Kako deložirati podstanara u San Franciscu

Moja dva sustanara i ja nedavno smo imali podstanara kojeg ću nazivati Grozno ljudsko biće. Taj je tip bio sukobljen, glasan, arogantan i nepoštovan; totalni kreten. U procesu pokušaja da ga se riješimo, naučili smo puno o zakonima stanara i deložaciji u našem rodnom gradu San Franciscu.

Ovo je stanje u kojem je užasno ljudsko biće napustilo svoju sobu kad se napokon odselilo.

Christy K.

Brzo upozorenje

Deložacija je izuzetno teška u San Franciscu. Zakoni o najmu unutar gradskih granica u velikoj su mjeri u korist iznajmljivača. Ti su zakoni namijenjeni zaštiti prava iznajmljivača, ali iznajmljivačima i glavnim stanarima gotovo onemogućuju deložaciju problematičnih iznajmljivača. Ako imate jake slučajeve za deložaciju, budite sigurni da radite sve po pravilima i tijekom postupka savjetujte se s odvjetnikom kako biste se zaštitili od tužbi.

Ako nemate dovoljno razloga za deložaciju, najbolje je da privatno riješite probleme sa svojim podstanarom.

Vrste odnosa sa stanarima

Kotenant: Kotenant je netko tko ima jednak položaj s vama kao iznajmljivač. Ako dvoje ili više ljudi zajedno unajmljuju nekretninu i svi oni potpišu ugovor o najmu, ti su ljudi podstanari.
Glavni stanar: Glavni stanar je osoba koja je potpisala originalni ugovor o najmu ili ugovor s vlasnikom nekretnine ili upraviteljem nekretnine. Svi ljudi koji su u prvotnom najmu glavni su podstanari i međusobno su podstanari.
Podstanar: Podstanar je osoba koja daje u podnajam ili iznajmljuje prostor od jednog ili svih glavnih stanara. Podstanar ne mora nužno imati bilo kakav sporazum s vlasnikom nekretnine ili upraviteljem imovine (iako većina vlasnika zahtijeva odobrenje za sve i sve podstanare na svom posjedu). Ako glavni zakupci daju u podnajam više od jednog podstanara, ti podstanari također su međusobno podstanari.

Stanari ne mogu deložirati jedni druge, a podstanari ne mogu deložirati glavnog stanara. Ali glavni stanar možda će moći deložirati podstanara pod određenim okolnostima.

Stanodavci i deložacija

Obavijestiti svog stanodavca o problemu može se činiti najlakšim načinom deložacije podstanara, ali u stvarnosti stanodavac ili upravitelj imovine vjerojatno neće moći pomoći. Domaćin ne može deložirati samo jednu osobu. Čak i ako možete dokazati da imate opravdan razlog za deložaciju vašeg podstanara, vaš stanodavac može samo deložirati sve pod zakupom, negirajući time vaš sporazum sa podstanarom.

Dobro je informirati najmodavca ili upravitelja imovine o bilo kakvim ozbiljnim problemima između sustanara, ali podstanar se dogovara s glavnim stanarima, a ne sa stanodavcem, (iako je stanodavac možda dao odobrenje, zatražio provjeru prošlosti itd.), Tako da glavni stanari obično su jedini koji mogu deložirati podstanara.

Je li vaš podstanar legalan?

Prije nego što pokušate deložirati svog podstanara, morate utvrditi iznajmljuje li on legalno ili ne. Imate li dozvolu ili odobrenje svog stanodavca ili upravitelja imovine za podnajam imovine? Daje li vaš zakup odredbe za podnajam?

Ako vaš podstanar zauzima nekretninu bez znanja ili dopuštenja iznajmljivača, pokušaj deložacije prilično je zajamčeno da će i vas iseliti. Osim toga, ako vaš stanodavac to sazna, možda će moći pokrenuti pravnu akciju protiv vas zbog kršenja najma, a vaš podstanar možda će moći pokrenuti pravnu akciju protiv vas zbog nepravedne deložacije.

