Sadržaj:
- Što je selektivna ovrha?
- Prvi korak zaštite: Upoznajte svoje upravljačke dokumente
- Savezi, uvjeti i ograničenja (CC & R)
- Podzakonski propisi
- Pravila i propisi
- Pobijanje selektivne ovrhe
- Zaštitite se od nasilnika HOA
- HOA Ratnik
- Pitanja i odgovori
Što je selektivna ovrha?
To se događa i vjerojatno više nego što mislite. Članovi odbora (ili određeni član odbora) provest će pravila i propise za neke - ali ne i za sve. Svako malo to je osobna osveta protiv vlasnika kuće ili njihovog iznajmljivača i to može prekinuti miran život u kojem imaju svako pravo uživati.
Naš posljednji predsjednik bio je divljački selektivan. Naložio je društvu za upravljanje da se svi pozivi upućuju na njega; bilo da se radi o ključevima bazena, zahtjevima za održavanje, prostorima za iznajmljivanje RV-a, najmu klubova itd. Njegovi su prijatelji dobili povlastice, a ako mu se ne sviđate, zloupotrijebio je moć slanja obavijesti o kršenju prava. Jednom mi je zaprijetio lažnom obavijesti o kršenju - tada sam odlučio kandidirati se za odbor i smijeniti ga.
Možete li pitati što je s ostalim članovima odbora? Dvoje su dali otkaz u znak protesta jer nisu željeli služiti s njim (ta su mjesta ostala slobodna). Druga dvojica bili su njegovi prijatelji iz "kvoruma" i dopuštali su mu da radi kako je htio.
Jednom sam sjedio na suđenju porote u parnici HOA o selektivnoj provedbi. Predsjednik odbora (zastupajući HOA) tužio je vlasnika kuće za ponovljena kršenja. Vlasnik kuće živio je preko puta predsjednika. Osobno se nisu voljeli, a vlasnik kuće pretrpio je posljedice zlouporabe moći. Predsjednik je postavio sigurnosnu kameru usmjerenu prema susjedovom domu. Evidentno narušavanje privatnosti tijekom snimanja osobnih aktivnosti. Vlasnik kuće dobio je svoj slučaj, ali kakva je šteta zahtijevao odlazak na sud radi mira i tišine.
Prvi korak zaštite: Upoznajte svoje upravljačke dokumente
Većina problema koji se pojave u HOA imaju definirano rješenje upućivanjem na upravljačke dokumente. Ako ih poznajete, također možete izbjeći sve situacije koje mogu prouzročiti nevolju.
Otkrivam da većina vlasnika kuća i mnogi članovi odbora uopće ne znaju što se nalazi u njihovim upravljačkim dokumentima.
Dokumenti na koje se pozivam uključuju Izjavu o zavjetima, uvjetima i ograničenjima (CC & R), podzakonska akta i pravila i propise.
Ovi evidentirani dokumenti upravljaju HOA-om i čine njezinu operativnu strukturu, koje se moraju pridržavati sve strane - i u tome leži snaga informacija i znanja.
Savezi, uvjeti i ograničenja (CC & R)
Zamislite CC & R-je kao „Ustav“ koji obično dizajniraju programeri zajednice. Sadrži opis imovine; razlika između "zajedničkih područja" (u vlasništvu svih vlasnika kuća) i životnih jedinica (u privatnom vlasništvu vlasnika kuća).
Također će obuhvatiti moguće buduće funkcije HOA-e, što može uključivati razvoj više jedinica, spajanja, služnosti, od kojih su neki elementi koji su već uspostavljeni razvojem i postojanjem HOA-e u bilo kojem vremenskom razdoblju.
CC & Rs također će obuhvatiti teme poput izbora, procjena i dužnosti udruge. Ovdje možete dobiti moć informacija. Uz to će vjerojatno definirati arhitektonske smjernice za odobrenje za obnovu ili poboljšanje pojedinih cjelina.
Znanje o poznavanju CC & R-a pomoći će izbjeći buduća sporna pitanja.
Podzakonski propisi
Statut se u osnovi odnosi na časnike i članove odbora; uvjeti, dužnosti, sastanci, izbori itd. Obično se ocrtavaju ovlasti odbora i postupak za provođenje kršenja. Mnogi zahtijevaju "Obavijest o ljubaznosti" o navodnom kršenju prije procjene bilo kakvih novčanih kazni. To omogućuje vlasniku kuće da ispravi neovisnost.
