Sadržaj:
- Početak rada
- Prvi korak: Provjerite ima li vlasnik zemljišta od kojeg kupujete izvorni naslov
- Drugi korak: kupoprodajni ugovor, potpisan i ovjeren kod javnog bilježnika
- Treći korak: Potvrda o odobrenju registracije (CAR) i porezna olakšica (TCL) od BIR-a
- Četvrti korak: Platite naknadu za prijenos poreza na imovinu i transfer
- Peti korak: Registar djela
- Šesti korak: Proslavite
- Pitanja i odgovori
Početak rada
Prvo i najvažnije, postoje ograničenja vlasništva za strance na Filipinima. Možete biti vlasnik kuće ili stana, ali ne i zemljišta na kojem počiva. Međutim, možete dobiti dugoročni zakup zemljišta. Oni stariji od 35 godina također mogu dobiti mirovinsku vizu polaganjem 50.000 USD ili protuvrijednosti u filipinsku banku, a zatim taj novac mogu koristiti u investicijama koje je odobrila vlada (uključujući nekretnine).
U mom slučaju sam oženjen Filipinkom i kupili smo zemlju na njeno ime. Moje se ime nalazi na dokumentima i trebao sam pružiti osobne podatke osim podataka svoje supruge, međutim moja su prava izuzetno ograničena. To je nešto što će ambiciozni bivši ljubimci također željeti imati na umu i biti sigurni da donose bilo kakve odluke promišljeno.
Naš je plan sagraditi kuću na zemljištu koje posjedujemo i tu kuću dugoročno iznajmiti mojim američkim roditeljima (od kojih ćemo unajmiti). Naravno, ovisno o vašoj situaciji, morat ćete se dogovoriti s kojim se sve strane ugodno osjećaju. Samohrani bivši ljubimci koji traže kuću, stan ili dugoročni najam zemljišta na Filipinima dobro bi poslužili uz pomoć pouzdanog filipinskog prijatelja, člana obitelji ili agenta.
Za bivše maženja s pouzdanim filipinskim zagovornikom, možda bi bilo najbolje da se što dalje klone postupka kupnje zemlje. Iako je većina Filipinaca pouzdana, kao i u bilo kojoj drugoj zemlji, ima i onih koji to nisu. Nije nečuveno da cijene rastu pri pogledu na stranca.
Prvi korak: Provjerite ima li vlasnik zemljišta od kojeg kupujete izvorni naslov
Ponekad se sporazumi o zemlji i prebivalištu na Filipinima sežu već generacijama. Stvari postaju strože i organizirane, ali svejedno možete naići na situacije kada naslov nikada nije prebačen prodavaču kako bi se izbjegle povezane naknade. Ovo je složena situacija koju svakako želite izbjeći. Ako prodavatelj ne posjeduje izvorni naslov nekretnine, nastavite pretragu negdje drugdje.
Drugi korak: kupoprodajni ugovor, potpisan i ovjeren kod javnog bilježnika
Nakon što pronađete zemljište koje želite i dogovorite cijenu s prodavateljem, morat ćete pažljivo pročitati kupoprodajni ugovor i potpisati ga pred javnim bilježnikom. U kupoprodajnom ugovoru također treba navesti je li kupac ili prodavač odgovoran za porez na kapitalnu dobit i porez na dokumentarne marke. Javni bilježnici određuju vlastite naknade, ali uobičajena naknada iznosi oko 1% od kupoprodajne cijene.
Porez na kapitalnu dobit (6% od kupoprodajne cijene) i porez na dokumentarne marke (1% od kupoprodajne cijene) potrebno je platiti Upravi za unutarnje prihode (BIR) u roku od 30 dana nakon potpisivanja akta.
Treći korak: Potvrda o odobrenju registracije (CAR) i porezna olakšica (TCL) od BIR-a
Nakon što se plate porez na kapitalnu dobit i porez na dokumentarne marke, trebate obraditi CAR i TCL u Uredu za unutarnje prihode. To su preduvjeti za prijenos naslova, a uz ove korake povezane su male naknade (oko 150 filipinskih pezosa).
Naišli smo na problem jer je naša parcela bila dio podijeljene imovine. Morali smo više puta pratiti BIR dok se ne razjasne aranžmani između prodavatelja i više kupaca.
Ovaj korak CAR-a i TCL-a potrajao je nekoliko mjeseci i zahtijevao je više posjeta BIR-u. Moja supruga i njezin otac uspjeli su izvršiti ovaj korak, međutim, postoje "popravljači" koji će taj postupak također obaviti uz naplatu.
Četvrti korak: Platite naknadu za prijenos poreza na imovinu i transfer
S potvrdama CAR i TCL u svom posjedu tada morate platiti naknadu za transfer i porez u uredu pokrajinskog blagajnika. To bi trebalo učiniti što prije jer se za svaki dan od datuma CAR certifikata do datuma plaćanja poreza na prijenos primjenjuje naknada.
