Sadržaj:
- Otkrivanje proračuna
- Pretkvalifikacija zajmodavca
- Odabir agenta za nekretnine
- Kako odabrati agenta
- Kupnja vašeg prvog doma: Vodič korak po korak - Meki uvez
- Kupovina kuća
- Popis kućnih inspekcija
- Kućni pregled i davanje ponuda
- Unajmite odvjetnika za nekretnine
- Što zajmodavci žele vidjeti
- Prethodno odobrenje zajmodavca
- Pitanja koja bi trebao postaviti svaki kupac koji prvi put kupuje kuću - Meki uvez
- Završni stol
Postupak kupnje korak po korak:
- Otkrivanje proračuna
- Pretkvalifikacija zajmodavca
- Odabir agenta za nekretnine
- Kupovina kuća
- Inspekcija kuće
- Davanje ponude
- Unajmite odvjetnika za nekretnine
- Prethodno odobrenje zajmodavca
- Završni stol
Kada kupuju novi dom, mnogi odlaze ravno na internet ili u knjižaru kako bi se educirali o procesu i što mogu očekivati. Nakon što ste to prošli, mogu vam reći, gotovo je nemoguće potpuno se pripremiti za ono što slijedi prilikom kupnje vašeg prvog doma. Države, županije, pa čak i gradovi mogu imati vlastita pravila i propise o kupnji kuće, tako da iskustvo ničije osobe nikada nije jednako. Također sam bio jedan od onih uzbuđenih novih kupaca kuće koji su osjećali kao da mogu predvidjeti sve što dolazi iz mojih čestih pretraživanja Googlea, ali teško je znati dok to zapravo ne prođete.
Mogu se samo nadati da će moja pojedinačna priča sljedećem novom kupcu kuće dati malo pozadine o tome što očekivati, s kime ćete u cijelom procesu imati posla i kako se pripremiti za čekanje. Od ponude do zatvaranja može trajati od 60 dana do 3 mjeseca ili više, ali u prosjeku to traje oko 60 do 90 dana. Ne uključujem ovrhe ili kratke prodaje, koje su potpuno drugačija igra. Moja priča je o redovitoj kupnji obiteljske rezidencije na Long Islandu, NY u gradu Brookhaven.
Otkrivanje proračuna
Krenimo na početku razmišljajući o tome koliko mjesečno možete platiti hipoteku, porez na imovinu, PMI i osiguranje kuće. Za one od vas koji su možda mislili da je početak pretraga kuće, niste sami. Mislim da će većina ljudi prvo pokušati napraviti zabavni dio poput gledanja domova na mreži ili odlaska na otvorene kuće. Međutim, to definitivno nije prvi korak! U stvari, većina predstavnika hipoteke, brokeri i agenti za prodaju nekretnina ne samo da će htjeti odmah znati vaš proračun, već žele znati i da se zajmodavac slaže s onim što kažete da je vaš proračun. Novčani aspekt nije najzabavniji dio, ali je najodgovorniji način pokretanja pretraživanja kuće. Zašto pronaći taj dom iz snova ako si to nikada ne možete priuštiti? Mnogo trenutnog stava o tome što si možete priuštiti proizlazi iz stambene krize.Mnogi su ulazili u domove koje si jednostavno nisu mogli priuštiti i zbog toga su ih u određenom trenutku izgubili zbog ovrha. Sav taj teško zarađeni novac uplaćen u dom sada je nestao. Ne želimo da vam se to dogodi!
Sada, iako postoje mnogo stroži propisi za podizanje hipoteke, čini mi se da neke banke i dalje dopuštaju više od onoga što mislim da je u razumnom proračunu. Za mene je razlika između redovnog proračuna iz perspektive banke i razumnog proračuna u tome što je razumni malo realniji u odnosu na to kako ljudi žive ili, točnije, žele živjeti. Svatko želi živjeti u skladu sa svojim mogućnostima, ali važno je napraviti popis mjesta u kojima želite da taj diskrecijski prihod zapravo ide. Pa, budimo iskreni,to bi trebalo ići na štedni račun, ali gdje uživate trošiti tu štednju? Volite li povremenu kupovinu poput nove Guccijeve vrećice ili uživate li svake večeri jesti vani tijekom kuhanja? Želite li uvijek taj vrući novi automobil ili više volite uštedjeti svaku kunu za to jednom u životnom putovanju? Vi, a možda i značajna druga osoba, morate ozbiljno sjesti i iskreno razgovarati o tome gdje želite trošiti taj dodatni prihod. Mnogo je rasprava oko teme o pravom iznosu diskrecijskog dohotka među financijskim savjetnicima i to uvelike ovisi o mnogim čimbenicima - kao što je prebivalište u području s visokim troškovima života ili možda saznanje da imate obitelj da se financijski vratite ako postoji bili hitan slučaj. Međutim, većina bi se složila da bi to trebalo biti između 30 i 50%. I samo da pojasnimo,diskrecijski dohodak je trošenje novca nakon poreza koji se ne troši na „obvezne račune“ - hranu, sklonište, plaćanja kreditnom karticom i prijevoz.
