Sadržaj:
- Kupnja ruralnog dijela zemlje
- Pitanja koja treba pitati i stvari koje treba znati prije zatvaranja ruralnog vlasništva
- Postoji li pravni pristup?
- Postoji li fizički pristup i je li isti kao i legalni?
- Je li fizički pristup posjedu održavan ili zaoran?
- Postoji li anketa?
- Postoje li služnosti?
- Koji su neuspjesi?
- Je li obavljen inspekcijski pregled (septički test) i ako jesu, kakvi su rezultati?
- Postoji li HOA ili POA?
- Ako je odgovor gore naveden, koja su pravila i naknade i što sve naknade pokrivaju?
- Možete li kampirati na svom imanju?
- Jesu li dostupne komunalne usluge ili je ovo svojstvo izvan mreže?
- Koji će biti izvor vaše pitke vode? Možete li izbušiti bunar, isporučiti vodu ili izvući vodu?
- Postoji li usluga odvoza smeća? Ako ne, gdje možete odnijeti svoje smeće?
- Postoji li ograđivanje i je li na imovinskom pravcu s potrebnim zastojima?
- Je li ovo područje na otvorenom pašnjaku?
- Riječ o dozvolama
- Pitanja i odgovori
- Jeste li kupili seosko zemljište? Kakvo je bilo iskustvo i jesam li propustio nešto gore?
Pogled na vrhove San Francisco s našeg imanja u blizini Williamsa, AZ
Deb Kingsbury
Kupnja ruralnog dijela zemlje
U rujnu 2018., suprug i ja potpisali smo završne dokumente za 36 hektara neizgrađenog zemljišta izvan mreže među pinon borom, smrekom i livadama sjeverno od Williamsa u Arizoni i južno od Grand Canyona. Bili smo (i još uvijek smo) oduševljeni našom novom nekretninom, nakon nekoliko mjeseci pretraživanja, razgledavanja desetaka nekretnina i čak jednom odustajanja od ugovora o kupnji drugog posjeda.
Usput smo naučili mnogo toga o tome što bismo trebali pitati i razmotriti kada razmišljamo o seoskoj parceli. Također smo saznali da, iako mnogi agenti za prodaju nekretnina znaju svoje stvari kada su u pitanju stambene i urbane nekretnine, oni ne moraju nužno znati detalje i nedostatke seoskih nekretnina, pa je važno prije nego što potpišete vlastitu temeljitu skrbnu analizu. ugovor o kupnji i u konačnici kupnji zemljišta.
Iako je naše iskustvo specifično za sjevernu Arizonu - posebno za okrug Coconino - nadam se da će znanje koje smo prikupili biti korisno bez obzira gdje će biti pretraga vaše nekretnine.
Duga nastaje nakon popodnevne kiše u sezoni monsuna
Fotografija s našeg imanja, koje nazivamo "Drvo od 36 hektara"
Pitanja koja treba pitati i stvari koje treba znati prije zatvaranja ruralnog vlasništva
Nismo zapravo znali koja pitanja postaviti o seoskim imanjima koja su nas zanimala kad smo prvi put započeli potragu i naučili smo (gotovo na teži način) da samo zato što nekretnina može izgledati i osjećati se kao samo mjesto za kupnju, stvarnost nije uvijek tako jasan ili prihvatljiv.
Evo nekoliko stvari o kojima treba razmisliti i pitati se:
Postoji li pravni pristup?
Najjednostavniji pravni pristup nekretnini postoji kada je parcela pročeljem javno dostupne ceste. Ali ponekad će topografija ili vodene značajke ograničiti pristup posjedu s ceste, ili između javne ceste i posjeda može postojati jedna ili više drugih parcela u privatnom vlasništvu. Kada se posjedu ne može ili ne može pristupiti izravno s javne ceste, potrebna je služnost kroz druge nekretnine radi prava prolaska. Služnost se u djelima obično opisuje kao pružanje ulaza, izlaza i regresa s posjeda, preko zemljišta jednog ili više drugih posjeda, na javno dostupnu cestu.
Važan pravni pristup. Jednu stvar koju smo saznali o nekretnini koju smo gotovo kupili bila je da nije imala pravni pristup, iako smo do nje mogli voziti točno. Nema legalnog pristupa znači da županija neće izdati nikakve dozvole - za građevinske, solarne, septičke itd. A ako gradite bez dozvole, to može dovesti do problema na cesti, kada je riječ o pokušaju financiranja građevinskog projekta ili preprodaje vlasništvo. To čak može dovesti do novčanih kazni ili, još gore, do naredbe za dekonstrukciju zgrade u cijelosti ili djelomično. Upoznajte rizike kupnje imovine koja nema pravni pristup.
