Sadržaj:
- Kupnja vašeg prvog doma kao ulaganja
- Kako vam ulaganje u dom može pomoći da ispunite svoje financijske ciljeve
- Iznajmljivanje u odnosu na kupnju doma (za i protiv)
- Priprema za troškove transakcija vlasnika kuće
- Iskreno procjenjujući svoje financije
- Utvrđivanje pologa za vaš dom
- Za ilustraciju razmotrite ova dva scenarija:
Obiteljske kuće u Albanyju, NY (Fotografski prilozi nalaze se na kraju ovog članka.)
Kupnja vašeg prvog doma kao ulaganja
Nekoliko je važnih prekretnica koje obilježavaju značajne trenutke u našem životu - poput završetka fakulteta, započinjanja karijere ili vjenčanja - i kupnja prvog doma visoko je na tom popisu. No prije nego što se odvažite na takvu monumentalnu kupnju, najvažnije je da pronađete odgovore na brojna preliminarna pitanja ili riskirate da vas pregazi iskušenje. Kao što možete
zamisliti, nepoznavanje postupka kupnje kuće može dovesti do toga da netko donese niz loših odluka. To bi, pak, moglo dovesti do toga da neka osoba kupi nezadovoljavajuću imovinu (koja je tada okovana u doglednoj budućnosti).
Da biste izbjegli takvu sudbinu, korisno je pristupiti procesu kupnje svog prvog doma kao potencijalnu investiciju. To ne znači da bi svoju odluku o kupnji trebali temeljiti isključivo na šansama za cijenu kuće, iako je to
svakako važno (i o tome će biti riječi kasnije u ovom članku). Na kupnju biste trebali gledati kao na životnu investiciju, ali i kao financijsku. Zapitaj se:
Konkretno, koja vrsta imovine najbolje odgovara vašim potrebama? Bi li vam bilo korisnije unajmiti na neodređeno vrijeme ili kupiti? Ako se odlučite za kupnju, koliko će vam trebati da nadoknadite početne troškove povezane s kupnjom kuće (npr. Kapara, troškovi prijave i transakcije, provizije za nekretnine i razne naknade)? U tom smislu, hoćete li si moći ugodno priuštiti vrstu imovine koja vas zanima? Možete sigurno zaključiti da potraga za srećom ne uključuje naglašavanje zbog kasnih uplata hipoteke ili rad 24 sata na dan kako biste izbjegli da vas duh proguta!
Nakon što odgovorite na ova pitanja, htjet ćete imati ideju o tome što je financijski izvedivo za vas prije nego što se obratite hipotekarnom zajmodavcu. Također ćete htjeti znati kako zajmodavac "odmjerava ljude" prije nego što odluči hoće li ih prethodno odobriti za stambene kredite ili ne. Konačno, morat ćete dobro razumjeti postupke koji uključuju temeljito istraživanje nekretnine i okolice, prije nego što se obvežete na kupnju.
U ovom ćemo članku - prvom u nizu o ulaganju u nekretnine za početnike - istražiti odgovore na sva ta pitanja.
Posjedovanje doma može vam pomoći da se ranije povučete.
Kako vam ulaganje u dom može pomoći da ispunite svoje financijske ciljeve
Posjedovanje doma znači više od samog mjesta na kojem ćete položiti glavu, zasaditi vrt i objesiti obiteljske fotografije. Kuća je vrlo stvarna financijska imovina, koja većini ljudi predstavlja velik dio neto vrijednosti. Kao takva, vrijednost kuće može se iskoristiti da pomogne osobi da
lakše postigne neke od svojih financijskih ciljeva.