Pretkvalifikacija zajmodavca
To me dovodi do prve osobe s kojom ćete se sastati u cijelom ovom procesu, vašeg zajmodavca za pretkvalifikaciju. To je važno jer to treba vašem agentu za nekretnine kako bi vas odveo na otvorene kuće da biste vidjeli dom. Vaš zajmodavac može biti broker, predstavnik zajmodavca banke ili predstavnik hipotekarne banke. Ovisno o tome gdje tražite dom, prednosti svake od njih mogu se razlikovati. Za nas je broker bio najbolja opcija jer radi izravno za nas i ima udruge s više bankovnih zajmodavaca. Tada može kupovati najbolju ponudu za kamate. Ionako biste uvijek trebali dobiti više citata. U početku smo se osjećali nelagodno s idejom da sjednemo s zajmodavcem i iskoristimo njihovo vrijeme kad na kraju možda nećemo ići s njima. Međutim,svi su u tom pogledu bili profesionalni i razumjeli su da istražujemo sve putove prije nego što smo donijeli odluku. Također se time bave cijelo vrijeme pa se ne osjećajte loše. Kada donosite odluku, trebali biste odabrati s kim vam je ugodno. Nama je najvažniji bio pristup. Željeli smo biti informirani na svakom koraku, a posrednik s kojim smo se susreli usredotočio se na to kad smo razgovarali s njim i na kraju smo donijeli konačnu odluku.
Znali smo da najvjerojatnije dobivamo fiksnu hipoteku na 30 godina ili standardnu hipoteku, sa samo 5% niže cijene. Rano smo znali da moramo platiti PMI („privatno osiguranje hipoteke“) s mjesečnim troškovima hipoteke jer nismo mogli doseći 20% potrebnih da ga ne bismo morali platiti. PMI je samo plaćanje za pokriće zajmodavca onima koji nemaju dovoljno da imaju 80% kapitala u svom domu unaprijed. Jednom kada dosegnete 80% kapitala, to više nije plaćanje koje trebate izvršiti. Za većinu bi to moglo biti 7 do 10 godina, ovisno o iznosu zajma. Nije to toliko loše koliko se čini, jer mnogi državni zajmovi zahtijevaju PMI za vrijeme trajanja zajma. Ovaj je scenarij prilično tipičan za kupce kuća koji prvi put kupuju srednju zaradu.Moj zaručnik i ja zaradili smo previše da bismo se kvalificirali za bilo kakve državne zajmove ili državne ili županijske programe, ali nismo uskoro zaradili 20% manje.
Odabir agenta za nekretnine
Nakon što se prethodno kvalificirate, što nije isto kao i prethodno odobreno, spremni ste za razgovor sa svojim agentom za promet nekretninama. Imajte na umu da zajmodavac iz kojeg steknete pretkvalifikaciju na kraju ne mora nužno biti vaš hipotekarni zajmodavac. U neko drugo vrijeme postupka moći ćete kupovati hipoteke i kamate. I dalje ćete morati otkriti svoje cjelokupno financijsko stanje i monetarnu prošlost u vrijeme pretkvalifikacije - to uključuje, ali nije ograničeno na trenutne plaće, W2, porezne prijave, tekući dug, tekuće mjesečne isplate i stanja na čekovima i štednim računima.
Kako odabrati agenta
Kupnja vašeg prvog doma: Vodič korak po korak - Meki uvez
Kupovina kuća
Nakon što smo shvatili svoj proračun, započeli smo pretragu kuće. U početku smo koristili tipične web stranice Zillow i Redfin kako bismo pronašli neke domove i iako je većina njih prilično točna za ono što je dostupno, samo znajte da će agent za nekretnine imati najtočnije popise. Vaš će vam agent po svoj prilici omogućiti pristup njihovim web mjestima za pretraživanje, koja imaju prednosti za svaku stranu - mogu pratiti ono što ste označili kao svoje favorite, a vi možete imati udobnost da znate da je to najnovije popisi datuma.
Ovo je najzabavniji dio postupka, zato uživajte! Stvarno znajte što želite u kući bez obzira radi li se o gornjoj ili za useljenje i idite na što više otvorenih kuća. Fotografije ponekad ne čine pravdu za dom, a ponekad fotografije mogu biti iz vremena kada je dom bio ažurniji. Vidjeti to osobno jedini je način da znate što zapravo dobivate. Također, pokušajte biti što iskreniji sa svojim agentom - ako je prelazak iznad određenog stropa prekid dogovora, javite mu, ako nema šanse da kupite dom bez podruma, možda biste o tome bili unaprijed. Ne gubite njihovo ili vaše vrijeme; učinit će to ugodnijim iskustvom pretraživanja kuće.
