Sadržaj:
- Što je hipoteka?
- Brzi kviz
- Kljucni odgovor
- Dijelovi hipoteke
- Glavnica
- Kamata
- Porezi
- Osiguranje
- Tradicionalne vrste hipoteka
- Netradicionalne opcije hipoteke
- Vlasnik Carry
- Najam za vlastiti
- Samo kamate i balonske hipoteke
Morate li se povući za boljim poslom ili biti bliži obitelji? Ili je samo vrijeme za nešto novo? Možda prvi put u životu tražite kuću.
Ako je na pomolu kupnja novog doma, trebate razmotriti mnogo mogućnosti. Prije svega, koja je cijena koju tražite? Kako znati dobivate li dobar posao? Ako vam je ovo prvi dom, vjerojatno ćete imati puno pitanja o hipotekama. Možda ste već kupili dom i imate hipoteku, ali zapravo ne razumijete što znače vaši uvjeti plaćanja ili koje su druge vrste kredita dostupne kupcima kuća.
U ovom sam članku htio izložiti mnoge od tih detalja i opcija kako bih vam dao bolju predodžbu o tome u što ulazite, dajući vam jasniju sliku koja ide prema naprijed. Ako na to gledate na ovaj način, što ste upućeniji u postupak, to je manja vjerojatnost da vas kasnije mogu iskoristiti ili kasnije ući u nevolje zbog nečega što niste znali. Uskočimo odmah!
Foto: rawpixel na Unsplash-u
Što je hipoteka?
Počnimo s definiranjem što je hipoteka. Hipoteka je sustav pozajmljivanja novca koji kupcu omogućuje da položi manju količinu novca od one koja unaprijed košta dom. Recimo da želim kupiti kuću za 130 000 USD, ali imam samo 10 000 USD za odložiti ili ponekad uopće ništa.
Banka ili privatni zajmodavac tada vam omogućuje da posudite ostatak troškova kuće i izvršite uplatu s kamatama tijekom unaprijed određenog vremena. Taj iznos vremena kada posudite novac poznat je kao „rok“ zajma i može trajati i 30 godina. Kako biste bili sigurni da ćete održati svoj kraj dogovora i vratiti novac natrag, vaš dom je osiguran. Drugim riječima, ako prestanete plaćati zajam, banka ili zajmodavac može vam oduzeti dom u postupku ovrhe.
Dijelovi vašeg određenog zajma uključuju glavnicu, kamate, poreze i osiguranje. Ukupno se ta četiri dijela obično nazivaju "PITI", što je jednostavno prvo slovo svakog dijela vaše hipoteke (glavnica, kamate, porezi, osiguranje). Ali što znači svaka od tih riječi i od čega se sastoje? Odlična pitanja!
Brzi kviz
Za svako pitanje odaberite najbolji odgovor. Ključ za odgovor nalazi se u nastavku.
- Koji postotak stanovništva čine kupci kuća?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%
Kljucni odgovor
- 67%
Foto Fernando Lavin na Unsplash-u
Dijelovi hipoteke
Dakle, četiri dijela vaše hipoteke bili su glavnica, kamate, porezi i osiguranje. Prođimo kroz svaki dio kako bismo vam pomogli da ih bolje razumijete.
Glavnica
Računica je iznos koji ste zapravo posudili za plaćanje nove kuće. To je cijena kuće, umanjena za iznos koji ste platili iz džepa. Ako niste položili novac, glavnica je cijela cijena kuće. Na primjer, ako ste kupili dom za 300.000 američkih dolara i ostavili 60.000 američkih dolara (čarobnih 20%, što je obično ono što zajmodavac voli vidjeti i za njih ste manje rizičan kupac), tada je vaša hipoteka (vaša glavnica) 240.000 američkih dolara.
Govoreći o manje rizičnim kupcima, ako imate najmanje 20% od nabavne cijene za svoj dom, obično dobijete bolju kamatnu stopu i tada ćete imati manje obruča za preskakanje kako biste se kvalificirali za zajam koji želite. Banka / zajmodavac vas u tom trenutku smatra kvalificiranijima jer imate malo kože u igri.
Ako odlučite smanjiti manje od 20%, banka / zajmodavac vas vjerojatno neće kvalificirati za najnižu moguću kamatnu stopu i vjerojatno će tražiti da kupite privatno hipotekarno osiguranje (PMI). PMI štiti banku / zajmodavca u slučaju da ne izvršite uplatu hipoteke. NIJE isto što i osiguranje vlasnika kuće koje VAS štiti u slučaju požara, poplave, provale itd.
Sidenote: Ako nemate ili ne želite unaprijed staviti 20% i morate kupiti PMI, u nekom trenutku kada platite iznos dovoljan banci / zajmodavcu (obično tih čarobnih 20%), možete otkazati PMI i vaša će mjesečna uplata malo pasti.