Mislite li da biste se možda voljeli rano povući? Mnogi ljudi odluče da se penzionirate ranije.
da podignu obrnutu hipoteku na svoje domove, da doplate mirovine i / ili druge prihode od umirovljenja, kako bi im pomogli da se povuku prije nego što bi inače mogli. Ili biste možda željeli pokrenuti mali posao, bacati oznake s imenima i satove u vjetar i postati vlastiti šef! Zaduživanje u kapitalu vašeg doma (tj. Tržišna vrijednost kuće umanjeno za bilo koji nepodmireni hipotekarni dug) može vam pomoći da prikupite dovoljno kapitala da započnete takav pothvat. Drugi način korištenja kapitala koji ste stvorili u svom domu jest financiranje
fakulteta za vaše dijete ili djecu (ako ga imate ili biste željeli jednog dana).
Međutim, osim novčanih pogodnosti, postoje i drugi vrlo važni čimbenici o kojima treba razmisliti prije nego što odlučite hoćete li ulagati u dom. Na primjer, financiranje je ogromna obveza, a ako niste pretjerano bogati, možete očekivati da ćete uzeti hipoteku od 15 do 30 godina kako biste platili svoje prebivalište. Također ćete biti odgovorni za sve probleme koji se pojave zbog održavanja. Možda najvažnije, dom koji kupujete postat će neraskidivi dio vašeg identiteta i morate se pobrinuti da bilo koja imovina koju odaberete bude ona u kojoj se možete vidjeti dulje vrijeme.
Iznajmljivanje u odnosu na kupnju doma (za i protiv)
Ne nedostaje "gurua" za nekretnine koji će vam reći da je uvijek bolje kupiti dom, a ne unajmiti. Uobičajeni argument u tom smislu je da je kupnja kuće jeftinija od dugoročnog najma zbog velikih poreznih pogodnosti koje dolaze uz vlasništvo. Također, iznajmljivanje je poput "bacanja novca".
Zapravo, stvarnost je malo složenija. Prvo, porezne olakšice povezane s vlasništvom kuće - iako su lijepe - već su uračunate u veće troškove posjedovanja kuće. Ako porez na imovinu i kamate koje plaćate na hipoteku nisu porezno odbitni, tada možete biti sigurni da bi cijene stanova bile puno niže nego što su sada (jer bi ukupni trošak posjedovanja bio toliko veći).
Nadalje, jednostavno nije istina da je najam uvijek skuplji od dugoročne kupnje. Zapravo, u nekim zajednicama iznajmljivanje određenih vrsta nekretnina može biti jeftinije. Dobar pokazatelj da vam iznajmljivanje možda nije najgora stvar jest ako uspijete dosljedno uštedjeti deset posto svoje zarade, a pritom ugodno živite. Ako ste tip osobe koja ne želi biti opterećena mnoštvom odgovornosti (financijskih i drugih) koje idu ruku pod ruku s vlasništvom kuće, a još uvijek ste u stanju izdvojiti dovoljno novca za ulaganje u IRA-e, 401 (k) s i / ili druge financijske vrijednosne papire usmjerene na umirovljenje, tada bi vam najam zapravo mogao biti bolji izbor.
Također se ima što reći kako se ne biste usidrili na komad zemlje neograničen broj godina. Iznajmljivači imaju luksuz pokupiti i otići
kamo god žele, ne brinući se zbog gnjavaže oko prodaje kuće. Svakako, možda postoje ugovori o zakupu s kojima se možete boriti, ali ih je puno lakše prilagoditi nego dugoročne hipoteke! Osim toga, ako se vlasnik kuće odluči preseliti na neko drugo područje unaprijed, ne postoji jamstvo da će pravovremeno pronaći kupca, pa čak ni da će takav kupac biti spreman
platiti cijenu koja (barem) pokriva gubitke vlasnika kuće.
Iznajmljivanje nije nužno bacanje novca.