Postoji li fizički pristup i je li isti kao i legalni?
Samo zato što je paket čestitao, pravni pristup ne znači da do njega zapravo možete voziti. Možda još nije stvorena cesta. Ili je možda ruta tu, ali je teško ili čak nemoguće pristupiti vozilom. Možda je pristup ograničen ili nije moguć u određeno doba godine.
Gledali smo imanje s prekrasnim pogledom i drugim privlačnim karakteristikama, ali pravni pristup na karti zapravo nije postojao "na terenu". Do nje je, međutim, bila dobra, neasfaltirana cesta… ali ta cesta nije bila stvarni, pravni pristup. Presjekla je još jedno još nerazvijeno privatno vlasništvo, ali nije bila evidentirana služnost.
Prema istom načelu, imovina može imati fizički pristup, ali taj fizički pristup (cesta) zapravo ne mora biti pravni pristup. Obavezno pitajte, a ne samo pretpostavljajte na temelju onoga što vidite i kako se vozite do posjeda.
Je li fizički pristup posjedu održavan ili zaoran?
Da li se županija, grad ili privatna stranka koju angažira HOA / POA brine o tome? Ili biste vi, vlasnik nekretnine, bili odgovorni za održavanje pristupa imovini?
Postoji li anketa?
Ankete mogu koštati tisuće dolara, pa ako je to već učinjeno za nekretninu koju želite kupiti, zatražite kopiju od prodavatelja ili, ako je snimljena, kopiju možete zatražiti od građevinskog inspektora u nadležnosti ili od zemljišne knjige.
Pored granica i uglova imovine, anketa će pokazati i sve služnosti.
Postoje li služnosti?
Služnost je zakonsko pravo prijeći ili na drugi način koristiti tuđe zemljište u određene svrhe. Većina nekretnina ima jednu ili više služnosti, uključujući one za komunalne usluge, čak i ako trenutno ne postoje. Također ćete htjeti znati postoje li služnosti za pristup drugim nekretninama koje nemaju izlaz na more, a koje drugi vlasnici imovine, sadašnji ili budući, mogu koristiti za ulazak / izlazak.
Postoje pravila o tome što možete, a što ne možete raditi u služnosti na vlastitom posjedu, uključujući, na primjer, postavljanje ograde, koja će vam možda trebati vratiti širinu služnosti, a ne točno na liniji vašeg posjeda.
Pogledajte služnosti: Upoznajte svoja imovinska prava
Koji su neuspjesi?
Padovi nisu stvar koja stvara ili uništava kupnju imovine, ali želite znati koliko daleko morate biti od linija imovine kada su u pitanju septičke grede, zgrade, ograde itd. Padovi se često razlikuju ovisno o tome što zastoj je i je li uz cestu u odnosu na drugo privatno vlasništvo. Na primjer, postoje i zastoji u značajkama vode i odvodnji.
Je li obavljen inspekcijski pregled (septički test) i ako jesu, kakvi su rezultati?
Mnogi, ako ne i velika većina,seoska imanja zahtijevat će septički sustav ako na tom zemljištu planirate imati bilo kakav stan, jer se ne možete tek tako priključiti na komunalni kanalizacijski sustav. Kakva će vrsta septike biti potrebna određuje se istraživanjem mjesta (a / k / a perk test, iako se taj izraz danas rijetko koristi, barem tamo gdje živimo). Septički sustavi mogu biti standardni ili konvencionalni ili mogu biti alternativni sustavi koji koštaju puno više. Standardni sustav može koštati 5000–8000 USD, dok alternativni sustavi mogu koštati desetke tisuća dolara. Dakle, saznajte je li napravljen septički test na posjedu koji vas zanima i, ako jeste, kakvi su rezultati. Ako test još nije proveden, možda ćete htjeti zatražiti od prodavača da ga obavi. Ako prodavatelj nije spreman potrošiti novac za test, na vama je, budućem kupcu,kako biste odlučili koliko vam je važno to učiniti prije nego što kupite nekretninu.