Nakon što nađete neke domove koji vas zanimaju, provozajte se njime u različito doba dana i u različite dane u tjednu prije nego što date ponudu. Možda ćete postati nestrpljivi ili pomisliti da ne želite da vam ova kuća iz snova isklizne iz ruku, ali nemojte skočiti iz pištolja. Ponekad se četvrti u nedjelju popodne mogu činiti prekrasnima, ali strašnima do noći ili možda čak i bučnim susjedom koji izađe tek nakon 5 sati.
Popis kućnih inspekcija
Kućni pregled i davanje ponuda
Nakon što odaberete dom iz snova, unajmite inspektora za inspekciju kuće prije nego što date ponudu. To mogu biti profesionalci za inspekciju ili inženjeri - što god odaberete. Uvijek zatražite kopiju izvještaja. To je ono što plaćate, a može se kretati od 350 do 550 USD. Nakon ove inspekcije možete dati svoju ponudu. Imajte na umu sve što biste mogli uključiti u ugovor, koliko god želite popraviti, uključiti u kuću, itd.
Unajmite odvjetnika za nekretnine
To nas dovodi do sljedećeg koraka nakon davanja ponude: angažiranja odvjetnika. Zakon o nekretninama može se kretati od vrlo složenih do vrlo jednostavnih. Naknade odvjetnika također će se razlikovati ovisno o tome. Naš je ugovor bio prilično jednostavan, jer smo u ugovor uvrstili samo čuvanje kuhinjskih aparata, inače smo kuću uzimali onakvu kakva jest. Vaš će se odvjetnik nositi s odvjetnikom prodavatelja i također postaviti naslov, što je dio vaših troškova zatvaranja. Trebat će mu ime i broj vašeg agenta za promet nekretninama i predstavnika zajmodavca, jer on također određuje vrijeme i datum zatvaranja kod prodavača.
Što zajmodavci žele vidjeti
Trenutne plaće |
W2 |
Povrat poreza |
Odnos duga ili duga |
Mjesečna plaćanja |
Provjera stanja salda |
Prethodno odobrenje zajmodavca
Dok se završavaju svi papiri ugovora, ispisat ćete svoj ček i kupovati hipoteku za prethodno odobrenje. Vašem hipotekarnom zajmodavcu bit će potrebni podaci za kontakt vašeg agenta za promet nekretninama i vašeg odvjetnika kako bi svaki mogao održavati kontakt u vezi s raznim koracima koji su dovršeni. Zatim ćete sjesti sa svojim zajmodavcem i potpisati sve potrebne dokumente za zajam i pružiti još potrebnih papira koji već nisu dani - najvjerojatnije će to biti samo trenutne plaće.
Nakon ovog trenutka zapravo je samo igra čekanja i puštanje svih ovih ljudi koje ste unajmili da rade svoj posao. Najbolja ažuriranja stići će od vašeg brokera i odvjetnika jer povlače obarač na većini posljednjih koraka. Ovo je korak u kojem je strpljenje važno. Ili čekate da prodavači potpišu ugovor ili vlasničku tvrtku ili da banka konačno odobri zajam. Mogla bi biti čitava mnoštvo stvari, ali izdržati - kraj je blizu.
Pitanja koja bi trebao postaviti svaki kupac koji prvi put kupuje kuću - Meki uvez
Završni stol
I na kraju, vaš završni dan. Bit će u sobi s vašim odvjetnikom, odvjetnikom prodavatelja, predstavnikom vlasničke tvrtke, vašim agentom za promet nekretninama i prodavateljem, vašim posrednikom i predstavnikom zajmodavca. Tu će biti i prodavači, što može biti neugodno, ali pokušajte iskoristiti dan samo potpisivanjem puno, puno papira. Vaš će vas odvjetnik provesti kroz čitav postupak i vjerojatno vam je već dan prije javio koje posljednje čekove treba napisati i kome.
To je dug naporan proces, ali vrijedan truda. Vlasnik kuće bit ćete dok ne stavite tačku na "Ja" i "T". Sve što vam treba je strpljenje, malo sreće i dovoljno znanja da vas prođe kroz svaki korak.
Ostali članci ovog autora
Mlada i slomljena djevojka: Kako sam uštedjela 3000 dolara u 3 mjeseca
Program nagrađivanja Las Vegasa i kako sam realno iskoristio MyVegas besplatne nagrade u MGM hotelima
© 2015. Catherine Stolfi