Međutim, postoji jedna vrlo važna šteta za iznajmljivanje koje morate biti svjesni. Odnosno, postat ćete ranjivi na inflaciju (tj. Općenito povećanje cijena tijekom vremena i naknadni pad kupovne moći novca). Ako ne živite u stanu, kući ili drugoj
imovini pod nadzorom najma, vaš najmodavac će se najvjerojatnije odlučiti za povećanje najamnine svaki put kada obnovite ugovor o najmu, kako ne bi patili od njegove ili njezine dobiti kako životni troškovi rastu volja) s vremenom. Suprotno tome, vaše mjesečne uplate hipoteke bit će postavljene po fiksnoj stopi (pod uvjetom da uzmete zajam s fiksnom kamatnom stopom) i neće biti izložene rastu inflacije. Osiguranje vlasnika stana, porez na imovinu i naknade za održavanje jesu, ali ovi su troškovi mnogo manji u odnosu na mjesečne troškove hipoteke.
Priprema za troškove transakcija vlasnika kuće
Ako ste i dalje predani kupnji kuće nakon što izvagate sve prednosti i nedostatke, vrijeme je da se počnete pripremati za financijski odljev koji će takvo
ulaganje imati na vas u sljedećih nekoliko godina - čak i prije nego što počnete počnite izviđati određena svojstva! Ako niste rođeni sa srebrnom žlicom u
ustima, velika je vjerojatnost da će vas početni troškovi povezani s vlasništvom kuće zapanjiti poput udarca u crijeva. No, baš kao što boksač koji je proveo
posljednjih devet mjeseci trenirajući može izdržati rane neuspjehe u borbi za naslov, i na kraju nadmašiti protivnika da odnese pobjedu; tako može i razboriti kupac kuće prvi put izdržati goleme preliminarne troškove vlasništva kuće.
Zastrašujući transakcijski troškovi za koje ćete se morati pripremiti uključivat će naknade za inspekciju, troškove povezane s dobivanjem hipoteke (npr. Naknade za prijavu, naknade za kreditno izvješće, naknade za ocjenu), osiguranje vlasništva, troškove selidbe i provizije za agente za promet nekretninama. I ne zaboravimo na hipotekarne bodove (tj. Na hipotekarne kamate koje se naplaćuju unaprijed i mogu iznositi jedan do dva posto ukupnog iznosa zajma) koje
zahtijevaju mnogi zajmodavci. Uz znatan predujam, većini ljudi iz radničke klase trebat će od tri do pet godina da nadoknade svoje financije nakon tako pozamašnog trošenja! Iz tog razloga ne biste ni trebali razmišljati o kupnji kuće u kojoj barem toliko dugo ne možete živjeti.
Kao općenitu aproksimaciju, možete očekivati da će transakcijski troškovi povezani s dobivanjem hipoteke dovesti do vas oko šesnaest posto ukupne cijene vašeg doma. 1 Stoga ćete morati vidjeti kako vaša investicija cijeni barem ovoliko prije prodaje, samo da biste nadoknadili. Tijekom posljednjih trideset i pet godina, cjelokupno tržište nekretnina uživalo je prosječni godišnji povrat od oko devet posto - i to je vrlo, vrlo dobro! 2
Vjerojatno ćete se trebati nagoditi na dugu (financijsku) zimu nakon granatiranja zbog transakcijskih troškova!
Ali, to uključuje nepredvidive fluktuacije na tržištu koje ponekad rezultiraju značajnim kratkoročnim gubicima. Ako kupite dom, a zatim ga pokušate iskrcati nakon jedne ili dvije godine, propustit ćete polagano, ali postojano razumijevanje koje će tržište nekretnina s vremenom uživati. Također, povećavate šanse da zapnete kao prodavač na donjem tržištu, a pritom se još uvijek pokušavate oporaviti od transakcijskih troškova kupnje kuće!
Iskreno procjenjujući svoje financije
Nakon što općenito shvatite transakcijske troškove koji su povezani s kupnjom vašeg prvog doma (približno 16%, kao što je objašnjeno u prethodnom odjeljku), vrijeme će biti da počnete drobiti brojeve kako biste utvrdili koliko zapravo možete priuštiti da potrošite. Ne želite na kraju odgristi više nego što možete prožvakati, ili vam se itekako čini da radite toliko da biste držali korak s plaćanjima da ste rijetko kod kuće dovoljno dugo da biste uživali u svojoj investiciji! Stoga izvadite olovku i papir ili softver za proračun za one koji su tehnološki pametniji i pripremite se da iskreno pogledate svoju financijsku situaciju:
Iskreno pogledajte svoje potrošačke navike.