Imajte na umu da se zbog neprovođenja pravila Udruga čini neučinkovitom, a to može dati proizvoljan izgled selektivne provedbe. To ne znači da odbor nije fleksibilan. Slobodni su činiti iznimke ako je to opravdano; rezervirajući ove iznimke za "iznimne" okolnosti. Iako se države razlikuju, neprovođenje pravila može ga onesposobiti.
Zapamtite, podzakonski akti trebali bi sadržavati postupak za pitanja usklađenosti; omogućavanje vlasnicima kuća da se povinuju, odgovore i pravo na saslušanje, ako se zatraži. Mnogi su prekršaji u osnovi nenamjerni zbog nedostatka znanja u upravljačkim dokumentima.
Pravila i propisi
Izradu i usvajanje Pravila i propisa čine članovi odbora. Čak i ako su ih donijeli prethodni odbori, novi članovi odbora obično imaju ovlast mijenjati, mijenjati i / ili stvarati nova pravila. Oni bi trebali biti u korist zajednice i dizajnirani da se bave određenim pitanjima koja Udruga može imati u svom individualnom djelovanju.
To može uključivati provođenje parkinga, radno vrijeme bazena, najam klubova, satelitsku i kabelsku instalaciju, pravila o kućnim ljubimcima i većinu korištenja sadržaja.
Pobijanje selektivne ovrhe
Jedno od najvažnijih razmatranja kako za HOA, tako i za članove zajednice jest da je provedba razumna i nediskriminirajuća. Potrebna je dosljednost u provođenju upravljačkih dokumenata Udruge. Kada HOA poduzme mjere u vezi s uočenim kršenjima, to ne bi trebalo biti proizvoljno i na razuman način prema postupcima i propisanom postupku navedenim u upravljačkim dokumentima.
Sve radnje poduzete protiv vlasnika kuće dokumentirane su u Zapisniku izvršnog sastanka glasanjem odbora. Ako rezultira obaviješću o kršenju, treba navesti šifru navodnog kršenja.
Ako postoji društvo za upravljanje, uključite ih u bilo koju prepisku ili dokumentaciju. Iako je moto većine tvrtki za upravljanje "mi usmjeravamo upravu"; licencirani upravitelji zajednice ne žele da se pojavljuje nepravilna aktivnost nakon primanja obavijesti. Oni svoju licencu cijene prije svega.
Izaberite svoje bitke. HOA imaju resurse. Članovi odbora ne snose nikakve troškove za pravne takse, niti povećane troškove arbitraže ili posredovanja. Većina također ima policu osiguranja D & O (Direktori i službenici). Znači, osiguravajućim zahtjevom platit će se pravni troškovi, a ako se utvrdi da je kriv, osiguravajuće društvo plaća odgovornost. Iznimka je obično ako je djelo imalo namjernu ili zlonamjernu namjeru, što može biti teško dokazati.
Kao vlasnik kuće imate pravo vidjeti bilo koji / sve dokumente, bankovne izvode, izvještaje o kršenju zakona, zapisnike sa sastanaka itd. Jedini zapisi vlasnicima domova obično ne smiju imati pristup su privatni podaci ostalih vlasnika domova, poput procijenjenih dugova, nepodmireni novčane kazne, pojedinačni podaci za kontakt ili ugovori o zakupu u evidenciji. Svi ostali zapisi i dokumenti vlasnici su kuće javni. Plaćate naknade za procjenu; to je tvoj novac. Da, članovi odbora su dobrovoljci, ali imaju fiducijarnu odgovornost poštivanja upravljačkih dokumenata.
Zaštitite se od nasilnika HOA
Ne postanite potencijalna žrtva korupcije. Pohađajte tečaj ili seminar o radu HOA. Saznajte kada je zakazan sljedeći sajam HOA i uživajte u umrežavanju s drugim vlasnicima kuća, članovima odbora i dobavljačima. Dostupne su i razne klase koje pokrivaju državne zakone koji reguliraju HOA (npr. Izbori HOA, postupak izricanja novčanih kazni, prava vlasnika kuća, financije itd.) To je dobar način za susret s različitim čelnicima u industriji i besplatan savjet. Instruktori su obično profesionalci u HOA industriji i dostupni su nakon nastave kako bi odgovorili na određena pitanja ili uvid u probleme.