Septički testovi / ispitivanja na mjestu specifični su za mjesto ispitivanja. Iako jedno područje nekretnine može proći za standardnu septičku, druga područja možda neće, pa ćete morati odlučiti gdje na imanju koje želite izgraditi, jer će vaša septička trebati biti unutar određenog područja ispitnih rupa. To je osobito važno kod većih nekretnina, gdje biste imali razne mogućnosti gradilišta i možda biste ih više voljeli od ostalih.
Bager kopa ispitne rupe na terenu - zapravo duboke, nagnute rovove - na našem imanju u području koje smo radije izgradili.
Postoji li HOA ili POA?
Iako mnogi od nas povezuju HOA-e s urbanim, prigradskim i seoskim stambenim objektima, čak su i neke seoske nekretnine s više hektara dio HOA-e, ili češće Udruženja vlasnika imovine (POA). Ako je to slučaj, saznao bih tko je jedan ili više članova odbora i nazvao bih barem jednog od njih prije finaliziranja vaše kupnje, samo kako bih uspostavio kontakt i dobio osjećaj kako vode svoje udruge i što najviše kažu važno je znati o životu na tom području.
Ako je odgovor gore naveden, koja su pravila i naknade i što sve naknade pokrivaju?
U našem slučaju, pravila o POA uključuju stvari poput postotka drveća koje se može ukloniti / posjeći na nekretnini i ograničenja u komercijalnoj uporabi parcele, da nabrojimo dva od mnogih. A naše godišnje naknade za POA uglavnom idu na održavanje ceste. Obavezno primite kopiju CC & R-a ako postoji HOA ili POA povezan sa nekretninom koju želite kupiti… i pročitajte ih. Iako se razina provedbe tih pravila razlikuje od HOA / POA, uvijek je važno znati koja su to pravila.
Možete li kampirati na svom imanju?
I HOA-e / POA-e i lokalna nadležnost (npr. Županija) mogu nametnuti ograničenja ako i kada i tijekom kojeg trajanja i okolnosti možete kampirati na svom posjedu, bilo da je to kampiranje u šatoru ili u putničkoj prikolici ili RV-u. Neke će jurisdikcije tražiti dozvolu za kampiranje na vašem zemljištu i ograničiti broj dana u kojima možete to učiniti u određenoj godini. Ponekad se ta pravila razlikuju nakon što dobijete građevinsku dozvolu.
To je reklo, mnogi ljudi kampiraju na svojim seoskim imanjima čak i kad to zapravo nije dopušteno pravilima i uredbama. Ili to čine bez dozvole. I mnogi nikad ne naiđu na problem. Međutim, budite svjesni koja su pravila i što se MOŽE dogoditi ako ih se ne pridržavate. Na taj način barem možete odlučiti isplati li se riskirati i možete li prihvatiti posljedice ako se, recimo, netko žali i oglasi se HOA / POA i / ili županija.
Jesu li dostupne komunalne usluge ili je ovo svojstvo izvan mreže?
Struja, voda, zemni plin, telefon, kabel / internet - sve usluge i komunalne usluge na koje smo navikli imati rubnike u gradskim, prigradskim, pa čak i mnogim ruralnim rezidencijalnim područjima često nisu toliko dostupne, ako uopće postoje, kada je riječ o seoska imanja. Ako možete donijeti neke ili sve do svoje imovine, troškovi toga mogu biti visoki ili čak preveliki. Dakle, ako vam je posjedovanje ovih komunalnih usluga važno, saznajte ima li imovine na raspolaganju i koje troškove možete pretrpjeti da se to dogodi.
Ako, nasuprot tome, ŽELITE biti isključeni s mreže - da biste, na primjer, koristili solarne, vjetrove i druge alternativne metode za napajanje - možda ćete htjeti saznati mogu li drugi ljudi i imanja u okruženju donijeti komunalne usluge i bi li to značilo vidjeti npr. ulaze dalekovodi i cijevi. Bi li to bilo u redu s tobom ako se to dogodi?
Koji će biti izvor vaše pitke vode? Možete li izbušiti bunar, isporučiti vodu ili izvući vodu?
U našem slučaju bušenje bunara ne bi bilo realno, jer je vodostaj tisućama metara ispod površine. Mnogi vlasnici imovine na tom području isporučuju i skladište vodu u velikoj cisterni ili u više cisterni, a zatim pumpaju u svoje domove. Neki ljudi sami vuku vodu, pune je na lokalnim postajama za vodu i dovode je u svoje cisterne u spremnicima na stražnjem dijelu kamiona ili prikolice. Drugi ljudi sakupljaju i skladište kišnicu (koja se može koristiti zajedno s vučenom ili isporučenom pitkom vodom), što i planiramo učiniti. Imajte na umu da kišnicu treba filtrirati (morat će biti u skladu sa zahtjevima koda u mnogim područjima) prije upotrebe u kući.
