Sadržaj:
- Stopa kapitalizacije (Cap Rate)
- Množitelj bruto najamnine (GRM)
- Neto operativni prihod (NOI)
- Povrat novca u gotovini
- Omjer pokrivenosti duga (DSCR)
Pročitajte kako biste saznali kako odrediti vrijednost nekretnina koje donose prihod.
Tierra Mallorca
Posjedujete li nekretnine koje donose prihod ili bi mogle donijeti prihod? Želite li odrediti približnu vrijednost nekretnine?
Ako je odgovor da, sljedeće će vam informacije pomoći da dođete do vrijednosti koja se temelji na standardnim specifičnim informacijama. Podaci se mogu primijeniti na jednu obiteljsku kuću, dupleks, višestambene jedinice, komercijalne nekretnine, zemljište, prodavaonice i druge nekretnine koje donose prihod.
Stopa kapitalizacije (Cap Rate)
Stopa kapitalizacije ili stopa kapitalizacije omjer je koji se koristi za procjenu vrijednosti svojstava koja donose prihod. Stopa ograničenja je neto operativni prihod podijeljen s prodajnom cijenom ili vrijednošću nekretnine izraženom u postocima. Većina investitora, zajmodavaca i procjenitelja koristi stopu ograničenja za procjenu nabavne cijene za različite vrste nekretnina koje donose prihod. Stopa tržišne kapitalizacije određuje se procjenom financijskih podataka sličnih nekretnina koja su se nedavno prodala na određenom tržištu. Svako je tržište drugačije.
Stopa ograničenja pruža pouzdaniju procjenu vrijednosti od tržišnog multiplikatora bruto najamnine (GRM), jer izračun stope ograničenja koristi više financijskih detalja nekretnine. Izračun GRM-a uzima u obzir samo prodajnu cijenu nekretnine i bruto najamninu. Izračun stope ograničenja uključuje prodajnu cijenu nekretnine, bruto najamninu, prihod od najma, iznos slobodnog radnog mjesta i operativne troškove, što daje pouzdaniju procjenu vrijednosti.
U konačnici prodavač pokušava prodati po najnižoj mogućoj stopi ograničenja, dok kupac pokušava kupiti po najvišoj mogućoj stopi ograničenja. Iz perspektive bilo kojeg ulagača, što je viša stopa ograničenja, to je ulaganje bolje. Mogu se pojaviti i druge varijable kao što su mjesto, stanje itd. Koje se možda neće uvijek prikazati u stopi ograničenja.
Stopa ograničenja definirana je kao "neto operativni prihod" (NOI) podijeljen s tržišnom vrijednošću. Tržišnu vrijednost možete dobiti i dijeljenjem NOI / Cap Rate.
Tipičan primjer:
- Nekretnina posjeduje NOI (neto operativni prihod) od 80.000 USD i traženu cijenu od 1.000.000 USD.
- (80.000 USD / 1.000.000 USD) x 100 = 8% STOPE CAP
- Nekretnina ima NOI (neto operativni prihod) od 80.000 USD i stopu ograničenja od 8%. (80.000 USD /.08) = 1.000.000 USD
Množitelj bruto najamnine (GRM)
Multiplikator bruto najamnine ili GRM omjer je koji se koristi za procjenu vrijednosti imovine koja donosi dohodak. GRM daje grubu procjenu vrijednosti i mnogo je manje detaljan od korištenja vAP tatesa, ali je vrlo koristan u brzoj analizi svojstava s malo dostupnih podataka. Samo dva financijska podatka potrebna su za izračunavanje multiplikatora bruto najamnine za nekretninu, prodajnu cijenu i ukupnu bruto najamninu. Ako su ove informacije dostupne za više nedavnih prodaja sličnih vrsta dohodovnih nekretnina na određenom području, tada se mogu koristiti za procjenu tržišne vrijednosti drugih sličnih nekretnina na tom području. Neki ulagači koriste mjesečni GRM, a neki godišnje.Mjesečni GRM jednak je prodajnoj cijeni nekretnine podijeljenoj s potencijalnim mjesečnim prihodom od najma, a godišnji GRM je prodajna cijena podijeljena s godišnjim potencijalnim prihodom od najma.
Tržišni GRM samo je okvirna procjena vrijednosti i ima određena ograničenja, poput neprihvaćanja stopa slobodnih radnih mjesta i operativnih troškova. Zapamtite, kada imate dovoljno podataka za izračun stopa ograničenja u odnosu na GRM, koristite stope ograničenja.
Tipičan primjer:
- Prodajna cijena nekretnine iznosi 300.000 USD, a potencijalne mjesečne najamnine 3.500 USD.