Ako ste u ovom čamcu, najbolje je da to riješite privatno sa svojim podstanarom ili se sami iselite.

Ne pokušavajte optužiti svog podstanara za neovlašten pristup ili stanodavcu tvrditi da ilegalno čuči. Ako podstanar može dokazati da živi na imanju (s primljenom poštom, čekovima za najam i komunalije, itd.), Možda će i dalje moći pokrenuti pravnu akciju protiv vas zbog nepravedne deložacije
Nemojte pokušati objasniti svom podstanar tu ako se glavni stanar ili stanari isele, on / ona će svejedno morati otići, prema Pravilniku o najamnstvu u San Franciscu, budući da nema zakonskog sporazuma s najmodavcem. (U osnovi, ako naprave stvari toliko loše da se odselite da biste pobjegli od njih, oni će biti SOL za stanovanje.)

Ako vaš podstanar ima odobrenje najmodavca, poput Užasnog ljudskog bića s nama, nastavite čitati.

Kontrolira li se najam vašeg doma ili stana?

Ako su vaš dom ili stan u San Franciscu sagrađeni nakon lipnja 1979. godine, imate sreće. Te novije zgrade ne podliježu zakonima o kontroli najamnina, a postupak deložacije mnogo je lakši. Trebali biste biti u mogućnosti dati odgovarajuću obavijest podstanaru, a zatim započeti pravni postupak deložacije.

Ako je vaš dom ili stan u San Franciscu sagrađen prije lipnja 1979. godine, kao što je bio i naš, deložacija vašeg podstanara bit će puno teža. Nastavite čitati da biste saznali više.

Kako mogu saznati kada mi je izgrađena kuća?

http://www.zillow.com/

Ako ne znate kada je kuća sagrađena, Zillow je dobro mjesto za početak. Ima datume objavljene za mnoge zgrade San Francisca. Jednostavno unesite svoju adresu, odaberite točan rezultat i potražite datum pod "godina izgradnje".

Tipični domovi i stanovi u San Franciscu izgrađeni su prije 1979. godine i stoga potpadaju pod zakone o kontroli najamnina prema Pravilniku o iznajmljivanju u San Franciscu.

Mudflattop putem Wikimedia Commons, Creative Commons Imenovanje-Dijeli pod istim uvjetima 3.0 Nepodneseno

15 opravdanih razloga za deložaciju u San Franciscu

Ako je vaša kuća ili stan za najam u San Franciscu pod nadzorom najma, vrijeme je da se izbliza i osobno upoznate s 15 opravdanih razloga za deložaciju. Ovi uzroci koji se mogu iseliti vaš su posljednji djelić nade. Oni su JEDINI način na koji možete legalno deložirati:

Stanar je prestao plaćati stanarinu, često plaća kasno ili često odbija čekove
Stanar je prekršio ugovor o najmu ili zakupu i nije uspio ispraviti problem upozorenjem
Stanar stvara smetnje, oštećuje imovinu ili "stvara značajne smetnje u udobnosti, sigurnosti ili užitku stanodavca ili drugih stanara u zgradi"
Stanar provodi nezakonite radnje na imanju
Prethodni ugovor o najmu ili zakup stanara je okončan i stanar odbija produljenje pod istim ili jednakim uvjetima
Stanar je stanodavcu odbio pristup imovini (radi popravaka, poboljšanja itd.)
Glavni stanari se iseljavaju, ostavljajući podstanara bez odobrenja ili dogovora sa stanodavcem
Domaćin želi premjestiti sebe ili bliskog rođaka u jedinicu na razdoblje od 36 uzastopnih mjeseci ili duže
Stanodavac želi prodati jedinicu koja je zakonito pretvorena u kondominij
Stanodavac želi srušiti jedinicu ili je ukloniti s tržišta najma
Stanodavac želi privremeno ukloniti jedinicu s tržišta najma kako bi "izvršio kapitalna poboljšanja ili sanaciju"
Stanodavac želi izvršiti "značajnu rehabilitaciju"
Domaćin želi ukloniti cijelu zgradu s tržišta najma
Stanodavac želi povratiti posjed jedinice manje od 30 dana kako bi se riješio problema s olovnom bojom, kako zahtijeva San Francisco Health Code
Domaćin želi srušiti jedinicu kako bi je obnovio

NAPOMENA: Ako stanodavac također živi u stanu za iznajmljivanje, može deložirati bez opravdanog razloga. Ako iznajmljujete prostor u domu svog stanodavca, razmislite o tome da ga zamolite za pomoć.