Postoji li usluga odvoza smeća? Ako ne, gdje možete odnijeti svoje smeće?
Na našem imanju nema tjednog preuzimanja smeća za smeće ili recikliranje, iako neki ljudi imaju kontejnere i plaćaju da ih privatna tvrtka povremeno dođe po njih / isprazni. Ako to nije dostupna opcija ili koja vam je draža, saznajte gdje su lokalna odlagališta i reciklažne stanice i koji će troškovi biti za vas.
S tim u vezi, život na seoskom imanju izvrstan je poticaj za smanjivanje otpada. Nevjerojatno je koliko toga možete učiniti s nekim promišljanjem i trudom, a o kompostiranju da i ne govorimo.
Postoji li ograđivanje i je li na imovinskom pravcu s potrebnim zastojima?
To što vidite mačevanje ne znači da je tamo gdje bi trebalo biti. U našem slučaju, stara ograda za pašnjake povezana s rančem na tom području presijeca stražnji dio našeg posjeda, s četiri hektara naše parcele s druge strane te ograde. Ljudi su pretpostavili da je ta linija ograde granica između onoga što je danas naše vlasništvo i državnog zemljišta koje nas graniči, pa smo morali postaviti znakove privatnog vlasništva i pokušati blokirati dvokolosijek koji su napravili ljudi koji voze uz ogradu, pa je to za nas mali problem… iako smo to saznali prije nego što smo zatvorili imanje i bili smo spremni prihvatiti ga i riješiti s vremenom.
Također, ako na posjedu postoji ograda koja nije tamo gdje bi trebala biti, saznajte čija je to ograda i možete li je premjestiti ili ukloniti. Kažem to jer bi, kao i u našem slučaju, ta pašnjačka ograda vlasništvo ranča i, iako se može pomaknuti natrag kako bi se podudarala s našom linijom imovine, trebala bi ostati netaknuta. A selidba ili novo ograđivanje išli bi na naš račun, a ne na ranč.
Je li ovo područje na otvorenom pašnjaku?
Evo pregleda zakona o otvorenom opsegu sa Sveučilišta u Arizoni: Arizona Open Range "Law"
Ostala pitanja na koja biste vjerojatno trebali imati odgovore prije kupnje bila bi:
- Koja su vaša prava na vodu i minerale?
- Koji su trenutni porezi na imovinu?
- Kakvo je tlo i supstrat? Je li dobro za izgradnju, uzgoj itd.?
- Je li imovina ili bilo koji njezin dio podložan poplavama?
Koja biste još pitanja trebali postaviti?
Što sam izostavio? Koja biste još pitanja predložili potencijalnim kupcima seoskog zemljišta prilikom obavljanja njihove detaljne analize? Obavijestite me u komentarima u nastavku, a ja ću ih dodati na popis.
Riječ o dozvolama
Iako se mnogi ljudi koji posjeduju seosko imanje odlučuju za gradnju bez prethodnog dobivanja dozvole (barem na ovom području mnogi to čine) i bez prolaska pridruženog postupka inspekcije, drugi se radije nose s dodatnim troškovima i ponekad frustracijama zbog dobivanja potrebnih dozvola, kako bi se izbjegle potencijalne zamke nastavka bez njih. Spadamo u potonju kategoriju - koja nije komentar bilo čije odluke već samo ono s čime smo se najviše osjećali.
Iako je odluka o ishođenju dozvola za sve, od kuća do gostinjskih i malenih kuća (ponekad poznatih i kao pomoćne stambene jedinice), gospodarskih zgrada, solarnih PV i septičkih sustava i još više osobni izbor, budite svjesni rizika od bilo kojeg od prethodno spomenute projekte (i ostalo) bez dozvole kada je dozvola tehnički potrebna. Također, imajte na umu da ako želite unajmiti građevinske projekte ili njihove dijelove, može biti izazov pronaći izvođače ili podizvođače, posebno one koji imaju licencu i koji su spremni raditi bez postojeće dozvole.