Prvo, zbrojite svoje mjesečne troškove. Takvi troškovi uključuju - ali nisu ograničeni na - namirnice, vodu i struju, račune za kablovsku ili satelitsku televiziju, internet i troškove slobodnog vremena poput prehrane ili odlaska u kino. Zatim pomnožite svoj bruto mjesečni prihod s deset posto (minimalni iznos vaše mjesečne zarade koji bi već trebao biti namijenjen za mirovinsku štednju… Je li tako?), A zatim dodajte odgovor na ukupnu mjesečnu potrošnju. Konačno, oduzmite ovaj kombinirani broj troškova od vašeg bruto mjesečnog dohotka.
Ovo je iznos koji ćete koristiti kao osnovnu usporedbu pri procjeni hoćete li si moći priuštiti određenu nekretninu izračunavanjem mjesečnih uplata hipoteke koje će se od vas tražiti na temelju ukupne cijene kuće (minus predujam) i zajmodavčevu kamatnu stopu. Kasnije, kada aktivno pretražujete popise nekretnina i / ili web stranice, možda ćete naići na nekretninu koja vam se stvarno sviđa, ali mjesečni trošak hipoteke izračunajte kao malo izvan vašeg raspona cijena. Ako se to dogodi, nemojte odmah klonuti duhom! Postoje još tri čimbenika koja još nismo uzeli u obzir:
Za početak, uvrštena cijena nekretnine vrlo je rijetka ista kao stvarna tržišna vrijednost nekretnine, a konačna prodajna cijena nekretnine često je niža od uvrštenja. 3 Također, imajte na umu da se porez na imovinu i kamate koje plaćate na hipoteku odbijaju porezom. Stoga, jednostavnim ažuriranjem W-4 (ili 1040-ES ako ste samozaposleni), možete smanjiti porezne obveze i povećati mjesečni prihod toliko da udobno priuštite hipoteku na idealnom domu za koji ste mislili da je nedostižan. Ako to nije dovoljno, možda ćete si i dalje moći priuštiti nekretninu tako što ćete ponovno pogledati svoje mjesečne navike trošenja i stegnuti remen kako biste eliminirali neozbiljne troškove. (Uostalom, među nama nema puno onih koji iskreno mogu reći da ne želimo da manje leži McDonaldsovih računa!)
Razumijevanje tržišne vrijednosti
Jednom kad započnete potragu, više je nego vjerojatno da ćete biti izloženi desecima potencijalnih kandidata za stanovanje prije nego što napokon odaberete dom. Pratite cijene s popisa u odnosu na konačne prodajne cijene za ove nekretnine. Na taj ćete način početi intuitivno razumijevati razliku između stvarne tržišne vrijednosti kuće i označene cjenovne cijene koju mnogi prodavači (i njihovi agenti) pokušavaju progurati na kupce kuća prvi put.
Utvrđivanje pologa za vaš dom
Općenito govoreći, dobra je praksa platiti najmanje dvadeset posto ukupne nabavne cijene kuće od samog početka. 4. Ako to ne možete učiniti, većina zajmodavaca zahtijeva da sklopite privatnu policu osiguranja hipoteke. To čine kako bi se zaštitili od okovanja nekretninom koja vrijedi manje od iznosa hipoteke, ako iz bilo kojeg razloga kupac ne plati zajam. 5
To je sve u redu i dobro za njih, ali sada morate brinuti hoćete li godišnje platiti stotine dodatnih dolara godišnje, tako da vaš zajmodavac može mirnije spavati noću! Iz tog razloga, toplo se preporučuje da pričekate dok ne uštedite dovoljno za polog od dvadeset posto prije nego što dignete zajam za stan. Ako to apsolutno ne možete učiniti, a zateknete se u vezi s PMI politikom, pripazite na ukupnu vrijednost vašeg doma i stanje vašeg zajma. Nepodmireni saldo trebao bi se smanjivati s vremenom, a kad uvidite da je pao na osamdeset posto ili manje, možete kontaktirati svog zajmodavca i odustati od PMI-a (obično će htjeti da prvo platite procjenu)!