Foto Lea Böhm na Unsplash-u
Kamata
Kamata je ono što vam banka naplaćuje da biste posudili glavnicu, baš kao i na vašoj kreditnoj kartici. Na primjer, ako stanje hipoteke započinje s 100.000 američkih dolara, a zajam je otpisan uz kamatu od 5%, 30-godišnji rok zahtijeva mjesečnu uplatu od 536,83 američkih dolara. Tijekom 30-godišnjeg zajma, ukupan iznos svih vaših uplata iznosi nešto manje od 193.259 USD. To je 93% premije kod plaćanja kamata povrh hipotekarnog stanja!
Mnogi vlasnici kuća s 30-godišnjom hipotekom ne shvaćaju koliko plaćaju u kamatama. Ovo je problem. Rješenje za mnoge je ubrzati plaćanje, bilo plaćanjem više glavnice svakog mjeseca ili sklapanjem kraćeg ugovora o otplati. Među njima je najpoznatiji 15-godišnji mandat. Toplo predlažem da to dodatno istražite i usporedite mjesečnu uplatu s uplatom tijekom cijelog razdoblja zajma kako biste bili sigurni da ćete dobiti najbolju ponudu.
Porezi
Porezi su iznos poreza na imovinu za koji je procijenjen dom koji kupujete. Taj je iznos postotak vrijednosti vašeg doma, a temelji se na području na kojem je dom izgrađen za potporu gradu, školama i županijskoj i / ili državnoj infrastrukturi tog područja. Ta vrijednost može ići gore-dolje, ovisno o kućnim vrijednostima u tom području tijekom trajanja vašeg kredita.
To je obično dio vaše uplate i bit će izvučeno i stavljeno na escrow račun kako biste uštedjeli za vašu uplatu na kraju godine, ali to je nešto što morate odabrati tijekom postupka kupnje. Možda čak imate mogućnost smanjenja mjesečne uplate i uštede za porez. Još jedna sjajna tema koju treba potražiti.
Foto Michael Browning na Unsplash-u
Osiguranje
Osiguranje se plaća tvrtki po vašem izboru kako biste osigurali svoj dom od krađe, požara ili bilo koje druge katastrofe u obliku kućnog osiguranja. Možete se odjaviti od plaćanja tog dijela hipoteke i sami ga platiti osiguravajućem društvu ako tako odlučite. Međutim, ako vas banka / zajmodavac smatra rizičnim zajmoprimcem, možda će od vas zatražiti da ga uključite u uplatu hipoteke. Većina se ljudi odluči to platiti mjesečnom hipotekom samo zato što je to lakše.
Iako će vaše uplate po fiksnoj stopi od 30 godina (fiksna stopa značiti da ne mogu mijenjati iznos vašeg plaćanja svakog mjeseca) hipoteka ostati ista tijekom života zajma, u početku je strukturirana tako da se većina iznosa raspoređuje prema kamatama koje plaćate na zajam. Što znači da je tradicionalnom zajmu na 30 godina potrebno više od 20 godina da otplatite polovicu glavnice, jer uglavnom plaćate kamate. Druga polovica plaća se tijekom posljednjih 10 godina. Zapravo, 30-godišnji rok amortizira se tako sporo da nakon pet godina (60 uplata) još uvijek dugujete oko 92% izvornog stanja.
Srećom, s vremenom će ti pomaci i veći dio plaćanja koji izvršavate početi ići prema glavnici. U tom ćete trenutku izgraditi "kapital" ili vlasništvo nad svojom kućom i to je cilj! Ali uzmite u obzir da prosječni kupac prvi put zadržava svoj dom manje od pet godina tek kad potpišete tu dokumentaciju. Istražite!
Pa razgovarajmo o vrstama hipoteka ili načinima na koje možete platiti svoj novi dom.
Foto Jared Rice na Unsplash-u
Tradicionalne vrste hipoteka
Prva opcija koju biste mogli uzeti u obzir je gotovina, jer bi to sigurno s vremenom uštedjelo brod! Ako ste sačuvali hrpu tijesta, imućnog rođaka koji vam želi dati hrpu novca ili ste osvojili Powerball, uopće ne morate podizati hipoteku. Možete ubrzati kupnju, opustiti se i početi pakirati. Ne morate se niti kvalificirati za zajam. Čestitamo!
Međutim, ako kao i mi ostali, morate podići hipoteku za cijelu ili dio kupnje, evo najčešćih vrsta kredita danas:
30-godišnja fiksna hipoteka daleko je najčešća vrsta stambenog zajma. Preko 75% svih kupnji financira se ovom vrstom kredita. To znači da kamatna stopa koju dobijete kad dignete kredit ostaje ista sljedećih 30 godina. Ti su zajmovi najbolji kada su kamate niske ili ako stope rastu jer ne možete predvidjeti koliko bi visoke mogle ići. Oni su također prvi izbor za ljude koji žele predvidljivu uplatu i planiraju živjeti u kući dulje vrijeme, poput 5 do 7 godina. Vaša će mjesečna uplata vjerojatno biti manja s ovim planom, ali s vremenom ćete plaćati više kamata.