Zapamtite, to je "industrija" i svi imaju ruke u džepovima vlasnika kuća. Svakako odaberite svoje bitke jer ulog može biti velik. Knjiga HOA Warrior obuhvaća mnoga pitanja od izazivanja Upravnog odbora do istinitih priča o noćnim morama. Otkrit ćete da niste sami u tome i postoji pomoć.
HOA Ratnik
Pitanja i odgovori
Pitanje: Može li naša HOA i dalje držati lokot na bazenu bez ikakve obavijesti vlasnicima kuća o datumu otvaranja? Živimo u Arizoni. Napisao sam e-mail, ali odgovor još nisam dobio.
Odgovor: Odbor obično ima pravo postavljati datume otvaranja i zatvaranja bazena, kao i radno vrijeme. Vjerojatno ćete ga pronaći u Pravilima i propisima svojih upravnih dokumenata. Međutim, u ovom su trenutku i naši bazeni zaključani zbog Smjernica zdravstvenog odjela COVID-19. Naši teniski tereni također su zatvoreni; iako će se oni možda prvi otvoriti u pogledu naših pogodnosti.
Odjel za zdravstvo naše bazene Udruge smatra "javnim bazenima". Mi smo se borili protiv ovoga, jer smatramo da bi ga trebalo klasificirati kao privatni bazen, jer vam je potrebno članstvo (vlasnik kuće / rezident koji je članstvo). Ali izgubio tu bitku. Dakle, vaš bazen možda podliježe smjernicama Ministarstva zdravstva, a vaš odbor to mora poštivati. Provjerite smjernice Državnog zdravstvenog odjela o otvaranju javnih bazena; onda "borite" svoju bitku. Siguran sam da će mnogi stanovnici biti na vašoj strani. Kampanja e-pošte, telefonskih poziva i drugih predstavki vašem odboru i / ili društvu za upravljanje trebala bi dobiti odgovor.
Uz sve rečeno, Odbor bi trebao objaviti obavijest na bazenima s obrazloženjem njegovog zatvaranja i predviđenim datumom otvaranja.
Pitanje: Moja HOA zna da sam jedini vlasnik s vozilom koje se kvalificira kao kamper, a koje nije dozvoljeno parkirati na imanju. Svi su se vlasnici divili kamperu i nisu imali problema s njim sve dok nisam zatražio da HOA jednog od ostalih vlasnika pozove na odgovornost zbog curenja vode. Odmah nakon tog zahtjeva, HOA je odlučio provesti pravilo ne kampera, znajući da će to utjecati samo na mene. Može li se to smatrati selektivnom provedbom?
Odgovor: Izjavljujete da samo vi kršite pravila i propise. Dakle, tehnički oni ne biraju ovrhu. Zvuči osvetoljubivije. Međutim, uz to rečeno, pročitajte upravljačke dokumente i potražite rupe (tj. Nude li "RV Lot" za parkiranje kampera).
Pitanje: Može li HOA kontaktirati moju majku u vezi s problemom s naljepnicama mog vozila? Imam 34 godine. Ime moje mame je u kući, ali ona ne živi ovdje. Auto je na moje ime 100%
Odgovor: Ako se naljepnice vozila odnose na HOA (tj. Parkiranje, identifikacija itd.); onda, da, mogu kontaktirati vašu majku. Vlasnik kuće odgovoran je za sve (stanare ili rođake) koji žive u njihovoj kući.
Pitanje: Može li HOA provoditi subjektivne standarde održavanja kuće?
Odgovor: Subjektivni standardi? Sve što HOA može legalno provesti mora biti u upravljačkim dokumentima. Dakle, član odbora ne može samo reći, meni se to osobno ne sviđa ili mislim da ovo ili ono treba učiniti itd.
Ako vašem domu treba VANJSKO održavanje, zatražite da vidite pravila ili propise o održavanju kuće koje pokušavaju provesti. Mnogo su puta HOA odgovorni za vanjštinu. U vašoj kući nemaju posla - osim ako to ne utječe na susjede (tj. Bojler se pokvari i voda poplavi u susjedov dom).