Neki se kupci čak odluče smanjiti i više od dvadeset posto kada podižu stambeni kredit. Nekoliko savjetnika za osobne financije ne bi se složilo s ovim pristupom, obrazlažući da kupac stječe više nego dovoljno da nadoknadi kamate na hipoteku ulaganjem dodatnog novca u financijske vrijednosne papire visoke performanse (npr. Dionice, obveznice, uzajamni fondovi) umjesto toga. Na primjer, ako se na vašu hipoteku obračunaju kamate po fiksnoj stopi od osam posto, a novac uložite u visoko prinosni uzajamni fond koji zarađuje po prosječnoj stopi od deset posto, tada ostvarujete dva posto dobiti koju biste imali propustio jednostavno uplaćivanjem više novca na hipoteku.
Međutim, kao što vam je svaki prospekt uzajamnog fonda dužan reći: dosadašnji rezultati nisu jamstvo budućih rezultata . Iako tržišta dionica i nekretnina imaju povijesnu prosječnu stopu aprecijacije od oko deset posto godišnje, važno je zapamtiti da je
u taj vremenski okvir uključeno nekoliko katastrofalnih financijskih potresa ! Većina ljudi koji čitaju ovaj članak vjerojatno nisu bili zbog kraha burze 1929. godine, ali što je s japanskim balonom s nekretninama krajem 1980-ih do ranih 1990-ih? Ako vam se to čini malo neodređenim, ne zaboravite na krizu bezvrijednih obveznica koja je uzdrmala Wall Street u istom vremenskom razdoblju. A tko može zaboraviti naš najnoviji financijski tobogan:
pad stambenog tržišta koji je započeo 2007. godine?
Ne spominjem ove povijesne financijske požare da bih vas prestrašio. Zapravo, trebali biste se uzeti u srce znajući da su, usprkos takvim ekonomskim problemima, tržišta dionica i nekretnina još uvijek uspjela zaraditi investitorima prosječni godišnji povrat od oko deset posto! Kada ulažete na duge staze, ne morate se toliko brinuti zbog naglog pada koji povremeno potresa financijski svijet, a sposobni ste prebroditi teška vremena kako biste mogli uživati u dobrim vremenima.
Ali, izluđujuća stvar kod “donjih” tržišta je ta što ih je vrlo teško vremenski odrediti. Štoviše, ako se odlučite uložiti više novca u financijske vrijednosne papire nego što biste to učinili, umjesto da brže otplatite hipoteku, tada ćete možda zapeti u jednom od tih pada i na kraju ostvariti gubitak. Stoga je sigurnija igra redovito ulagati u svoje dugoročne financijske vrijednosne papire (npr. IRA, 401 (k) s) kao što biste to obično činili, ali ozbiljno razmislite o tome da brže otplatite hipoteku ako imate dovoljno sreće da budete sretni u stanju da.
Osim toga, ako ste temeljito istražili nekretninu i okolicu prije nego što ste podigli hipoteku (o čemu ćemo razgovarati malo dalje), onda s razlogom možete očekivati da će vrijednost vaše imovine vremenom procijeniti. U tom ćete slučaju dobiti samo bržim građenjem kapitala u svom domu (sve dok imate dobro osiguranje imovine). I ne zaboravite: spuštanje više novca kući unaprijed znači manje posuđivanje - a to je uvijek dobro!