Pored CAR-a i TCL-a, u blagajnički ured morat ćete ponijeti sljedeće (mogu se razlikovati ovisno o pokrajini):
Peti korak: Registar djela
S plaćenim naknadama za prijenos i porezima gotovo ste spremni dobiti svoj naslov. Registar djela imat će i neke zahtjeve koje trebate zadovoljiti. Trebat će vam izjava o publikaciji, izjava o državljanstvu bilo kojeg vlasnika (ako nije državljanin Filipina) i vlasnička kopija naslova.
Mogu postojati i drugi zahtjevi, poput DAR-a (Odjela za agrarnu reformu), ako je zemljište poljoprivredno, odobreni planovi parcelacije ako je zemljište dio parcele itd.
Šesti korak: Proslavite
Čestitamo! Sad ćete prenijeti naslov na sebe i ponosni ste vlasnik zemljišta na Filipinima. Bilo je to dugo i naporno putovanje, zato uzmite malo vremena za opuštanje i uživanje u vlastitom djeliću raja.
Pitanja i odgovori
Pitanje: Tko će platiti porez na kapitalnu dobit i porez na dokumentarne marke u Uredu za unutarnje prihode (BIR)?
Odgovor: Općenito, kupac će platiti porez na kapitalnu dobit i porez na dokumentarne marke ako nije drugačije ugovoreno i navedeno u ugovoru o prodaji.
Pitanje: Kako mogu provjeriti je li naslov neke zemlje na Filipinima autentičan?
Odgovor: Naslov bi trebao biti ovjeren službenim vladinim pečatom, a naslov se može dalje provjeriti provjerom broja u Registru djela.
Pitanje: Kako se izvršavaju plaćanja prodavaču ako kupac izravno kupuje od vlasnika nekretnine putem agenta?
Odgovor: Cijena koju pristanete platiti za imovinu obično uključuje naknadu zastupnika. Kao popratnu napomenu svakako upotrijebite dobro uspostavljenog agenta kojem možete vjerovati.
Pitanje: Možete li provjeriti autentičnost vlasništva nad zemljištem ili vlasništvom tako što ćete zatražiti kopiju iz Registra djela i napraviti usporedbu?
Odgovor: Da. Traženje kopije naslova iz Upisnika i uspoređivanje s naslovom prodavatelja bio bi prikladan način da se osigura autentičnost.
Pitanje: Tko će platiti za ovjeru kupoprodajnog ugovora, plaćanje naknade za prijenos imovine i plaćanje poreza na prijenos?
Odgovor: Općenito, kupac će platiti ovjeru kupoprodajnog ugovora (približno 1% cijene nekretnine). Kupac će također platiti naknadu za imovinu i porez na promet ako u ugovoru o prodaji nije drugačije navedeno. Agenti su vam na raspolaganju kako bi pomogli u tim procesima, ali kao i uvijek, budite sigurni da ćete pronaći uglednog i pouzdanog.
Pitanje: Da li je potreban prijenos vlasništva prije nego što kupac ili odvjetnik kupaca izvrši potpunu uplatu zemljišta?
Odgovor: Ne. Prijenos naslova prije plaćanja nije potreban. Ako odvjetnik savjetuje ovaj postupak, o detaljima će se morati pregovarati između kupca / odvjetnika kupca i treba ih navesti u ugovoru o prodaji (moguće izmjenom postojećeg ugovora o prodaji).
Pitanje: Ako se zemljište ili imovina nasljeđuju od roditelja prodavatelja (supruga je, na primjer, naslijedila imovinu od svojih roditelja), tko će potpisati ugovor o prodaji?
Odgovor: Naslov treba prenijeti na ime nasljednika slijedeći postupak ovdje: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…
Tada bi nasljednik s pravom mogao potpisati ugovor o prodaji zemlje ili imovine.
Pitanje: Kada će nam trebati pomoć geodeta?
Odgovor: Preporučio bih da se zemljište premjeri prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Provjerite jesu li granice zemljišta jasno označene i da nema neočekivanih građevina ili drugih izvora spora. To bi moglo spasiti jednu osobu od puno potencijalnih glavobolja i relativno je jeftino (naše istraživanje košta približno 5.000 pezosa ili manje od 100 USD). Za manje ili veće lotove cijene mogu varirati.
Pitanje: Tko će pripremiti kupoprodajni ugovor prilikom kupnje kuće na Filipinima?
Odgovor: Kupoprodajni ugovor treba pripremiti odvjetnik specijaliziran za nekretnine. Svaka stranka može dobiti dokument o kupoprodaji, ali svaka bi stranka trebala dokument pregledati od strane stručnjaka koji zastupa njihove interese (ili treće strane s međusobnim povjerenjem).
Pitanje: Ako prodam polovicu svojeg zemljišta (na primjer 400 četvornih metara od 800 četvornih metara), trebam li kupcu pružiti vlasništvo?
Odgovor: Budući da je riječ o složenijoj transakciji, savjetovao bih vam da kontaktirate odvjetnika. Na kraju će obje strane trebati jedinstveni naslov kao dokaz o vlasništvu nad svojim dijelom podijeljene parcele.
