Sadržaj:
- Sve je u vezi s upravnim odborom
- Rast stanovnika HOA tijekom godina
- Korupcija, pronevjera i ego
- Broj udruga američkih zajednica u 2018. godini iznosi između 346 000 i 348 000.
- Počevši od osnova
- Upravljajući dokumenti
- Procjene i vaše zakonske obveze
- HOA Anketa o zadovoljstvu
- Prije nego što kupite u HOA
- Imate otvoreno izdanje?
- Upoznajte se sa zakonom vaše države
Sve je u vezi s upravnim odborom
HOA (udruga vlasnika domova) dobra je onoliko koliko su vrijedne i prioriteti ljudi koji su članovi uprave. To je nezahvalan posao, a zašto bi itko to želio raditi, dovoljan je razlog da preispita svoj dnevni red. Moj je razlog bio zaustaviti krvarenje stare zajednice i pokušati održati, ako ne i povećati vrijednost svog doma - svoje ulaganje.
Postoje različite vrste HOA; obiteljske kuće, gradske kuće, stanovi i / ili zadruge. Gradske kuće u mojoj zajednici s 433 jedinice imaju prodajnu cijenu u rasponu od 145 000 do 175 000 američkih dolara u ovom trenutku. U osnovi, vlasnici kuća koji kupuju ove nekretnine su radni ljudi, poput mene. Imamo mješavinu umirovljenika, kupaca prvih obiteljskih kuća i iznajmljivača. Oni žive plaću do plaće.
Vjerujem da se nedostatak poslovne pozadine ponekad može izjednačiti s donošenjem loših financijskih odluka ili lošim upravljanjem novcem. Ali kad sam izabran za odbor u svojoj udruzi, otkriće korupcije bilo je nevjerojatno. Pretpostavljam da bivši članovi odbora mogu negodovati što rade ovaj "posao" kao volonteri i osjećaju da možda zaslužuju ili im se nešto duguje, ili oportunisti - što je, vjerujem, oštetilo našu udrugu.
70 milijuna Amerikanaca sada živi u udrugama zajednica
… prema statistikama iz 2018. godine Zaklade za istraživanje udruženja zajednica
Rast stanovnika HOA tijekom godina
Zavod za zaštitu vlasnika kuća
Korupcija, pronevjera i ego
Kao što je rečeno, udruga je jednako dobra koliko i Upravni odbor - svi volonteri. Trčao sam za odbor kad sam ustanovio da moji zahtjevi za održavanjem ostaju bez odgovora; imovina počinje izgledati loše održavana i upitna aktivnost koja se odvija.
Prvi put kad sam izabran, otkrio sam pronevjeru. Da. Znam da toliko udruga i vlasnika domova sumnjiči ili optužuje članove odbora ili tvrtke za upravljanje da su „krali“, ali zapravo sam pronašao dokaze. Tada je upravitelj zajednice osuđen na šest godina zatvora. Puno je lakše reći nego učiniti.
U međuvremenu, nekoliko prethodnih članova odbora bilo je osumnjičeno da su istodobno dobivali "povratne udarce". Dakle, nitko nije primijetio da se novac iz pričuve svaki mjesec bankovno prenosi s računa - sve dok su svi dobivali svoj pošteni udio ili se jednostavno nikada nisu potrudili pogledati bankovne izvode.
Postoje i članovi odbora koji u odboru služe kao ego power trip. Naš se posljednji predsjednik cijeli dan vozio u svojim električnim kolicima - čineći usluge za one koji su mu se sviđali i stvarajući probleme onima koji mu se nisu sviđali - nazvao je selektivnu ovrhu.
Zbog toga sam se ovaj put kandidirao za odbor. Da se zaustavi pogodovanje koje je bilo tako očito. Teško je prevladati neodgovorne postupke i rasipno trošenje (našeg novca) bez glasanja većine odbora. Međutim, čak i ako ste samo jedan glas na ploči, postajete upoznati s unutarnjim radnjama i odlukama koje donose takvi.
Može biti dugotrajno i ponekad stresno. To je također razlog zašto se mnogi umirovljenici dobrovoljno prijavljuju kao članovi odbora HOA, jer imaju vremena posvetiti se pravilnom vođenju udruge - a moja se, budući da je 433 gradska kuća, smatra vrhunskim dijelom srednje velike imovine. Zaokuplja me.
Broj udruga američkih zajednica u 2018. godini iznosi između 346 000 i 348 000.
2017. Statistika i rast
Institut udruga zajednice
Počevši od osnova
Budući da su HOA korporacije, na većinu se primjenjuje državni zakon i svi se mogu razlikovati. Ali jedna konstanta su upravljački dokumenti, koji obično uključuju CCR-ove (Pakte, uvjete i ograničenja), podzakonska akta i pravila i propise.
Neke će udruge strogo provoditi sve upravljačke dokumente, a druge će biti malo manje stroge. Nadamo se da će članovi odbora donositi odluke na temelju povećanja vrijednosti vašeg doma, a ne na temelju osobnih odnosa.