Brojevi 1–4 jedini su slučajevi koji se odnose na odnos između glavnog stanara i podstanara. Brojevi 5–15 mora provoditi iznajmljivač i obično moraju rezultirati deložacijom svih stanara, uključujući glavne stanare (zato nemojte pokušavati uvjeriti svog stanodavca da ih provodi ako i vi niste u redu s izbacivanjem).

Pravedni uzroci 1–4

Ispitajmo opravdano jedan po jedan.

Samo razlog # 1: Stanar je prestao plaćati stanarinu, često plaća kasno ili često odbija čekove.

Ako vaš podstanar krši ugovor o zakupu pušenjem u jedinici, držanjem kućnog ljubimca, neovlaštenim promjenama na jedinici itd., Možda imate dobar slučaj za deložaciju.

Obavezno zabilježite kada i kako je vaš podstanar prekršio ugovor o najmu. Možda ćete trebati koristiti te podatke kasnije ako se on / ona pokuša boriti protiv deložacije.
Izdajte trodnevnu obavijest da biste je ispravili ili ispraznili.
Ako on / ona nije ispravio kršenje ili napustio prostor, započnite pravni postupak deložacije.
Ako je ispravio kršenje, možda ćete i dalje moći deložirati, ali morat ćete dokazati da podstanar uobičajeno i ozbiljno krši ugovor o najmu.

Pravi razlog # 3: Stanar stvara smetnje, oštećuje imovinu ili "stvara značajne smetnje u udobnosti, sigurnosti ili uživanju vlasnika stana ili drugih stanara u zgradi."

To je, nažalost, najteže provesti. Užasno ljudsko biće nije kasno plaćalo, kršilo zakup ili činilo išta protuzakonito, ali sigurno smo zaključili da ga imamo s # 3. Stalno je birao verbalne tučnjave, stvarao tone zvukova i držao nas budnima u svako doba. Po tom smo se pitanju savjetovali s odvjetnikom o deložaciji. Odvjetnik je objasnio da, budući da je jezik broja 3 toliko neodređen, sudovi ga vrlo nerado provode.

U osnovi, da bi deložirali po tim osnovama, glavni stanari moraju dokazati da ih podstanar svojim ponašanjem ugrožava ili prijeti ili putem policijske evidencije dokazati da je podstanar često imao pritužbe na buku, da je uzrokovao uznemirenje u kući itd.
Odvjetnik nam je u osnovi rekao da se ne mučimo pokušavajući deložirati samo s razlogom # 3, jer bi se to svodilo samo na situaciju na kojoj je rekao / rekla / rekla i da bi dokazi morali biti krajnje eksplicitni i uvjerljivi da bi se mogli deložirati.

Samo razlog # 4: Stanar provodi ilegalne aktivnosti na imanju.

Ako se vaš podstanar bavi nezakonitim ponašanjem na imanju, imate izuzetno snažne argumente za deložaciju.

Zločin mora biti težak i uključivati jedinicu (npr. Vaš podstanar izrađuje met u svojoj sobi ili se bavi prostitucijom na imanju).
Odmah obavijestite stanodavca i policiju. Možda ćete trebati dokazati da je vaš podstanar obavljao ilegalne radnje, a policijsko izvješće zaista je jedini način da to učinite.
Dajte otkaz u roku od 3 dana.
Ako podstanar nije napustio imovinu u 3 dana, započnite pravni postupak deložacije sa sudovima.