Pitanje: Može li stranac kupiti zemlju na ime svog sina Filipinca?
Odgovor: Pod pretpostavkom da je filipinski sin državljanin Filipina, sin bi mogao posjedovati zemlju i dati je u zakup stranom roditelju. Zemljište se može iznajmiti na 25 godina s mogućnošću obnove za još 25 godina.
Pitanje: Koji postotak poreza na imovinu moram platiti na Filipinima?
Odgovor: Porez na imovinu na Filipinima razlikuje se ovisno o općini i pokrajini. To je postotak procijenjene vrijednosti (što je postotak fer tržišne vrijednosti). Više informacija možete pronaći na https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…
Pitanje: Jeste li unajmili odvjetnika koji će vam pomoći u procesu?
Odgovor: Ne. Srećom, naš je postupak bio prilično jednostavan, a prodavačeva kći je vladin službenik i mogla je pomoći oko detalja.
Pitanje: Ako je kupac već na koraku 5 (Registar djela), ali ne može dobiti odobrenje za DAR, može li prodavač otkupiti zemljište?
Odgovor: Optimalno bi kupoprodajnim ugovorom bilo predviđeno odobrenje DAR-a kao potreban dio transakcije (i odgoditi plaćanje dok se ne dobije odobrenje ili odrediti povrat bilo kojeg uplaćenog iznosa u slučaju komplikacija). Ako to nije slučaj, kupac bi se trebao obratiti prodavaču u vezi s izmjenama i dopunama kupoprodajnog ugovora. Ako prodavatelj ne želi vratiti plaćeni iznos, kupac će možda morati kontaktirati odvjetnika.
Pitanje: Postoji li kazna za neplaćanje poreza na kapitalnu dobit i poreza na dokumentarne marke u roku od 30 dana? Ako da, koliko?
Odgovor: Da, postoje kazne za zakašnjelo plaćanje. Iznos će ovisiti o varijablama vaše određene situacije. Za više informacija želio bih vas uputiti na ovaj članak o porezu na kapitalnu dobit Garryja S. Pagaspasa https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…
Pitanje: Može li se naslov prenijeti na kupca koji je puno kupio od svoje majke kada je naslov na očevo ime?
Odgovor: Da. Na Filipinima se smatra da je imovina u zajedničkom vlasništvu i majke i oca, pa je prijenos naslova moguć.
Pitanje: Koji je sljedeći korak nakon što platimo postojeći porez i ovjerimo ugovor o prodaji?
Odgovor: Sljedeći korak bio bi plaćanje poreza na kapitalnu dobit u Zavodu za unutarnje prihode (BIR).
Pitanje: Možemo li kupiti zemljište i platiti na rate?
Odgovor: Moguće je kupiti zemljište i platiti ga na rate. Pojedinosti trebaju biti navedene u ugovoru o prodaji.
Pitanje: Je li moguće da vlasnik prenese vlasništvo na kupca prije nego što u cjelosti plati cijenu parcele?
Odgovor: Da. Način i vremensko razdoblje za uplate i prijenos vlasništva mogu se ugovoriti kupoprodajnim ugovorom. Prije finaliziranja sporazuma možda ćete htjeti pregledati ugovor o prodaji od strane pravnog stručnjaka.
Pitanje: Kako možemo prenijeti pravo vlasništva i odrediti koji porez treba platiti kad kupujemo zemljište?
Odgovor: Zdravo. Da biste osigurali vlasništvo nad zemljištem, morat ćete obraditi prijenos vlasništva u Registru djela. Možete pregovarati o tome tko će biti odgovoran za porez u kupoprodajnom ugovoru (za koji se odlučite da vas pripremi odvjetnik).
Pitanje: Ako prodavač zemljišta u Phillippeansu ne komunicira s kupcima u vezi s pravnom podjelom imovine, koje mogućnosti imaju kupci?
Odgovor: U ovom slučaju imate nekoliko mogućnosti. Za pomoć se možete obratiti kapetanu ili predsjedniku barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay). Osim ovoga, savjetovao bi se i odvjetnik.
Pitanje: Kako mogu pronaći renomiranu nekretninsku tvrtku / agenta kako bih kupio sirovo zemljište u Leyteu, Filipini?
Odgovor: Možete započeti s kontaktiranjem agenata iz Lamudija (https://www.lamudi.com.ph/). Tijekom pregledavanja Lamudija, potražite zelenu kvačicu i naznaku da je agent ili agencija certificirani partner. Nakon uspostavljanja početnog kontakta, možete zatražiti dodatne reference i izjave.
Pitanje: Može li filipinski zemljoposjednik koji je postao europski državljanin legalno prodati svoje zemljište na Filipinima?
Odgovor: Da. U ovom slučaju, Ustavom definirani Filipinci prirodno rođeni koji su izgubili filipinsko državljanstvo naturalizacijom ili stranim državljanstvom mogu se prijaviti za povrat državljanstva prema Dvojnom državljanstvu prema Republičkom zakonu br. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / dvojni građanin…
© 2018 Istočno