Fiksna hipoteka na 15 godina isto je što i fiksna hipoteka na 30 godina, ali zajam ćete otplatiti u pola vremena i platiti 1/3 kamate. Ti zajmovi obično imaju niže kamatne stope, ali mjesečna je uplata veća (očito) nego za zajam na 30 godina. Očigledna prednost ovih kredita bila bi ta da kredit otplatite prije i brže gradite kapital u kući. Nedostatak bi mogao biti veća mjesečna uplata ako vam je proračun prilično ograničen.
Hipoteke s prilagodljivom stopom (ARM) su zajmovi koji se prilagođavaju u unaprijed određenim intervalima kako bi odražavali trenutne hipotekarne stope u to vrijeme. Možete se odlučiti za jedan od najpopularnijih: ARM od 3 godine, ARM od 5 godina ili ARM od 7 godina. Prednosti ARM-a su u tome što su početne kamatne stope obično niže nego kod 30-godišnje fiksne stope, a ako ne planirate živjeti u kući duže od prilagodljivog vremenskog razdoblja, to može značiti mnogo nižu mjesečnu uplatu dok živi tamo.
Očiti rizik / nedostatak mogao bi biti ako se na kraju ARM-a nađete u nemogućnosti za kretanje, a kamate su znatno veće nego kad ste kupili. Vaša bi se uplata mogla znatno povećati bez upozorenja mjesec dana ili neko vrijeme, što onemogućava vaše plaćanje. Ovo nije najsigurniji izbor za novog kupca kuće.
Imajte na umu da su ovo samo najtradicionalnije vrste hipoteka, ali postoji nekoliko drugih opcija koje treba razmotriti. Uvijek imate mogućnosti!
Foto christian koch na Unsplash
Netradicionalne opcije hipoteke
Ako su svi ovi razgovori o hipoteci previše i trebaju vam neke druge mogućnosti, na sreću, dostupno vam je više.
Vlasnik Carry
Jeste li ikada čuli za " Owner Carry " ili " Seller Carryback "? Ova vrsta aranžmana znači da će prodavatelj kuće sam financirati cijelu ili dio kupnje nekretnine. U ovoj vrsti financiranja postoje prednosti za obje strane. Kupac plaća manje troškova zatvaranja, lakše se kvalificira i ima potencijal za bolje uvjete i nižu kaparu na kuću. Ovo također otvara više mogućnosti za fleksibilnost plaćanja.
Prednosti prodavača / vlasnika su u tome što je imovinu koju je teško prodati lakše prodati ovom vrstom financiranja, posebno na slabom tržištu, posebno ako je kuća netradicionalna. No, također postavlja prodavatelja da s vremenom prima uplate umjesto jednog velikog paušalnog iznosa, istodobno stavljajući novac u džepove po kamatama.
U zamjenu, prodavatelj preuzima veliki rizik da ćete mu platiti kao što ste obećali. Međutim, ako ne uspijete ispuniti svoju riječ i izvršite redovna plaćanja, u ugovoru su postavljene klauzule da on može vratiti imovinu natrag, slično kao što bi to učinila banka u postupku ovrhe.
Jedna napomena : prodavatelj mora posjedovati dom besplatno i podložno banci kako bi mogao izvršiti Carryback.
Foto Sophia Baboolal na Unsplash-u
Najam za vlastiti
Još jedna netradicionalna opcija za kupnju kuće bila bi iznajmljivanje. U ovom aranžmanu odlučujete o dijelu stanarine koji plaćate iznajmljivaču i koji će se odrediti za polog za kupnju kuće na kraju navedenog roka. Ako ipak odlučite ne kupiti kuću, u osnovi gubite novac koji je uštedio novac na kraju najma. Najamnina za nekretnine u tom aranžmanu obično bi bila veća kako bi se nadoknadio dodatni novac za predujam.
Samo kamate i balonske hipoteke
Postoje i hipoteke samo na kamate, gdje plaćate kamate na zajam za prvih 10 godina zajma i nijednu glavnicu, a također i balonske hipoteke, gdje mjesečno uplaćujete određeno vrijeme (obično 5 do 7 godina) i tada preostaje zajam u jednom paušalnom iznosu. Te je vrste kredita teže dobiti, rizičniji su za vas i prije nego što počnete s njima, obratite se kvalificiranom financijskom savjetniku.
Foto Brian Babb na Unsplash-u
Kad prvi put razmišljate o hipoteci za kuću, može se činiti pomalo složenom i gotovo sigurno poraznom. Namijenjen je svima, pa definitivno niste sami. Ali ne mora biti složeno. Uz malo istraživanja, možda malo pregledavanja interneta i postavljanja puno pitanja, uskoro ćete se i sami osjećati kao stručnjak za tu temu.
Nadamo se da su vam ove informacije malo raščistile postupak i odgovorile na neka od vaših pitanja o hipotekama. To može biti relativno lak postupak ako znate što radite, ali ljudima često zadaje veliku tjeskobu. Ovim činjenicama nadam se da ćete moći ublažiti svoj strah i prijeći na zabavni dio, odabirom i useljenjem u svoj novi dom!
© 2013 Victoria Van Ness