Također, ako postoje postojeće građevine na dobru koji vas zanima, jesu li te građevine građene s dozvolama (ako su bile potrebne)?
Znajte da će biti teško, ako ne i nemoguće, dobiti zajam ili hipoteku za kupnju imovine tamo gdje postoje građevine izgrađene bez potrebnih dozvola. Slijedom toga, ako gradite bez dozvole, a kasnije se odlučite za prodaju, možda ćete morati pronaći kupca gotovine koji je spreman zanemariti tu činjenicu i koji ima novac za kupnju bez zajma ili sklapanje aranžmana između vlasnika i prijevoznika s vama.
Obratite se odjelu za izgradnju svoje nadležnosti ili posjetite web mjesto odjela da biste saznali više o tome kada i za koje su dozvole potrebne i postavili pitanja o troškovima dozvola i zahtjevima koda.
Pitanja i odgovori
Pitanje: Gdje mogu saznati više o kampiranju na svom privatnom posjedu?
Odgovor: Ako ste ovdje u okrugu Coconino, Arizona, to bi bio Odjel za razvoj zajednice: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Oni bi bili ti koji bi tražili informacije i gdje možete dobiti dozvolu. Ako se nalazite negdje drugdje, obratio bih se sličnom uredu u vašoj županiji / području - građevinskom odjelu / uredu za dozvole.
© 2019 Deb Kingsbury
Jeste li kupili seosko zemljište? Kakvo je bilo iskustvo i jesam li propustio nešto gore?
Deb Kingsbury (autor) iz Flagstaffa, Arizona, 18. kolovoza 2020.:
Ne, županija ne navodi nekretnine za prodaju. Ali lokalne agencije za promet nekretninama to čine. Vjerujem da se oglasi mogu naći i na Zillowu.
Pat Fitzpatrick 17. kolovoza 2020.:
Pošalje li županija popis dostupne imovine? Odličan članak, hvala na dijeljenju
Deb Kingsbury (autor) iz Flagstaffa, Arizona, 20. srpnja 2020.:
Bok, Tommy. Ide dalje, polako, ali postojano. Radimo na projektima oko imanja, ali još nismo započeli glavnu kuću. Radimo na planovima s arhitektom izvan mreže koja se specijalizirala za pasivne solarne domove.
Sretan lov na imanje ako se odlučite potražiti to područje. Volimo to vani, posebno svu divljinu.
Tommy 17. srpnja 2020:
Hvala Deb, Vaš je post bio vrlo korisno polazište. Moja supruga i ja razmišljamo o kupnji zemljišta sjeverno od Williamsa. Kako ide proces gradnje?
Deb Kingsbury (autor) iz Flagstaffa, Arizona 12. prosinca 2019.:
Hvala, Michael! Drago mi je da ovi savjeti iz našeg osobnog iskustva mogu biti korisni. Vjerojatno postoji nešto - stvari - koje sam zaboravio ili previdio, ali to je početak.
Michael Duncan iz Njemačke 11. prosinca 2019.:
Danas više nego ikad ne nedostaje gadnih prevara i prevara na temu stjecanja imovine i nekretnina, o čemu se povremeno izvještava u informativnim emisijama poput CBC Marketplacea i drugih medijskih izvora. Ovo je, nažalost, stanje stvari u kojem se slučajno nalazimo.
Stoga doista treba unaprijed pravilno izraditi domaću zadaću i detaljnu skrb kako bi se izbjegle stravične posljedice prevara i pljački.
Srećom, vaš podnesak ovdje pokazuje nam kako! Trenutno razmatram kupnju nekretnine i korisni su mi uvidi koje ste dobili ovdje u članku. Zahvaljujemo na sastavljanju ovih zapažanja i savjeta!
Deb Kingsbury (autor) iz Flagstaffa, Arizona 10. siječnja 2019.:
Definitivno bih pretpostavio da postoje razlike u državama, a da ne spominjem županiju po županiju, posebno kada su u pitanju građevinski propisi i zahtjevi, uključujući i septičke. Mislim da bi većina drugih stvari, poput pitanja pravnog pristupa, prava služnosti i slično, bile vrlo slične, ako ne i iste.
Liz Westwood iz Velike Britanije 10. siječnja 2019.:
Ovo je temeljit i koristan članak za sve koji planiraju kupiti zemlju u SAD-u. Jesam li u pravu kad mislim da se neke presude mogu razlikovati ovisno o mjestu na kojem se nalazi država?