- 300.000 USD / 3.500 USD = 85,71 GRM
- U istom scenariju, za izračun "Procijenjene tržišne vrijednosti" na 80 GRM i 3.500 USD najamnine:
- 80 x 3.500 USD = 280.000 USD (procijenjena tržišna vrijednost)
Neto operativni prihod (NOI)
Neto prihod iz poslovanja samo je to, neto prihod iz poslovanja određene nekretnine. Izračunava se uzimajući godišnji bruto dohodak umanjen za operativne troškove određene nekretnine. To uključuje sav prihod od imovine kao i sve operativne troškove.
Tipičan primjer:
- Prihod (zakupnine i ostalo) 250.000 USD
- Iznos slobodnog mjesta: - 5.000 USD
- Operativni troškovi: - 175 000 USD
- Neto operativni prihod 70.000 USD
Jednostavno rečeno, NOI će vam pokazati koliko ćete novca zaraditi nakon što svi vaši troškovi budu plaćeni i sve vaše najamnine budu prikupljene. Ovo je izvrstan alat za izračunavanje novčanog tijeka. NOI je vrlo važan za izračunavanje stopa ograničenja i pokrića duga.
Povrat novca u gotovini
Povrat gotovine je postotak koji mjeri povrat novca uloženog u imovinu s prihodom. To se izračunava dijeljenjem novčanog tijeka prije oporezivanja s iznosom uloženog novca (predujam) i prikazuje se kao postotak (%). Ako je novčani tok za investicijsku nekretninu prije oporezivanja jednak 25.000 USD, a naš novac uložen u nekretninu 100.000 USD, povrat novca u gotovini jednak je 25%. Povrati novca u gotovini izračunavaju se uzimajući bruto prihod umanjen za upražnjeno radno mjesto i operativne troškove, a zatim oduzimajući godišnju uslugu duga koja će vam pružiti novčani tok prije oporezivanja. Povrat novca u gotovini obično se koristi za procjenu profitabilnosti imovina na dohodak, posebno kada se uspoređuju svojstva s više prihoda.
Tipičan primjer:
- Osoba ulaže 25.000 američkih dolara u imovinu s novčanim tijekom prije oporezivanja od 9.000 američkih dolara.
- (9.000 USD / 25.000 USD) X 100 = 36% (povrat u gotovini).
Omjer pokrivenosti duga (DSCR)
Omjer pokrivenosti duga (DSCR) široko je korištena oznaka koja mjeri sposobnost imovine koja donosi prihod da pokrije mjesečne isplate hipoteke. DSCR se izračunava dijeljenjem neto operativnog prihoda (NOI) s godišnjim servisiranjem duga imovine. Godišnja otplata duga jednaka je godišnjem ukupnom iznosu svih kamata i glavnice plaćenih za sve zajmove na nekretninu. Omjer pokrivenosti duga manji od 1 ukazuje na to da prihod ostvaren nekretninom nije dovoljan da pokrije hipoteku i operativne troškove. Većina zajmodavaca koristi DSCR za odlučivanje ima li imovina dovoljno prihoda za pokrivanje duga. Većina zajmodavaca preferira 1,1 do 1,2 ili više (obratite se lokalnom zajmodavcu da biste saznali). Što je DSCR veći, to je više prihoda za pokriće servisiranja duga. To u konačnici znači manji rizik za banke (njihovo gledište).
Tipičan primjer:
- Nekretnina ima NOI od 50 000 USD, a godišnje otplaćivanje duga od 36 000 USD
- (50 000 USD / 36 000 USD) = 1,38
- DSCR (DCR) bio bi veći od 1,3. To znači da imovina generira oko 38% više godišnjeg neto prihoda potrebnog za servisiranje godišnjeg iznosa hipoteke. (Pogledajte NOI da biste vidjeli kako izračunati NOI).
Nadam se da vam je gore navedeno bilo od pomoći. Prava vrijednost bilo koje nekretnine, bez obzira donosi li prihod ili ne, vrijednost je koju će prodati voljni prodavač i što će platiti voljni kupac. Mnogo je čimbenika koji mogu utjecati na konačnu nabavnu cijenu. Ti čimbenici uključuju predmetnu imovinu, mjesto, fizičko stanje, dob zgrade, osobne čimbenike kupca i / ili prodavatelja, poželjnost, doba godine, čimbenike potražnje, pregovaračke vještine, znanje kupaca i prodavača, stopu željenog povrata investitora, uočeni rizici, potrebni popravci, odgođeno održavanje, usklađenost sa građevinskim propisima, mogućnosti prodaje prodavača, predviđeni u odnosu na iskazane prihode i troškove, troškovi financiranja i drugi čimbenici vjerojatno će igrati ulogu u određivanju vrijednosti ili dogovorene prodajne cijene.