Naša priča

Na kraju, moji sustanari i ja nismo imali osnova za deložaciju Užasnog ljudskog bića. Ali okupili smo se i svi su ga zamolili da se iseli. Pristao je, bilo zato što nije bio svjestan da ga ne možemo legalno deložirati ili zato što jednostavno nije želio živjeti s još 3 osobe koje su odbile tolerirati njegovo loše ponašanje. Ne žurio se pronalazeći novo mjesto, a mi smo bili nemoćni ubrzati proces, ali nakon mjesec dana napokon se odselio.

(Ne bez da nam stvari, naravno, zagorčaju. Ostavio je svoju sobu odvratnim neredom, vrisnuo nam u lice, odbio platiti posljednjih nekoliko dana najma i ostavio ulazna vrata našeg doma širom otvorena kad je završio s kretanjem. Ali svejedno smo svi nazdravili danu, bilo nam je tako drago što je otišao.)

Kako se zaštititi od lošeg podstanara

Morali smo proživjeti usrano iskustvo s užasnim ljudskim bićem, ali naučili smo puno o zakonima o podstanarstvu i deložaciji. Također smo se e-poštom dopisivali sa Sindikatom stanara San Francisca i dobili smo dobar savjet kako se pobrinuti da nam se ista situacija više nikad ne ponovi. Evo nekoliko savjeta:

Svakako provjerite je li stanodavac ili upravitelj imovine odobrio vašeg podstanara prije nego što ga uselite.
Napravite pisani ugovor o podstanaru u kojem se vaš podstanar odriče prava na zaštitu Just Cause. Ovo je potpuno legalno i omogućava glavnim stanarima da deložiraju podstanare iz razloga koji nisu 15 opravdanih razloga.
Uključite u svoj pisani ugovor o podstanaru da je prvi mjesec njegovog / njenog boravka u jedinici probno i da ako svi glavni stanari budu zadovoljni situacijom, podstanaru će biti dozvoljeno da ostane, ali ako ne, podstanar pristat će napustiti u to vrijeme.
Naplatite podstanarima polog, čak i ako ga vaš stanodavac ili upravitelj nekretnine ne zahtijeva, i uključite određene slučajeve u kojima se dio vašeg pologa može zadržati u vašem podstanarskom ugovoru (npr. Za pokrivanje neplaćene najamnine, neplaćenih komunalnih usluga, štete na jedinici).

Uzorak ugovora o podstanaru

Evo dogovora koji moji stanari i ja koristimo za podstanarstvo. Obavezno potpišite i datirajte podstanar i sve glavne stanare. Svaka bi osoba trebala imati svoju kopiju s potpisom i datumom, a iznajmljivač također može htjeti kopiju.

Ugovor o podstanaru za

Razumijem da svoje prebivalište mogu okončati u bilo kojem trenutku i iz bilo kojeg razloga pod uvjetom da glavnim stanarima dam obavijest u roku od 30 dana.

Razumijem da će mi se vratiti moj sigurnosni depozit po povratku prostora glavnim stanarima, ali taj se novac može zadržati za štetu u prostorijama, neplaćenu najamninu ili neplaćene režije.

Slušam se odričem svog prava da samo pružam zaštitu i slažem se da mogu biti deložiran iz bilo kojeg razloga, uključujući i druge razloge osim onih koji se mogu deložirati, sve dok glavni stanari daju 30-dana obavijest da napuste prostor.

Pristajem platiti polog za jednokrevetnu sobu i mjesečnu najamninu sve dok ostaje ukupna najamnina za kuću.

Razumijem da moje prebivalište u čeka jednomesečno probno razdoblje. Razumijem da moje prebivalište također čeka odobrenje upravitelja imovine.

Razumijem da ću biti odgovoran za dio komunalnih usluga koji su podjednako podijeljeni između korisnika.

Daljnje čitanje

Unija stanara San Francisca

Ova stranica sadrži objašnjenje 15 opravdanih razloga deložacije.
Odbor za iznajmljivanje u San Franciscu

Ova stranica nudi više informacija o opravdanim uzrocima deložacije