Za ilustraciju razmotrite ova dva scenarija:
Prvo zamislite da ste uzeli zajam samo za kamate - ili s nula novca za kuću od 100.000 USD, uz godišnju kamatnu stopu od pet posto. Kao takvi, u prvoj godini hipoteke akumulirat ćete 5000 USD kamata na glavnicu koju ste prvotno posudili (100 000 USD), za ukupnu obvezu od 105 000 USD. To znači da će za svaku uplatu hipoteke koju izvršite samo u prvih dvanaest
mjeseci 420 USD ići na kamate na vaš zajam (5000 USD / 12 mjeseci = 416,67 USD). Drugim riječima, ako vaša mjesečna uplata hipoteke iznosi 540 USD, tada otprilike sedamdeset i osam posto vaših uplata neće ići na isplatu iznosa koji ste posudili!
Također, ne zaboravite da ćete morati uzeti u obzir dodatne troškove PMI politike (budući da ste kuću kupili za manje od dvadeset posto). U gore navedenom scenariju, uobičajena politika koštala bi vas oko 40 USD mjesečno. Dakle, zapravo biste platili osamdeset i pet posto svog mjesečnog iznosa hipoteke u iznosu od 540 USD (420 USD + 40 $ = 460 USD, odnosno 540 USD x.85 = približno 460 USD) na kamate i naknade za osiguranje koje
vas ne približavaju otplati tvoj dom. I to prije poreza (na imovinu)!
Sad zamislite da ste kupili isti stan od 100.000 američkih dolara po kamatnoj stopi od pet posto, nakon što unaprijed platite dvadeset posto predujma (20.000 USD). To znači da od zajmodavca morate posuditi samo 80 000 USD, a u prvoj godini hipoteke platit ćete 1000 USD manje kamata nakupljenih na zajam nego u prethodnom primjeru - ili 4000 USD. Kao takvo, samo šezdeset i dva posto od
iste mjesečne uplate hipoteke od 540 USD, utrošit će se na plaćanje akumulirane kamate na vaš zajam u prvoj godini (4.000 USD / 12 mjeseci = približno 333 USD; i 333 USD / 540 USD = približno.62).
Štoviše, budući da ste odlučili platiti najmanje dvadeset posto na svoj dom, ne morate se brinuti zbog gnjavaže (i troškova) politike PMI- a. Dakle, to je ukupna razlika od dvadeset i tri posto više vašeg teško stečenog novca za plaćanje glavnice na vašem stambenom zajmu u prvoj godini, za razliku od vašeg alter-ega u prvoj godini "osiguranja hipoteke samo s kamatama" scenarij. Najbolje od svega je što će se
vaše mjesečne uplate hipoteke sve više trošiti na brže plaćanje glavnice koju dugujete, jer se ukupni nepodmireni dug s godinama smanjuje (pod uvjetom da ste posudili po fiksnoj kamatnoj stopi).
Kao što vidite, razborito je smanjiti iznos novca koji će vam biti dužan hipotekarnom zajmodavcu od samog početka, u interesu (bez namjere igre riječi) da biste otplatili iznos koji dugujete - i prekinuli svoj odnos s davatelja kredita - što je brže moguće. Institucijama koje pozajmljuju ne upravljaju filantropi i što duže dopuštate takvim organizacijama da imaju moć nad vašom financijskom sudbinom, to ćete više tuge očekivati na putu kumuliranja kamata, naknada i uznemiravanja telefonskih poziva srijedom navečer ako slučajno zaboravite uplata. (Odg.: "To je u pošti, Guv'nah - kunem se mojom jadnom gladnom djecom!" )
Ali, nemojte očekivati da vam kreditni službenici govore o negativnim aspektima povezanim s posuđivanjem novca. Žele da im dugujete što je duže moguće jer zajmodavci na taj način zarađuju. U sljedećem ću dijelu detaljnije objasniti motivaciju koja pokreće davatelje hipoteka.
Ali, nemojte očekivati da vam kreditni službenici govore o negativnim aspektima povezanim s posuđivanjem novca. Žele da im dugujete što je duže moguće jer zajmodavci na taj način zarađuju. Pojasnit ću