"Mi preuzimamo smjernice odbora"
To je moto tvrtki za upravljanje zajednicom. Ublažava svaku odgovornost koju mogu imati u upravljanju zajednicom. Međutim, oni se do određene mjere smatraju odgovornima za knjigovodstvo i računovodstvo.
Upravljajući dokumenti
Kada kupujete nekretninu u HOA-i, pristajete na ograničenja kako možete koristiti tu imovinu. Ta su ograničenja navedena u "Izjavi o zavjetima, uvjetima i ograničenjima" (CC & Rs). Nije važno jeste li ih pročitali ili ne, oni su pravno obvezujući i očekuje se da ćete ih se, kao kupca kuće, pridržavati.
Članovi odbora također su pod fiducijarnom odgovornošću da slijede i provode CC & R-ove. Tamo je vrlo malo mjesta za migoljenje. Shvatite to kao "ustav". Jedini način na koji se mogu uvesti promjene je većinom glasova vlasnika domova, a zatim treba i zakonski zabilježiti "Dodatak". To će utjecati na određene slobode, pa učinite to i s pažnjom prije kupnje takvih ograničenja.
Podzakonski propisi su više za ocrtavanje strukture upravljanja (obično neprofitnom) organizacijom, uključujući smjernice za izbor upravnog odbora i njihove navedene uvjete i dužnosti.
Pravila i propisi obično su na članovima odbora da kreiraju i glasaju o njima, prilagođavajući ih individualnim potrebama udruge (tj. Radno vrijeme i ponašanje bazena, provedba parkiranja i vuče, zahtjevi krajolika, itd.)
Procjene i vaše zakonske obveze
Kao vlasnik kuće u HOA-i, imat ćete zakonsku obvezu plaćanja procjene. Iako se temelje na godišnjem proračunu, one se obično dijele na mjesečna plaćanja. Ovim se procjenama plaća operacija održavanja imovine koja se naziva „zajednički prostori“. To su područja kojima svi vlasnici kuća imaju pristup, poput uređenja okoliša, sadržaja, računa za vodu i struju itd.
Ne može se zaobići ta financijska odgovornost, bez obzira slažete li se s trošenjem novca ili ne. Članovi odbora također su ovlašteni podizati procjene (na temelju godišnjeg proračuna).
Unutar proračuna bit će stavka financiranja iz rezervnog računa. Novac se svakog mjeseca prenosi na račun pričuve kako bi se pokrile glavne komponente zajedničkih elemenata. To može uključivati krovove, privatne ceste, klima uređaje u klupskim kućama ili bilo koju vašu glavnu zamjenu.
Ako se novcem ne upravlja dobro ili ne osigura odgovarajuće financiranje računa pričuve (ponekad se temelji na studiji pričuve), Odbor može izreći posebnu procjenu za takav trošak.
Pravno ste odgovorni za plaćanje svih procjena, uključujući i posebnu procjenu (ukoliko se pojave), a ako to ne učinite, možete izgubiti svoj dom. Udruga vas može poslati u zbirke, založiti vaš dom i u mnogim slučajevima izvršiti zabranu posjeda.
HOA Anketa o zadovoljstvu
Prije nego što kupite u HOA
Tako vam je važno razumjeti ograničenja Upravnih dokumenata, iznos mjesečne procjene i ono što pokriva. Rezervni fond - financira li se u potpunosti ili s kojim postotkom. Pitajte o posljednjem podizanju procjena i koliko. Je li ikad postojala posebna procjena - za što, koliko i koliko davno?
Kao budući kupac kuće, sve ove informacije vaše su zakonsko pravo na njihovo dobivanje. Ako vam nije dobrovoljno dan - TRAŽITE. Kako ti elementi mogu i hoće odrediti vaše odgovornosti i obveze kao vlasnika kuće.
Uz to, imate pravo biti informirani ako postoje bilo kakve tužbe na čekanju ili nerešene presude protiv HOA.
Ako nešto ne razumijete, pitajte svog trgovca ili potražite pravnog savjetnika da vam objasni probleme.
Imate otvoreno izdanje?
Ako već živite u HOA, i postoji problem; prvi je korak riješiti to odmah. Ne dopustite da stvari prođu bez nadzora. Mogu eskalirati. Sve je obično vrlo pravodobno kada je spor u pitanju. Dakle, nemojte oklijevati
Dajte svoju žalbu u pisanom obliku što je prije moguće; bilo putem e-maila ili pisma. Morate čuvati dokumentaciju. Dakle, ako ga pošaljete poštom, učinite to putem ovjerene potvrde o povratu ili u najmanju ruku, dokaz o pošti.
Navedite bilo koji / sve prekršaje u skladu s upravljačkim dokumentima koje možda osporavate.
Prisustvujte sastanku. Većina sastanaka Odbora otvorena je za članove i vode se zapisnici sa sastanaka. Ako želite, možete govoriti ili predati dokumentaciju za zapisnik kako biste se vratili na obavještavanje odbora i / ili udruge.
Upoznajte se sa zakonom vaše države
Ako je vaša država propisala zakone i zakone o upravljanju udruženjima, oni će obično zamijeniti bilo koji vaš upravljački dokument u slučaju sukoba.
Ovdje provjerite svoje državne zakone i regulatorne agencije.