete svoja imanja.
Vanguard fond koji smo spomenuli, VNQ, posjeduje više od 180 različitih REIT-ova, koji zauzvrat mogu posjedovati stotine različitih nekretnina raspoređenih u stotinama gradova i država. Ako bi se pad dogodio na jednom području ili ako stanar negdje prestane plaćati, posljedice na vašu investiciju ne bi bile tako grozne kao da posjedujete stvarnu imovinu.
Nisam protiv posjedovanja nekretnine za najam; Jako sam za to i imao sam svoja imovinska primanja. U ovom trenutku svog života, međutim, više ne posjedujem nikakvu najamninu i više nemam želju naplaćivati stanarinu od zaostalih stanara ili se brinem o stanju krova, ventilacije ili bojlera. Također, zbog krize COVID-19, grada u kojem živim, Austin, TX, nekoliko je mjeseci donio moratorij na deložacije. Iako duboko suosjećam s ljudima koji žive u tim domovima i nisu u mogućnosti platiti stanarinu, suosjećam i sa stanodavcima, od kojih su mnogi mali investitori koji možda i sami teško izvršavaju hipoteku na nekretninama na kojima nisu prikupili najam u mjesecima.
Zbog vlastitog mirnog mira odlučujem svoj mirovinski fond držati raznolikim među nekoliko različitih klasa imovine, uključujući REIT ETF-ove, umjesto da moram imati posla sa stanarima kako postajem stariji. Ako razumijete rizike i želite drugi način diverzifikacije svojih ulaganja, možete razmisliti o dodavanju REIT-a i REIT-a ETF-ovima u svoj vlastiti portfelj. Kao i kod svakog ulaganja, i prije donošenja odluka prvo se posavjetujte sa svojim investicijskim stručnjakom.
Izvori
Izvori za ovaj članak uključuju:
Investopedia, Zacks Research,
© 2020 Nolen Hart